西政資本 作者：西政資本
來源：西政資本（ID:xizheng_ziben)
筆者按：
2022年2月18日，財聯社報道稱“除了菏澤，全國已經有一些城市默默降低了首套房貸利率及首付比例。從重慶、江西贛州的鏈家等地產中介處了解到，春節前后重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%”。受上述消息的影響，2月18日地產股迎來了集體大漲。
春節過后，中資美元債的市場還是非常不太平，且不說去年下半年以來爆雷房企的美元債還在“跌跌不休”，光前兩周新冒出來的違約主體就能將中資美元債再次帶進深淵。要知道，2022年2月10日媒體報導“預售資金監管政策放松，超出額度的資金可由房企提取使用”的消息后，全國各主要城市都開始有所動作，沒料到這個促使行業基本面改善和投資者信心提振的催化劑卻未能起到多大的作用，尤其是最近兩周幾家百強房企繼續死磕美元債和非標融資的展期甚至是要求降息、展息，房企大面積的裁員也連綿不絕，尤其可怕的是不少房企對外發布的所謂澄清信息也開始自相矛盾，而這些都進一步加劇了房企的信用危機。
回到行業現狀上，盡管從去年底開始監管部門就大范圍地放松了信貸政策，包括按揭貸款的放松及利率下調、對并購類債券融資與銀行融資的大力支持，以及2月8日央行、銀保監會通知保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理等，但樓市依然沒有明顯的復蘇跡象（僅極個別區域出現回暖），其中百強房企2022年1月全口徑銷售金額同比下降了41%，2月份前兩周同比下降了37%。
市場方面認為，房地差行業的復蘇取決于樓市整體的企穩回暖，也就是消費者信心的回歸。然而，截至當前，國內經濟的下行趨勢仍舊帶來居民端強烈的收入下降的悲觀預期，加上大部分城市都還未止跌回暖以及房企爆雷、項目爛尾繼續增多等原因，樓市復蘇依舊蒙著厚厚的陰影。
一、2022年的房地產行業形勢
2022年2月11日，《郁亮主席在萬科集團2022年會上的總結發言》見諸于網絡，盡管市場上有不同的聲音，但萬科對地產形勢的判斷還是讓人非常信服，以下簡單摘錄一下上述發言中關于房地產形勢的一些判斷：
1. （于萬科而言）今年是背水一戰的一年，如何理解背水一戰？就是要么死、要么活，沒有中間狀態。
2. 外部環境的第一個特征是行業進入縮表出清階段。對房地產業來說，縮表出清就是去金融化。
3. 外部環境另一個特征是今年經濟工作會議提到的行業新發展模式。預判下來，房地產行業新發展模式可以概括為一個中心，三個基本點。一個中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點，或三個基本抓手，分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。一是隨著住房需求被不斷滿足，市場總量在不斷變小；二是租購并舉意味著剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇，會分流買房子的需求；三是人、地、房之間的匹配關系可能改變，核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應行業回歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。
4. 在上述一個中心三個基本點外，還有兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業規模開始萎縮。
5. 房地產行業到了黑鐵時代……
二、房地產行業的發展方向
我們先前多次提到過，在房地產行業今后仍將長期作為支柱產業的歷史經驗下，行業規模萎縮到一定程度后肯定會企穩，其中城市更新、改善性住房、保障性住房需求等存量市場仍將保持很大的體量。更具體地說，在未來的10年甚至20年時間，政策性住房和商品性住房將逐步區隔，政府主導的保障性住房、人才住房等政策性住房將逐步通過國央企主導的民生工程模式予以解決，同時商品房市場也將逐步強化，尤其是商品房市場對房企的拿地能力、產品能力、管理能力等方面的要求也將越來越高。房地產的新發展模式，核心將是國央企、城投平臺將保障性租賃住房等所需的巨量供應納入類似基建的民生工程范疇，商品房市場則依舊由優質民營房企以及國央企類房企主攻，兩個方向并行不悖。
值得一提的是，近兩年以來一直有很多同行非常擔憂房地產行業的“國進民退”問題。事實上，這已經是無法逆轉的趨勢，但因民營房企本身是房地產行業不可或缺的構成主體，且國央企在杠桿率受限和運營效率較低的情況下短期內根本無法填補民營房企所占的市場份額，因此民營房企的存活概率和數量很可能遠超市場預期。根據券商的統計，僅40家上市民營房企2020年的銷售金額就占到了全國總量35%的比重。除此之外，2021年下半年開始越來越多的百強民營房企出現爆雷后，地方龍頭民營房企以及有實業基礎的其他實力型中小民營房企卻爆發后更大的潛力，不僅在去年第二、第三批集中供地的土拍中有非常搶眼的拿地動作，對爆雷房企的項目收購也動作頻頻，市場方面甚至認為今后房地產市場將形成國央企與地方性民營房企兩頭并重的格局。無獨有偶，《郁亮主席在萬科集團2022年會上的總結發言》中也提出“面對重大變化，我們也要做相應改變。比如投資方面需要進一步思考，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，我們需要更高質量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。如果有些地方確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號。我們面對的項目越來越復雜，越是復雜局面越要堅守各項紀律”。由此可見，深耕區域市場或者充分發揮地方性優勢已成為房企的主流市場策略。
三、關于2022年上半年的市場預估
2022年2月10日，媒體報道：全國性的商品房預售資金監督管理辦法已于近日制定出臺，明確預售資金額度監管為“重點額度監管”，由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。從樓市強調控和金融強監管的脈絡來看，房企在“兩道紅線”的去杠桿壓力背景下，融資性現金流入急劇收縮，疊加銷售下行和預售資金從嚴監管后，無異于雪上加霜，因此預售資金監管政策的放松對房企來說可謂充當著及時雨的功能。
從券商統計的數據來看，2022年1月份新房銷售面積累計同比下降了41%，2月份前兩周新房銷售面積累計同比下降了37%。在樓市銷售端繼續下滑、銷售回款變得更加有限的情況下，2022年1月份房地產境內信用債和中資地產美元債凈融資額分別為-176億元和-45億美元。由上述數據可以推斷，盡管預售資金監管政策的放松對房企短期的現金流改善有一定利好，但房企整體的債務危機在銷售端未能回暖前仍舊很難解除，因此后續樓市需求端政策改善的落地速度夠不夠快、力度夠不夠大才是解決問題的關鍵。具體來看，一是金融政策的放松更多地是惠及國央企及優質的民營房企，比如我們地產投資機構對爆雷房企以及其他現金流緊張的房企依舊是避開的心態；二是金融端雖然大力支持國央企、優質民營房企的并購融資需求，但可給予支持的資金體量和資金供應速度遠遠無法趕上中高風險房企的債務體量和債務到期速度。除此之外，因2022年開年至今的樓市銷售情況依然很糟糕，即便部分城市的需求回暖，屆時卻很可能因為供給端的短期暴增而導致產品力較低（尤其是高周轉類）房企因銷售競爭能力較差而繼續進入困境。
從需求端的政策調整來看，2022年以來北海、福州下調了公積金貸款首付，山東、重慶、江西、安徽的部分城市降低了首付比例，四川自貢公積金貸款認貸不認房，另外多地也已出臺購房補貼政策。市場預計2022年上半年將有更多、更大力度的改善政策的出臺，因為如果樓市銷售端的寬松政策無法及時到位，房企銷售將繼續惡化，后續也還會有更多房企爆雷，甚至其他穩健型的房企也將面臨風險。總的來說，就政策的出臺力度與出臺速度而言，鑒于購房者觀望態度的扭轉也需要一定的時間，加上政策落地效果不及預期的話會引起宏觀經濟的進一步承壓，因此市場預期層面傾向于認為監管層在2022年的一季度就將銷售端的改善政策釋放到位，由此在根源上逆轉房地產行業的下行態勢，而事實上所有房地產從業人士也確實都苦苦地等待著樓市整體銷售拐點的到來。
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原標題： 房地產行業急盼樓市拐點
