江湖人稱Ray神 作者：章睿榮
來源：江湖人稱Ray神（ID：Ray_PropertyTech）
通過前面的介紹，相信大家對資管體系的內(nèi)涵應(yīng)該已經(jīng)有所了解。但也許有人會說，這一體系看上去似乎更多還是管理思維的事情，技術(shù)手段并不見得能給資管體系的建立帶來多少幫助。這個說法其實有些偏頗了。
正如前面所說，資產(chǎn)管理是一個體系建設(shè)的工程，需要從思維方式、組織執(zhí)行到管理手段都進(jìn)行改造。資管體系下，要實現(xiàn)業(yè)主目標(biāo)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，就需要降本增效以求NOI的最大化。科學(xué)的技術(shù)手段的引入，可以有效幫助企業(yè)釋放重復(fù)性人工，挖掘更多的收入增長點，進(jìn)而為資產(chǎn)收益的提升添磚加瓦。
為此，我們需要站在大資管的視角，圍繞NOI的收支兩條線出發(fā)進(jìn)行信息系統(tǒng)構(gòu)建，通過數(shù)字化的手段，幫助企業(yè)打造高效、可控、可視的管理支撐體系，推動企業(yè)逐步向“智慧資管”轉(zhuǎn)型。
下面我們來探討一下行業(yè)里有哪些圍繞資管體系開展的科技創(chuàng)新上的工作方法。
將收益目標(biāo)貫穿管理全過程
資管轉(zhuǎn)型需要建立收益目標(biāo)驅(qū)動的管理體系，而目標(biāo)的落地則是需要建立起一個貫穿運(yùn)營管理全過程的PDCA循環(huán)。信息技術(shù)的引入，能夠幫助企業(yè)更加合理地做好計劃預(yù)算，并對執(zhí)行過程進(jìn)行跟蹤和檢查，進(jìn)而對產(chǎn)生的差異與進(jìn)一步的行動方案銜接。
圖1：計劃預(yù)算的PDCA循環(huán)
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編制預(yù)算，將資產(chǎn)收益目標(biāo)分解到年度/月度進(jìn)行滾動落地
許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)編制預(yù)算的過程，往往只著眼于短期的利潤及收入要求，而忽略了其與投資方案的銜接，更有甚者把預(yù)算編制的工作完全交給財務(wù)處理。在我們的客戶里，很多已經(jīng)意識到了這一問題，因此他們開始借助技術(shù)手段來輔助預(yù)算的編制，從業(yè)務(wù)源頭對每一個租賃資源制定招租方案來進(jìn)行租金預(yù)測，再根據(jù)收益目標(biāo)和預(yù)測的租金配比營業(yè)費(fèi)用的估算。這一過程從開業(yè)前期結(jié)合投資方案制定初版，到經(jīng)營期以年度為單位進(jìn)行再測算并調(diào)整年度預(yù)算，逐年/逐月滾動落地。
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合約審批，強(qiáng)化一鋪一價的審核
預(yù)算的分解，最終會落到一鋪一價，進(jìn)而應(yīng)用到支撐商業(yè)地產(chǎn)收入實現(xiàn)的租賃合約執(zhí)行過程中去。今時今日，大多數(shù)強(qiáng)調(diào)收益目標(biāo)的企業(yè)都會采用系統(tǒng)的手段來將一鋪一價應(yīng)用到合約審批當(dāng)中。
借助信息系統(tǒng)，依據(jù)一鋪一價的政策對合約租賃條件進(jìn)行對比監(jiān)控，輔助企業(yè)識別影響收益目標(biāo)的合同，并在簽約環(huán)節(jié)就加以管控。
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對收支兩條線的預(yù)算執(zhí)行情況對比分析
當(dāng)預(yù)算目標(biāo)下達(dá)后，在日常運(yùn)營過程中還需要以月度為單位對收支兩條線的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行對比檢查。這一預(yù)算分析的管理思路基本上已經(jīng)被大部分企業(yè)所采納，這里就不再多說。
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滾動調(diào)整未來預(yù)算，指導(dǎo)下一期間經(jīng)營
在進(jìn)行了預(yù)算執(zhí)行分析后，更重要的事情是需要結(jié)合實際租賃的情況對重新測算未來的租金預(yù)期，進(jìn)而形成可以支撐收益目標(biāo)達(dá)成的未來的預(yù)算，以指導(dǎo)下一個工作期間的招商簽約和運(yùn)營。
借助科技手段提高運(yùn)營效率
今天，業(yè)界的科技科技應(yīng)用越來越普及，許多企業(yè)從中也獲得了管理的提升，并為其優(yōu)化資產(chǎn)價值帶來了成效。
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在線招商，營銷觸達(dá)多樣化
存量市場同質(zhì)化競爭的加劇，唯有客源廣的才能減少空置損失守住價格，因而獲客渠道的拓展成為資管企業(yè)所關(guān)注的問題。越來越多的人在嘗試變革傳統(tǒng)的招商方式，或?qū)V告位、活動場地、月租車位等零碎的空間資源通過線上預(yù)訂的方式進(jìn)行出租，或借助微分銷的方式將自己的房源分享至朋友圈、中介、在租租客等進(jìn)行線上推廣傳播。我們北京的某知名客戶，更是率先引入全渠道營銷的模式，將租賃資源打通各個好租、鏈家等中介平臺，實現(xiàn)一鍵發(fā)布觸達(dá)，最大程度地提升招商推廣的效率。
圖2：MBP在線租賃系統(tǒng)
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合約電子化，規(guī)范的保障和效率的提升
面對市場上復(fù)雜多樣的合約條款，如何行之有效地加以管理，確保標(biāo)準(zhǔn)合約得到應(yīng)用，降低合約審核的難度，最大限度地減少人工處理。今天，租賃合約的電子化管理可以說已經(jīng)是大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)配。我們有的客戶甚至已經(jīng)引入了電子簽章的方式進(jìn)行線上簽約，實現(xiàn)了無紙化租賃。
無論是面對自然月/租賃月的不同收繳條款，還是純抽/取高/階梯抽/品類抽/清算等各類復(fù)雜的計租條款，或是商鋪/辦公/場地/廣告位/月租車位等不同的合約類型，MBP商租云系統(tǒng)都可以幫助企業(yè)有效地進(jìn)行電子化管理，并轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)格式合同，自動連接后續(xù)的應(yīng)收結(jié)算和各類業(yè)務(wù)處理，最大化提升租賃合約管理的效率。
圖3：商租云合約管理
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全場景業(yè)財一體化，多視角的數(shù)據(jù)自動出具
計算機(jī)的自動化處理，除了避免人為轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)可能帶來的出錯，還可以幫助企業(yè)降本增效。這方面許多企業(yè)收效最明顯的應(yīng)當(dāng)是在業(yè)財一體化方面。因為租賃業(yè)務(wù)的各項處理，無論是合約的簽署、履約期間的變更/退租、租戶的欠繳/催收等等，都會產(chǎn)生相應(yīng)的財務(wù)行為，過去許多企業(yè)依靠手工處理的方式很容易會出現(xiàn)和業(yè)務(wù)的脫節(jié)，導(dǎo)致大量的核對工作。而今天許多企業(yè)已經(jīng)逐漸將這些事情交給計算機(jī)去處理。
通過全場景的業(yè)財一體化的系統(tǒng)，自動根據(jù)簽約、出單、變更、退租等業(yè)務(wù)行為生成對應(yīng)的財務(wù)處理單據(jù)及憑證，并按照現(xiàn)金流和權(quán)責(zé)的不同視角自動出具數(shù)據(jù)，進(jìn)而滿足運(yùn)營和資管的不同需要。
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租控、招商、收繳、物管、營銷等環(huán)節(jié)的移動化
移動技術(shù)的普及應(yīng)用，為工作效率提升帶來了更多可能的手段。許多企業(yè)已經(jīng)加入到這一變革的行列當(dāng)中，例如：許多企業(yè)通過電子賬單的方式輔助催繳，并打通線上支付，改變傳統(tǒng)的收繳方式；物管的報事報修、物業(yè)巡檢和工單管理的過程都在移動端進(jìn)行管理；有的企業(yè)開始讓招商人員通過手機(jī)端登記接洽潛客、跟進(jìn)洽談記錄……
這些領(lǐng)域的移動化管理變革，目前已經(jīng)涵蓋了從內(nèi)部管理、租戶平臺、會員營銷等多個方面。
圖4：移動運(yùn)營管理
提高業(yè)務(wù)可視性，數(shù)據(jù)驅(qū)動決策
隨著科技手段的提升，數(shù)據(jù)的獲取手段越來越豐富，企業(yè)對數(shù)據(jù)的重視程度也日趨提高。我們的客戶今天多數(shù)都已經(jīng)逐步在建設(shè)數(shù)據(jù)分析平臺，站在大資管的視角去構(gòu)建業(yè)務(wù)的可視性，用數(shù)據(jù)說話，改變過往拍腦袋決策的方式，進(jìn)而更好地保障業(yè)主目標(biāo)的達(dá)成。
圖5：MBP不動產(chǎn)分析平臺
招商環(huán)節(jié)：分析客戶來源和面積需求，掌握入駐租客/品牌行業(yè)構(gòu)成，以更好地進(jìn)行后續(xù)策略調(diào)整和商務(wù)談判
簽約環(huán)節(jié)：分析同樓層、同行業(yè)平均租價水平，洞察合約額度與預(yù)算目標(biāo)差異，以決策合約簽署的可行性
經(jīng)營環(huán)節(jié)：分析收入、銷售、客流、客訴的同比環(huán)節(jié)，透過坪效、費(fèi)效比等歷史經(jīng)驗的參照，指導(dǎo)后續(xù)的工作方法
財務(wù)環(huán)節(jié)：分析預(yù)算、收繳等短期指標(biāo)的完成情況，并測算NOI、IRR等中長期回報指標(biāo)的影響
除了以上這些引入技術(shù)手段的管理變革外，其實業(yè)界還有許多其他方面的科技創(chuàng)新。例如：許多企業(yè)借助物聯(lián)網(wǎng)的手段來管理安全、能耗和設(shè)備維保，進(jìn)而降低相應(yīng)的人工成本；有的客戶通過銀行劃扣、第三方金融擔(dān)保等方式，轉(zhuǎn)嫁收繳環(huán)節(jié)的一些風(fēng)險和成本；一些購物中心嘗試著新零售領(lǐng)域的一些技術(shù)應(yīng)用，以期從營銷中獲得收益轉(zhuǎn)化……這里就不再一一介紹了。
結(jié)束語：科技賦能，開啟智慧資管的新篇章
在加速步入存量經(jīng)濟(jì)的今天，整個行業(yè)都嚴(yán)陣以待地迎接大資管的轉(zhuǎn)型。相比于地產(chǎn)開發(fā)，這是一項更加比拼內(nèi)功的細(xì)活，無論是立足于降本增效，提升NOI以實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，還是尋求工作方式、商業(yè)模式、用戶體驗等的提升，企業(yè)正在方方面面尋求業(yè)務(wù)突破，科技賦能必然會成為未來資管企業(yè)建立自身優(yōu)勢的重要手段之一。
我們有個客戶的總裁曾經(jīng)說過：“世界上沒有什么絕對領(lǐng)先的優(yōu)勢，領(lǐng)先只是因為在市場上還沒有神一樣的對手的時候我們早走了一步；后面當(dāng)神一樣的對手出現(xiàn)時，我們能保持著這個優(yōu)勢繼續(xù)領(lǐng)跑。”
當(dāng)前國內(nèi)的存量市場正是處于這么一個分水嶺，誰能早走一步，誰就將是明天的領(lǐng)跑者。
注：文章為作者獨(dú)立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 存量時代下構(gòu)建資管體系的思考（下）
