觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
從單個物業觀察，香港物業是順豐房托基金目前最核心的資產。
觀點地產網 在部分房地產相關公司仍在經歷漫長上市等待期之時，國內物流龍頭順豐控股的分拆則一路快馬加鞭。
根據港交所披露公告，4月23日，順豐房地產投資信托基金的上市申請已通過聆訊。這距離順豐房托基金2月10日第一次呈交申請版本，僅過去70天。
這同樣將是香港首只以物流地產為主的REITs。實際上，從過往資本運作路徑觀察，新加坡基本是倉儲物流類型REITs市場的代表，包括豐樹物流信托等數只REITs均集中于此。
相比之下，盡管都是信托制架構為主，香港包括市值規模最大的領展房產基金，以及近年上市的招商局商業房托等十余只REITs，普遍傾向于持有國內一二線城市辦公、零售或商業綜合體等物業資產。
順豐的REITs底色
順豐房托基金此番上市的資產主要是香港亞太物流中心-順豐大廈、佛山桂城豐泰產業園以及蕪湖豐泰產業園共計3項物業，總建筑面積23.4萬平方米，總可出租面積約30.8萬平方米；截至2021年3月底，物業評估值為60.999億港元，平均出租率約為95.3%。
興業證券指，順豐房托基金的物業組合分別位于國際核心城市、一線城市的衛星城市及具有發展潛力的強三線城市，資產包具有新舊物業搭配、平均出租率水平高、抗風險能力強的特點。
截至2020年底，上述物業組合共有33名租戶，租金收入總額排名前五位的租戶，有3名均為順豐房托基金關聯人士，反映出客戶集中度高且高度依賴順豐控股的特點。
數據也顯示，2018-2020年三個年度間，順豐關聯租戶占順豐房托基金總收益的百分比分別為62.4%、72.1%及78.3%；以及租賃予順豐關聯租戶及由順豐關聯租戶運營的可出租面積，所占百分比分別約為45.2%、62.3%及76.3%。
租期方面，順豐關聯租戶的租期通常為不超過5年，第三方租賃的期限則介乎1-5年之間；截至去年底，可出租總面積及總租金收入的加權平均租賃屆滿期分別為3.6年及3.9年。同時，租期內每年資金可遞增3%-5%，穩定的租賃結構也是公司重要的業績保障。
而從單個物業觀察，香港物業是順豐房托基金目前最核心的資產。
其中，亞洲物流中心-順豐大廈位于香港葵青板塊，該項目建筑面積9.7萬平方米，可出租面積16.03萬平方米，已于2014年竣工。2018-2020年，項目租金收入分別為2.07億港元、2.08億港元、1.98億港元，占同期租金總收入的99.4%、95.1%、88.7%。
蕪湖豐泰產業園則于2018年竣工，也是評估價值最低的一項物業，項目建筑面積6.23萬平方米，可出租面積6.28萬平方米，并以第三方租戶為主。佛山桂城豐泰產業園于今年2月才完工，單一租戶為佛山順豐速運，因此租金收入確定性高，每平方米月租36.8港元也較蕪湖項目高逾三成。
在香港物業的業績支撐下，上述三個業績年度，順豐房托基金分別實現收益2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元；物業收入凈額（NPI）1.94億港元、2.07億港元、2.16億港元，對應NPI Margin分別為75.6%、77%、77.4%，趨勢逐漸向好。
不過，受投資物業公允值變動錄得虧損及融資成本增加等因素影響，去年公司擁有人應占溢利僅為2688萬港元，同比下降84.6%。
根據順豐房托基金披露說法，該公司定位為投資全球范圍內可產生收入的房地產，香港、佛山及蕪湖項目，乃至香港及內地的物流地產僅是“初步重點”。此前順豐控股通過收購嘉里物流，合作方向包括東南亞布局、B2B國際業務等，也實現了國際業務進一步擴大。
在“初步”階段，順豐房托基金計劃從順豐控股收購管道資產，從而產生增長潛力。截至去年底，順豐控股在國內50個城市擁有物業項目，規劃總建筑面積約440萬平方米，以及已竣工建筑面積170萬平方米，大多屬于具有綜合設施的現代物流地產。
因此順豐控股也同意授出優先購買權，這使得后者五年內獲得母公司或相關附屬公司的潛在收購機會。
對于順豐控股而言，在正式打包物流地產資產上市前，其對于不動產的表外運營早已在嘗試。2018年11月，“華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃”獲批儲架規模合計50億元，兩年內有效，這被稱為順豐控股首單產業園類REITs。
其中，2018年11月、2019年9月及去年11月，華泰佳越先后設立1-3號資產支持專項計劃，涉及底層資產包括上海、無錫、嘉興、寧波等地產業園。
如今為了打造真正意義上的REITs，順豐控股也有意識地建立了相應的管理團隊。順豐房托基金在招股書中，特別強調了行政總裁兼執董兼房托管理人翟廸強的履歷，他于2010-2018年服務于領展資產管理有限公司，曾擔任財務總監及負責人員。
一旦最終實現上市，順豐房托基金的資本運作經驗，或許將為國內其它正在發展現代物流產業的同行們提供有用參考。
同時，香港市場對倉儲物流REITs究竟秉持多高的接受度，也將在順豐身上得到答案。
據不完全統計，除了順豐，包括萬科、富力地產、蘇寧電器、寶灣物流、普洛斯、菜鳥、光明地產等均在國內探索發行物流資產證券化產品。
其中，去年中期，寶灣物流接受觀點地產新媒體專訪時表態，公司愿作為首批企業參與中國REITs市場改革的嘗試；截止去年底，萬科旗下萬緯物流累計管理148個項目，可租賃建筑面積1148萬平方米；近期，遠洋資本也亮相旗下遠洋物流，在管面積已達250萬平米。
在日益擁擠的物流賽道里，參與者們或許都渴望成為下一個“順豐房托基金”
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