小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
1500億元負債，高企的融資成本，如一把達摩克利斯之劍高懸于“河南地王”建業地產頭頂。
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美元債異動 股價暴跌
近日，建業地產(00832.HK)部分美元債連續下跌，股價也暴跌至腰斬。
5月13日，建業地產2023年8月到期美元債跌幅勢創紀錄；2022年8月到期的6.875%債券每1美元跌3.6美分至96.4美分；2024年7月到期的7.25%債券每1美元跌3美分至89美分。
次日，建業地產2025年到期票據每1美元跌1.3美分至87美分，邁向4月中以來最低水平；2024年到期美元債券每1美元跌1.4美分至88.6美分。
《小債看市》統計，目前建業地產存續美元債9只，存續規模27.6億美元，其中最近一期美元債將于今年11月到期。
存續美元債情況
在美元債異動的同時，建業地產的股價也出現暴跌。
5月13日，建業地產在9點短暫停牌，復牌后股價暴跌一度接近60%，當日收于2.29港元，市值一日蒸發逾70億港元。
建業地產5月13日分時走勢
隨后，建業地產董事會稱，股價下跌主要因為該日為公司分拆中原建業事宜按除權基準買賣公司股份的首日，股價下跌為除權后的市場重新定價行為。
去年末，建業地產旗下代建公司中原建業赴港首次遞表，近日已通過港交所聆訊。若成功上市，中原建業將成為“建業系”第四家上市公司。
02
1500億負債壓頂
據官網介紹，建業地產成立于1992年，2008年6月在聯交所主板上市，具有中國房地產開發企業一級資質。
目前，創始人胡葆森在港股已擁有建業地產（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）以及建業新生活（09983.HK）3家上市公司。
建業地產官網
從股權結構看，建業地產的控股股東為恩輝投資，持股比例為69.51%，公司實際控制人為胡葆森。
2020年，建業地產實現銷售金額1026.42億元，同比增長1.5%，銷售業績與2019年基本持平。
據克而瑞數據顯示，2020年建業地產以1039.1億操盤金額在房企中排第34位；以1486.3萬平方米操盤面積位居第11位。
克而瑞房企排名
在業績方面，2020年建業地產實現主營業務收入433.04億元，同比增長40.75%；實現歸母凈利潤18.02億元，同比下滑10.6%，近五年來首次出現負增長，“增收不增利”跡象明顯。
建業地產表示，凈利潤的下降是由于外匯遠期合約、外匯期權合約及外匯掉期合約等衍生金融工具公平值變動所致，以及匯率波動導致其虧損約6.13億元。
盈利能力
除此之外，建業地產的毛利率和凈利率也連年下滑，其毛利潤率從2019年的26%下降至19.9%，凈利率由7.85%下降至6.04%。
凈利率下降
從區域結構來看，建業地產深耕大本營河南省，2020年河南的銷售貢獻占到了建業地產銷售的99%，其中鄭州合同銷售額為人民幣153億元，占總銷售額的22%。
雖然兩年前，建業地產就喊出要“走出中原”，但仍未改變業績嚴重依賴河南市場的現狀。
并且，未來兩年內，建業地產業績高度依賴河南區域市場的局面依然得不到改善。
截至2020年末，建業地產土地儲備5411.33萬平方米。從項目分布情況來看，建業地產共有243個項目，其中240個位于河南，3個位于海南。
截至2020年末，建業地產總資產為1639.01億元，總負債1493.19億元，凈資產145.82億元，資產負債率高達91.1%。
值得注意的是，建業地產已經連續兩年財務杠桿保持在90%以上的高位，存在較大杠桿風險。
從房企融資新規“三道紅線”看，建業地產凈負債率56.8%，剔除預收款后的資產負債率為85.5%，非受限現金短債比為1.48，踩中一道紅線歸為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。
《小債看市》分析負債結構發現，建業地產主要以流動負債為主，占總負債的87%，債務結構不合理。
截至2020年末，建業地產流動負債有1306.39億元，主要為其他流動負債，其一年內到期的短期債務有152.58億元。
相較于短債壓力，建業地產流動性尚可，其賬上現金及現金等價物有226.19億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。
現金及現金等價物
除此之外，建業地產還有186.8億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計160.45億元。
整體來看，建業地產剛性債務有313.03億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為21%。
超300億有息負債壓頂，2020年建業地產融資成本高達12.72億元，較上一年翻了4倍，對利潤形成嚴重侵蝕。
1500億元負債，高企的融資成本，如一把達摩克利斯之劍高懸于建業地產頭頂。為了償還債務，其多次海外發債“借新還舊”。
從融資渠道來看，建業地產渠道較為多元，主要通過借款、發債、股權等方式融資。
值得注意的是，2020年由于籌資資金流入銳減，償債大量負債后，建業地產籌資性現金流凈額轉為凈流出狀態，可見其融資環境惡化。
籌資性現金流凈額
另外，百瑞信托與建業地產間高頻且短暫的交易往來，以及少數股東權益、損益增長不成正比，引發市場對其“明股實債”的質疑。
2017年至2019年，建業地產少數股東權益分別為7.78億元、14.33億元和28.84億元，可以看出該指標每年都成倍增長，然而2019年其少數股東損益卻只增長了53.8%。
總得來看，建業地產“增收不增利”跡象明顯，毛利率、凈利率連年下滑；債務逐年攀升，融資成本高企；存在“明股實債”嫌疑。
03
“河南地王”
多年來扎根河南，且常年在河南市場占有率排名第一，建業地產在業內被稱為 “河南地王”。
1979年，胡葆森大學畢業后就分配至中國紡織品進出口公司河南分公司，投身國際貿易，后因外派工作在香港待了10年。
1992年，胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的1000多萬元回到河南，和建行合資成立建業房地產開發有限公司。
次年，胡葆森在鄭州郊區買到第一塊地，致力于開發超級大盤“金水花園”，還提出“永不妄稱第一，永不甘居第二”的愿景。
之后，建業地產又相繼打造了“燕樂小區”、“春暉小區”、“鄭州期貨城”、“建業城市花園”等多個項目，憑借著三四線城市去庫存的熱潮迎來了快速發展期。
2002年，當地產公司為實現規模擴張，紛紛涌向一二線城市，開始冒險激進的跑馬圈地式發展時，胡葆森選擇了固守河南。
2008年6月，建業地產在香港聯合交易所主板上市，成為內地中原地區第一家直接在香港掛牌的地產企業。
隨后，建業地產在百億規模徘徊數年，直至2017年起銷售規模才有了明顯的增長。2019年建業地產銷售額達1011.5億元，首次邁入千億門檻。
在銷售規模增漲的同時，建業地產的債務也節節攀升。如今，建業地產將分拆中原建業赴港上市，也從側面反映出其資金壓力。
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