觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
當你穿過暴風雨，你就不再是原來那個人。
“暴風雨結束后，你不會記得自己是怎樣活下來的，你甚至不確定暴風雨真的結束了。但有一件事是確定的：當你穿過暴風雨，你就不再是原來那個人。”
行業已在某家巨型房企的“暴雷”聲中風雨飄搖數月，第一片“雪花”預示的寒冬比往常更為難熬，一位前100強的掌門人曾感嘆，每天睜眼第一件事，不是操心自己，而是擔心任何一家頭部企業出事，因為“它們會帶來強烈沖擊，無辜的企業尤其民營企業受到很大影響”。
一語成讖，恒大的商票引發了第一波雷，這個首家出現流動性危機的巨型房企，令整個行業進入“信任危機”。負債高的企業們，開始頻繁收到機構風控若有似無的詢問關心，承受債券價格大幅波動的心驚膽戰，甚至將流動性較高的優質資產出售以換取現金流。
現在，“靴子”終于落地了。
12月3日晚，中國恒大在港交所發布無法履行擔保責任的公告，一時間，恒大事件再次引發市場高度關注。廣東省政府緊急約談恒大實控人許家印，并同意向其派出工作組，督進恒大推進企業風險處置工作。
恒大如愿等來工作組支援，但能夠確定的是，這一關過去后，恒大也再不是以前那個恒大。
同日，一行三會同時發聲，中國人民銀行有關負責人、中國銀保監會新聞發言人、證監會有關負責人就恒大問題答記者問。
央行指出，恒大集團出現風險主要源于自身經營不善、盲目擴張。境外美元債市場是高度市場化的，投資人較為成熟、甄別能力較強，對于相關問題的處理也有清晰的法律規定和程序。短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。
據了解，近期境內房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。
證監會表示，恒大集團事件屬于個案風險，對資本市場穩定運行的外溢影響可控，交易所債券市場違約率保持在1%左右的較低水平，涉房上市公司、債券發行人經營財務指標總體健康。
下一步，證監會將繼續支持房地產企業合理正常融資。
民營房企困境，很大程度源于融資端實質收緊，而監管層的表態，對于房企來說無疑是一個積極信號，意味著優質的民營企業可能將迎來融資破冰。
最近，包括碧桂園、龍湖、龍光等民營規模性房企的境內融資得到實質進展。
中國銀行間市場交易商協會非金融企業債務融資工具注冊信息系統顯示，12月1日，碧桂園及龍湖境內主體公司均有相關融資進展，碧桂園注冊金額50億元中期票據進入“預評中”環節，這也是碧桂園首次在銀行間債券市場注冊發行境內債務融資工具。
無獨有偶，龍湖同樣計劃發行2021年度第二期中期票據，發行上限30億元，注冊金額50億元，目前項目狀態同樣顯示“預評中”。
相比美元債，境內債對房地產企業的發債要求較高。觀點地產新媒體了解到，中期票據的發行，需要經過審查企業提交的資料，符合一定規范才允許發行上市。
比如，具有穩定的償債資金來源；擁有連續三年的經審計的會計報表；最近一個會計年度盈利；待償還債券余額不超過企業凈資產的40%等。
中期票據之外，房企其他融資渠道亦逐漸暢通。近期龍光積極籌備境內公司債發行，公司債券申請已獲證監會及上交所審核批準，招商蛇口、金地等企業的ABS產品也在交易所發行或獲準發行，碧桂園擬于近期向交易所申請發行供應鏈ABS產品，獲批后將在監管機構指導下盡快啟動相關產品的發行工作。
據此前報道，11月9日，中國銀行間市場交易商協會曾舉行房地產企業代表座談會，相關參會人士透露，會議中，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、美的置業等房企均表示近期計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。
有債券從業人士表示，座談會的召開，意味著房地產企業境內發債的相關政策會有所傾斜。
11月19日，保利發展成功發行2021年度第四期中期票據，發行金額20億元，票面利率3.55%，發行期限為5年；同月再接連公告，擬發行公司債募資不超98億元，計劃發行100億租賃住房資產支持證券化產品。
同樣大額融資的還有中海，在成功發行29億元公司債后，再擬注冊發行三期總計100億元中期票據。
不過，在11月，發債主體仍以國企為主。Wind顯示，11月，房企債務融資工具發行金額285億元，環比增長128%，發行主體以國資背景為主，民營規模性房企融資依然未見實質性進展。
一位行業人士對觀點地產新媒體分析，滿足監管要求的優質房企會陸續得到融資支持，一些安全的企業會得到部分資源傾斜。
即便是優質房企，經歷這個“冬天”后，也會出現大的改變。
上述人士指，現在地產行業已經逐漸適應新規則，倒逼行業在現有資金不那么寬裕的情況下，開始去注重經營管理、運營、周轉、拿地判斷。
此次獲準注冊發行中票的碧桂園、龍湖，正是財務情況較好、信用評級較高的民營房企。
2020年，碧桂園便獲得穆迪、惠譽兩家國際評級機構投資級評級，標普確認碧桂園“BB+”長期發行人信用評級，展望“正面”。而早在2017年，龍湖就已經是境內外全投資級民營房企。
根據最新發布的募集說明書，2018-2020年末及2021年9月末，碧桂園地產集團有息債務余額(包括短期借款和長期借款、一年內到期的非流動負債、應付債券)分別為1517.99億元、1788.27億元、1426.98億元和1503.55億元；短期債務(包括短期借款、一年內到期應付債券和一年內到期的非流動負債)分別為539.72億元、543.77億元、434.80億元和366.88億元。
碧桂園地產本期發行規模不超過50億元(含)，發行期限不超過10年，擬將募集資金全部用于償還有息債務，借貸利率處于3.95%-6.18%。
同樣，2018-2020年末及2021年9月末，龍湖拓展有息負債總額分別為863.53億元、1015.57億元、1162.48億元和1326.42億元。
值得關注的是，龍湖拓展并無短期借款，一年內到期的非流動負債140.26億元，長期借款908.92億元，應付債券277.24億元。
按照龍湖拓展的募資用途，計劃將本次中期票據部分募集資金用于償還銀行貸款，部分募集資金用于支付項目工程款。
瑞信報告指，發行所籌集的資金將用于償還貸款債務，意味對開發商通過發行中期票據融資的監管發生了新的變化，因此前所得資金只允許用于償還即將到期的票據。
其表示，隨著更多的非國有企業開發商發行銀行間中期票據，以及監管機構對收益用途的控制放寬，資產負債表相對強勁的開發商的融資環境應該得到改善。然而，對于目前處于財務困境的開發商而言，再融資仍然具有挑戰性。
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