作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)

 每年接近年尾的時(shí)間，萬科總會(huì)舉辦一場(chǎng)業(yè)務(wù)交流會(huì)，談?wù)勑袠I(yè)的看法、談?wù)勛陨淼陌l(fā)展……

因?yàn)橐咔榉磸?fù)，今年地點(diǎn)定在了上海，與往年不一樣的是，今年將過去拆分舉辦的各個(gè)區(qū)域交流會(huì)堆在了一塊，10月22日至23日短短兩天要舉辦三場(chǎng)交流會(huì)，來面對(duì)不同區(qū)域的媒體。

而因?yàn)榧校昀平涣鲿?huì)后再晚宴的流程有所變化，也讓郁亮提前接收到了外界最想了解的信息。所以未等詢問，郁亮便主動(dòng)開了口：“對(duì)行業(yè)的基本看法，可以概括為十六個(gè)字：尊重常識(shí)，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)。”

“今天有許多事大家都覺得看不清楚，也很迷茫，在這種情況下，我認(rèn)為常識(shí)能發(fā)揮很大作用，幫助我們?cè)诿悦Ｖ姓业揭恍┡袛嗟囊罁?jù)。”提出這點(diǎn)，想來郁亮最重要的想法是不要迷戀過去。

郁亮用簡(jiǎn)單的物極必反的道理，再次去強(qiáng)調(diào)在萬科看來行業(yè)早就已經(jīng)進(jìn)入的新常態(tài)——2017年十九大報(bào)告明確“房住不炒”后，行業(yè)開始回歸到民生行業(yè)。回歸，則是方方面面都需要回歸。

“回歸常態(tài)必有陣痛”，郁亮指出，回歸必然帶來金融行業(yè)減少金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的投入占比，對(duì)于開發(fā)商而言，最直接的表現(xiàn)就是縮表，而縮表就是要降債務(wù)、控杠桿以及去金融化。在此期間，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開工下降再疊加前期高地價(jià)拿地，將導(dǎo)致行業(yè)短期業(yè)績(jī)受重大沖擊。

事實(shí)上，過去一段時(shí)間，從泰禾、華夏幸福、再到藍(lán)光發(fā)展、恒大，陣痛的癥狀已經(jīng)完成從顯現(xiàn)到爆發(fā)的過程。房地產(chǎn)行業(yè)來到“至暗時(shí)刻”，已經(jīng)成為行業(yè)公認(rèn)的事實(shí)。

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已是寒冬，郁亮在談及人才流動(dòng)問題時(shí)甚至調(diào)侃：“現(xiàn)在還有人加入地產(chǎn)行業(yè)嗎？地產(chǎn)人才要轉(zhuǎn)行，還有誰(shuí)收留我們？還是好自為之吧，人才流動(dòng)問題不是那么大。”

“冬天都差不多，都冷，要御寒。”郁亮認(rèn)為寒冬之下人人自危，抵御寒冷的辦法也無非兩種，一種是多穿點(diǎn)衣服，另外一個(gè)累一點(diǎn)，如跑步生產(chǎn)更多熱，哪怕衣服少一點(diǎn)，也能扛得住。

但也許是常年跑步，懂得寒風(fēng)中跑步的艱辛，馬拉松健將郁亮選擇了給萬科加衣服。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，萬科留在手上的錢一年比一年多。自2019年之后，萬科每一個(gè)季度的貨幣資金都處于同比增長(zhǎng)狀態(tài)，最新的數(shù)據(jù)（2021年半年），萬科手上已經(jīng)拿著1952.16億元的貨幣資金。

而跑步產(chǎn)熱，也就是如今不少其他開發(fā)商所選擇的加快周轉(zhuǎn)、加快結(jié)轉(zhuǎn)，以此來?yè)Q取更好財(cái)務(wù)表現(xiàn)的做法，被萬科所放棄。可見的數(shù)據(jù)是，萬科毛利率不斷在下降——同行都在通過大幅度增加營(yíng)收來確保利潤(rùn)增長(zhǎng)的時(shí)候，萬科卻出現(xiàn)了利潤(rùn)下滑。

其中，在2021年上半年，萬科營(yíng)業(yè)收入1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%。

郁亮調(diào)侃起了自己：“別忘了，過去幾年多少人罵我保守。”手中拿著這么多錢要怎么花？他表示萬科仍在尋找機(jī)會(huì)，依然會(huì)把錢用在發(fā)展上。

但這個(gè)發(fā)展以目前萬科的表現(xiàn)而言，依舊處于保守階段。郁亮指出，萬科沒有停止拿地，只是拿地的要求標(biāo)準(zhǔn)高了。“萬科自己有投資標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的就拿。現(xiàn)在來看投資標(biāo)準(zhǔn)有更高要求，要特別好的項(xiàng)目才拿。”

機(jī)會(huì)是什么？收并購(gòu)顯然不是，因?yàn)樵谟袅量磥恚袠I(yè)冬天來了，首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全。

雖然郁亮仍希望對(duì)行業(yè)做貢獻(xiàn)，“我們會(huì)積極地想方設(shè)法，在能力許可的情況下愿意做一些對(duì)行業(yè)有利的事情，如果給一些具體的機(jī)會(huì)，我們?cè)谑袌?chǎng)化原則之下去考量。”

換而言之，就是要達(dá)到投資標(biāo)準(zhǔn)。

“天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。”郁亮繼續(xù)談起對(duì)未來的看法，他沒有在國(guó)內(nèi)同行中找到參考案例，但他稱看到了其他行業(yè)，看到了國(guó)外同行的答案，給了萬科很大的啟發(fā)。

在同行中，郁亮提及，萬科在黃金時(shí)代找到了“帕爾迪”（美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商），越上了千億。“現(xiàn)在我們找到了'大和房建'（日本地產(chǎn)開發(fā)商），在縮表的時(shí)候行動(dòng)比較堅(jiān)決，如今已連續(xù)十余年位列世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的300多名。”

只要有成功經(jīng)驗(yàn)可以參考，就已經(jīng)給了郁亮信心，更何況在他看來，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)情況肯定比日本好，從城市和客戶的需求維度來看，仍有很多機(jī)會(huì)。

而這個(gè)寒冬，就是萬科為春天做準(zhǔn)備的時(shí)間。“在冬天要備受煎熬，能否熬下去，要看能不能在為春天做準(zhǔn)備。”郁亮表示，具備活下去的能力，不是冬天過了奄奄一息。他強(qiáng)調(diào)，在冬天御寒的能力，首當(dāng)其沖要尋找在下個(gè)春天，活得好，活得久的能力。

可見的變化是，如今萬科旗下萬物云、商業(yè)、萬緯物流、長(zhǎng)租等多個(gè)板塊發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟。其中萬緯物流已經(jīng)入駐46個(gè)城市，倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模超1100萬平方米，倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目150個(gè)，冷鏈園區(qū)33個(gè)；泊寓目前已管理房間數(shù)20.07萬，開業(yè)14.97萬，平均出租率95%；萬物云也分別在萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城三個(gè)板塊提出30%以內(nèi)、30%-60%以及大于60%的增速目標(biāo)。

其中以萬物云為例，據(jù)其CEO朱保全介紹，萬物云城在去年成立時(shí)給定了一個(gè)“小目標(biāo)”：計(jì)劃三年內(nèi)落地100個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目，目前已經(jīng)簽約了40個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目。“三年百'城'計(jì)劃可以提前完成。”

他預(yù)計(jì)，經(jīng)過一年的發(fā)展，萬物云今年的收入將同比增長(zhǎng)37.4%到250億元，利潤(rùn)達(dá)到20億元左右。

“物業(yè)、商業(yè)、物流、公寓等業(yè)務(wù)方面，已經(jīng)找到一些模式，這些賽道已經(jīng)夠萬科未來幾年做的。”這些賽道，都可以被視作郁亮要走回春天所需要的創(chuàng)新點(diǎn)。

但需要注意的是，萬物云作為萬科目前最拿得出手的業(yè)務(wù)之一，其利潤(rùn)規(guī)模可能僅有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)5%左右的水平。為什么會(huì)被視為走回春天所需的創(chuàng)新點(diǎn)？

是因?yàn)樵谟袅量磥恚@些都是能讓萬科開始在下個(gè)春天被需要。“城市需要我們做這些東西，我們也需要這點(diǎn)小錢，有點(diǎn)小錢我們就很滿意。”邏輯要變化，從大錢到小錢，快錢到慢錢。

郁亮強(qiáng)調(diào)一個(gè)理念，面對(duì)新業(yè)務(wù)，對(duì)錢衡量的標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，千萬不要想著賺大錢，要賺小錢。“萬科賣樓都是以萬為單位，到物流公司都是以角為單位。萬科有個(gè)項(xiàng)目叫一塊錢項(xiàng)目，到了物流，要按分為單位。”言下之意，萬科要更精細(xì)化。

此外，萬科亦為了能在未來被需求，一直努力在“討好”年輕人，包括成立“筋廠”品牌等。而針對(duì)萬科賺年輕人錢的想法，郁亮笑稱：“年輕人錢難賺，因?yàn)殄X少了，賺年輕人錢是為了以后賺他們錢。”

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原標(biāo)題： 現(xiàn)場(chǎng) | “穿衣”御寒 郁亮如何過冬與迎春