克而瑞地產(chǎn)研究 01
作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
基于樓、地市“失控”，房地產(chǎn)稅將是穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的政策工具。
近日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉(xiāng)建設部、稅務總局等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市及專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。我們認為盡管房地產(chǎn)稅距離全面征收仍需較長時間周期，但有望擴大試點城市范圍，并體現(xiàn)一定的政策力度，逐步扭轉(zhuǎn)長期以來房價易漲難跌的一致預期。
房地產(chǎn)稅乃是一整套制度改革
稅收法定原則下真正落地仍需時間
2019年兩會《政府工作報告》首提：健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。一時之間，房地產(chǎn)稅成為市場熱議的話題，市場普遍預期房地產(chǎn)稅立法工作將提上議程。但由于種種因素制約，2019年并沒有完成房地產(chǎn)稅立法。2020、2021年兩會《政府工作報告》對房地產(chǎn)稅更是只字未提，預示著房地產(chǎn)稅改革將再度延期。
近期，財政部部長劉昆在經(jīng)濟日報撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財稅體制》,提及“推進房地產(chǎn)稅立法和改革”，疊加財政部等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，預示著作為財稅體制改革重要環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，相關立法及改革工作并非擱置，2021年有望取得實際性的進展。
房地產(chǎn)稅，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動有直接關系的稅，涉及土地征收、公開招拍掛、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、住房租賃等多個環(huán)節(jié)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等。
我們認為房地產(chǎn)稅乃是一整套制度改革，改革的宗旨在于簡化稅制，避免重復征稅，并提高征收效率。可以期許的是，未來房地產(chǎn)稅將成地方主體稅種，并將逐步取代土地出讓金收入，成為地方財政收入的重要組成部分。
基于稅收法定原則，只有完成房地產(chǎn)稅立法，才能征收房地產(chǎn)稅。而在全國人大常委會公布的2021年立法工作計劃中，并未提及房地產(chǎn)稅立法，立法草案的起草、修改、表決、通過等程序皆非易事，預計房地產(chǎn)稅距離全面征收仍需經(jīng)歷較長的時間周期。
02
基于樓、地市“失控”
房地產(chǎn)稅將是穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的政策工具
2021年以來，熱點城市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力。具體而言，上海、深圳等規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序并收緊經(jīng)營貸，上海、杭州、廣州、合肥等升級“四限”等，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。不過，熱點城市市場熱度不減，上海、深圳、杭州、南京等2021年前4月累計成交較2019年同期翻倍增長，核心區(qū)位的限價盤、豪宅頻現(xiàn)搶購潮。
而在土地供應“兩集中”之后，土拍整體熱度并未如期下降，4月土拍市場甚至異?；馃?，全國300城平均溢價率升至25%的歷史高位，平均流拍率持續(xù)下行至9%。廣州、杭州、無錫等首批集中出讓的城市土拍依舊火爆，核心區(qū)位的熱門宅地更是頻頻到達限價上限。
鑒于政策輪番打壓下，樓、地市依舊“失控”，市場似乎陷入越限越漲的怪圈。此階段或是推進房地產(chǎn)稅立法和改革較佳的時間窗口期，房地產(chǎn)稅有望成為全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的重要政策工具。
03
房地產(chǎn)稅將擴大試點城市范圍
逐步扭轉(zhuǎn)房價長期易漲難跌的一致預期
早在2011年，上海、重慶兩城率先試點對個人征收房產(chǎn)稅，征稅側重點則有所區(qū)別。其中，上海是以多套房為主要征收對象，重慶則以高端豪宅為重點征收對象。
我們認為房地產(chǎn)稅或?qū)⒎植酵七M，逐步擴大試點城市范圍。譬如，在當下市場持續(xù)火熱的核心一、二線城市率先試點征收房地產(chǎn)稅，隨后再推廣到弱二線以及三、四線城市。而在總結上海、重慶的經(jīng)驗基礎上，下一階段試點城市或?qū)⑦m度擴大房地產(chǎn)稅征收范圍，并體現(xiàn)一定的政策力度。
對于購房者而言，征收房地產(chǎn)稅意味著調(diào)控措施從交易環(huán)節(jié)延伸至持有環(huán)節(jié)，隨著持有成本的大幅增加，勢必將打壓市場投資炒作氛圍，引導潛在置業(yè)群體理性購房消費，逐步扭轉(zhuǎn)長期以來房價易漲難跌的一致預期。
長期來看，房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，既能讓住房回歸居住本性，又能調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)定位，改變城市經(jīng)濟發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。受此影響，未來房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應將明顯下降，屆時銀行業(yè)金融機構將把經(jīng)營重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到實體經(jīng)濟領域。
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