作者：守望者

來(lái)源：靜水深漩（ID：zealsaint111）

核心觀點(diǎn)：

城市的工作機(jī)會(huì)是一種比較優(yōu)勢(shì)，不是絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；

經(jīng)濟(jì)總量大的城市對(duì)周邊城市人口具有較強(qiáng)的吸引力，該優(yōu)勢(shì)會(huì)不斷自我加強(qiáng)，只到出現(xiàn)較強(qiáng)的外力改變或該城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力衰敗；

西安相較于周邊城市具有一定的比較優(yōu)勢(shì)，該優(yōu)勢(shì)將不斷加強(qiáng)。

延續(xù)上一篇文章的投資邏輯（即四個(gè)要素吸引人口流入城市：教育資源，工作機(jī)會(huì)，居住環(huán)境，生活的便利度），本篇將討論工作機(jī)會(huì)。工作機(jī)會(huì)和教育資源略有不同，由真實(shí)的工作機(jī)會(huì)及事業(yè)夢(mèng)想構(gòu)成，其中后者更多依賴于高薪崗位數(shù)量、造富神話等因素。

一、概況

調(diào)查一個(gè)城市的工作機(jī)會(huì)是一個(gè)不那么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎嘁蕾囉谝恍?shù)據(jù)的推理和分析，在我們正式開始前，先來(lái)看一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

備注：1 宏觀數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

    2 薪資數(shù)據(jù)來(lái)源于第三方統(tǒng)計(jì)平臺(tái)

基于以上的數(shù)據(jù)我們看大幾個(gè)現(xiàn)象：

1.西安市生產(chǎn)總值高于周邊的太原和蘭州兩個(gè)省會(huì)城市，弱于鄭州。

2.越大的生產(chǎn)總值，體現(xiàn)了城市規(guī)模和機(jī)會(huì)，務(wù)工人口和購(gòu)房人口傾向于從較低生產(chǎn)總值的城市流向臨近省份較高生產(chǎn)總值的城市

3.西部省份平均工資差異不大，需要在后面進(jìn)一步分析結(jié)構(gòu)，討論工作機(jī)會(huì)。

二、務(wù)工的邏輯

和朋友們?cè)谝黄鹩懻摲康禺a(chǎn)市場(chǎng)是，一直說(shuō)中國(guó)房產(chǎn)要看人流，人流分為兩個(gè)大的方向，務(wù)工需求和養(yǎng)老需求（本次我們不討論養(yǎng)老需求）。說(shuō)到務(wù)工需求，我們應(yīng)從務(wù)工人員的動(dòng)機(jī)入手分析整個(gè)選擇過(guò)程，最后再結(jié)合目標(biāo)城市來(lái)分析。下來(lái)我們先分析務(wù)工人員選擇工作的動(dòng)機(jī)和整個(gè)決策過(guò)程。

1.選擇動(dòng)機(jī)和決策過(guò)程：

務(wù)工人員選擇工作的過(guò)程是一個(gè)夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)博弈的過(guò)程。伴隨著夢(mèng)想務(wù)工人員從鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯聚到城市，從城市匯聚到核心城市，導(dǎo)致整個(gè)流向的原因在于務(wù)工人員存在基礎(chǔ)認(rèn)知：大城市有更多的機(jī)會(huì)，大城市擁有更豐富的生活（這點(diǎn)屬于分析框架的居住環(huán)境和生活便利度部分，放到這兩個(gè)部分分別討論）。通過(guò)對(duì)這兩個(gè)基礎(chǔ)認(rèn)知的分析，得到兩個(gè)脈絡(luò)：

脈絡(luò)一：村鎮(zhèn)->城市->中心城市->一線城市或新一線城市

脈絡(luò)二：夢(mèng)（更好的事業(yè)/生活）->發(fā)展機(jī)會(huì)/工作機(jī)會(huì)->收入水平->發(fā)展空間->生活質(zhì)量

第一個(gè)脈絡(luò)比較好理解，務(wù)工人員從人口少的地方聚集向人口多的大城市。重點(diǎn)在于第二個(gè)脈絡(luò)。務(wù)工人流因?yàn)閷?duì)更好的事業(yè)或生活的追求離開出生的地方，走向可選擇的大城市，此時(shí)開始了一系列的選擇：第一個(gè)選擇，是否擁有足夠的發(fā)展機(jī)會(huì)/工作機(jī)會(huì)，與預(yù)期是否一致或差異過(guò)大；這一問(wèn)題得到肯定答案后（如答案會(huì)否定，務(wù)工人員大概率會(huì)離開該城市，導(dǎo)致人口流出）進(jìn)入第二個(gè)選擇，工作機(jī)會(huì)帶來(lái)的收入是否與預(yù)期相符（如擁有工作機(jī)會(huì)，但收入過(guò)低，也會(huì)導(dǎo)致人員留出，西部我們會(huì)看到這類工資較低的企業(yè)），如與預(yù)期相符，則進(jìn)入第三個(gè)選擇，增長(zhǎng)空間，該選擇主要是看個(gè)人發(fā)展空間（部分區(qū)域成長(zhǎng)天花板較強(qiáng)，務(wù)工人員擁有較為熟練的技能后，很那得到進(jìn)一步的晉升，這時(shí)會(huì)導(dǎo)致人口流出。造成這一結(jié)果的原因不在本次討論之列）；當(dāng)以上的選擇都滿足后，最后的選擇在于，收入是否能提供較高的生活質(zhì)量，這一點(diǎn)比較好理解，即使?jié)M足了夢(mèng)想的需求，擁有一份相對(duì)滿意的薪水，如生活成本過(guò)高，也會(huì)導(dǎo)致務(wù)工人員外流，比如一線城市過(guò)高的房?jī)r(jià)。

以上是對(duì)選擇動(dòng)機(jī)和決策過(guò)程的梳理，下來(lái)我們基于以上的梳理對(duì)應(yīng)到一些可量化的指標(biāo)上。

2.數(shù)據(jù)選擇

大城市：城市對(duì)比用的數(shù)據(jù)選擇起來(lái)較為容易，更高的GDP和更多的人口數(shù)量。GDP越大意味著經(jīng)濟(jì)體量越大，產(chǎn)業(yè)規(guī)模越大，能提供的工作崗位更多，擁有較高收入的可能。人口數(shù)量越多意味著需求越大，服務(wù)業(yè)越發(fā)達(dá)（如，我們可以看到越大的城市夜生活越為發(fā)達(dá)，相反村鎮(zhèn)夜生活較為單調(diào)），提供更好的生活方式的同時(shí)也提供了服務(wù)業(yè)的工作機(jī)會(huì)。

發(fā)展機(jī)會(huì)/工作機(jī)會(huì)：民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度決定了工作機(jī)會(huì)的多寡，一個(gè)區(qū)域高附加值，高收入行業(yè)占比，是發(fā)展機(jī)會(huì)的決定性因素。

收入水平：可采用城市平均工資數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)可行的情況下考慮加入支柱行業(yè)平均工資數(shù)據(jù)。

增長(zhǎng)空間：這塊缺乏特別好的數(shù)據(jù)可選擇，只能通過(guò)聊天獲得一些線索。

生活質(zhì)量：生活質(zhì)量和城市配套，生活成本（房?jī)r(jià)，教育，醫(yī)療等）有關(guān)，本次只討論房?jī)r(jià)（一手均價(jià)和二手均價(jià)）和收入關(guān)系，其他部分在居住環(huán)境和生活便利度部分討論。

三、數(shù)據(jù)對(duì)比和分析

1.城市體量和人口

備注：銀川市公布口徑為全市人口，考慮到總?cè)丝诹鞒觯铱側(cè)丝谳^少，因?yàn)槲醋鲞M(jìn)一步挖掘

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

從上表我們看到幾個(gè)現(xiàn)象：

1)城市體量和人口正相關(guān)，即生產(chǎn)總值越大的城市，人口規(guī)模越大，且外來(lái)人口越多。

2)鄭州經(jīng)濟(jì)體量大于西安，人口總規(guī)模差異不大。

3)太原，蘭州，銀川是三個(gè)距離西安近的省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)體量和總?cè)丝诰∮谖靼玻凑杖丝诹飨蚪?jīng)濟(jì)體量更大的城市的邏輯，西安對(duì)這三個(gè)城市的人口產(chǎn)生吸引作用。從實(shí)際的訪談來(lái)看，甘肅，寧夏，山西部分人口確實(shí)流向西安，或在西安已置業(yè)。

4)西安常駐人口和戶籍人口差異很小，這點(diǎn)和成都以及上海不同。流動(dòng)人口高一方面代表了城市人口流入，一方面體現(xiàn)落戶較難，目前尚無(wú)明確的證據(jù)表明西安屬于哪一種情況。

看完整體數(shù)據(jù)后，我們進(jìn)一步看一下近5年西安和西安周邊省會(huì)城市數(shù)據(jù)情況：

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

過(guò)去5年中，經(jīng)濟(jì)體量和人口總規(guī)模總變化比率為：

通過(guò)對(duì)以上兩個(gè)表的對(duì)比發(fā)現(xiàn)：

1)過(guò)去幾年總經(jīng)濟(jì)體量大的城市，人口增長(zhǎng)率最快，絕對(duì)值更大。

2)過(guò)去幾年中經(jīng)濟(jì)體量小的城市，盡管生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率不低，但人口增長(zhǎng)率不及經(jīng)濟(jì)體量大的城市，其中蘭州呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

3)西安生產(chǎn)總值在過(guò)去幾年中增長(zhǎng)幅度低于鄭州，但人口增長(zhǎng)快于鄭州。這于西安過(guò)去兩年退出的人口落戶政策有關(guān)。寬松的落戶政策刺激了周邊人口到西安落戶。

4)西安和鄭州經(jīng)濟(jì)體量在2014年時(shí)基本相同（西安，6257.18億元；鄭州，6783億元），但2018年年底時(shí)，鄭州生產(chǎn)總值比西安高1793.9億元。較西安高的經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)速度，人口增長(zhǎng)速度和增長(zhǎng)率不及西安，一方面因?yàn)橥顿Y札記第一部分討論的教育資源（西安高校資源多于鄭州），另一方面可能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)，也可能與同體量的城市較難出現(xiàn)人口流向傾斜。

經(jīng)濟(jì)體量和人口提供了一個(gè)較為宏觀的視角，讓我們看到過(guò)去5年，西安和西安周邊城市經(jīng)濟(jì)體量與人口流動(dòng)的關(guān)系，下來(lái)我們需要討論決策過(guò)程的第二個(gè)部分-工作機(jī)會(huì)/發(fā)展機(jī)會(huì)。

2.發(fā)展機(jī)會(huì)/工作機(jī)會(huì)

發(fā)展機(jī)會(huì)/工作機(jī)會(huì)較難尋找到明確的數(shù)字佐證，更多的依靠對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的訪談和了解。該部分依賴于支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活力。一個(gè)區(qū)域高附加值，高收入行業(yè)占比，是決定發(fā)展機(jī)會(huì)的決定性因素。

1)支柱產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)值最大的行業(yè)通常是該區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)（這個(gè)邏輯不是特別嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)于我們本次的推導(dǎo)和分析來(lái)講相對(duì)有效）。

從上表可以看到西安工業(yè)增加值占比前五的行業(yè)為，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造，汽車制造和電子機(jī)械和器材制造業(yè)。前十大行業(yè)中，除計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造屬于中高收入外，其他行業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，人均工資較低。缺少高附加值，中高收入行業(yè)，使得畢業(yè)生工作選擇空間受到限制。

2)民營(yíng)企業(yè)：

西安的較大的民營(yíng)企業(yè)以房地產(chǎn)，石化，醫(yī)藥為主，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。西安本土民營(yíng)企業(yè)整體實(shí)力偏弱，近幾年大的民營(yíng)才陸陸續(xù)續(xù)的在或準(zhǔn)備在西安設(shè)立分公司/辦事處等，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足，成為西安前期工作機(jī)會(huì)偏少的主要因素之一。尚未找到衡量民營(yíng)企業(yè)發(fā)展情況的指標(biāo)。

西安的民營(yíng)企業(yè)技術(shù)密集型企業(yè)較少，生產(chǎn)加工，流動(dòng)運(yùn)輸類企業(yè)較多，大學(xué)畢業(yè)生務(wù)工選擇空間較小。

3.收入水平

西安平均收入水平在全國(guó)重點(diǎn)城市排名中不具備優(yōu)勢(shì)，成為人口的限制性因素。

1)平均工資

西安和周邊城市薪資對(duì)比情況見下表：

搜索平均工資時(shí)看到了個(gè)多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，有高有底，上表提供的平均水平更接近感知，考慮到該數(shù)據(jù)更多是幾個(gè)城市的做工資薪水的比較優(yōu)勢(shì)分析，因此不做準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)深究。從薪資水平上看，西安相比較太原，蘭州，銀川無(wú)很大的優(yōu)勢(shì)。

2)2019白領(lǐng)求職工資

智聯(lián)招聘提供的2019年夏季求職平均薪酬城市分布顯示西安排列第30名（2018年為31名），具體見下圖：

畢業(yè)生對(duì)西安整體薪資期望在很大程度上是雇主和務(wù)工人員博弈后的結(jié)果，從薪資期望上看，西安全國(guó)重點(diǎn)省會(huì)城市中排名不具備優(yōu)勢(shì)，從絕對(duì)數(shù)字看戲安和第十名的武漢相差1000元，和深圳（第三名）相差2807元。

西安相比較太原，銀川仍具有優(yōu)勢(shì)。

從平均工資和2019夏季求職平均薪酬對(duì)比結(jié)果來(lái)看，西安在工作收入上排名不在前列，低于沿海重點(diǎn)城市以及成都，武漢等新一線城市，而相較于周邊，西安仍具有一定優(yōu)勢(shì)。

西安平均收入和2019夏季求職平均薪酬的狀況在很大程度上導(dǎo)致畢業(yè)生以及本地人口外流，該部分外流人口主要是長(zhǎng)三角，珠三角以及北京，從列表上看該區(qū)域重點(diǎn)城市收入高于西安。

4.增長(zhǎng)空間

增長(zhǎng)空間和發(fā)展機(jī)會(huì)在判斷邏輯上趨同，即該區(qū)域是否有足夠的多高薪崗位和足夠多的頭部企業(yè)和高生產(chǎn)附加值知識(shí)密集型企業(yè)。

頭部企業(yè)：這塊重點(diǎn)考量各個(gè)行業(yè)頭部企業(yè)在西安設(shè)立分公司或分部進(jìn)度。從前期看和互聯(lián)網(wǎng)，通信，電子設(shè)備制造的企業(yè)開始在西安設(shè)立子公司或分部，這部分為西安帶來(lái)增量工作崗位。例如，三星，華為，中興，ThoughtWorks，施耐德，intel，博世，艾默生，鎂光半導(dǎo)體，殼牌，普華永道等企業(yè)，考慮到篇幅問(wèn)題，這塊不做逐一列舉。一個(gè)區(qū)域頭部企業(yè)數(shù)量，代表了該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，越多的頭部企業(yè)越容易吸引務(wù)工人員流入或留下。

高薪崗位：擁有足夠多的頭部明星企業(yè)是吸引務(wù)工人群的重要因素，下一個(gè)核心點(diǎn)是這些企業(yè)是否吧高收入崗位放在西安。這一問(wèn)題我掌握的信息顯示正在好轉(zhuǎn)，企業(yè)逐步在將一些高薪崗位放到西安，但從整體看相對(duì)有限。這點(diǎn)西安好于太原，蘭州，銀川，但弱于成都及一線城市。

高附加值知識(shí)密集型企業(yè)：除掉大的知名頭部企業(yè)外，高附加值知識(shí)密集型企業(yè)數(shù)量相較較少（如，建筑設(shè)計(jì)所，從事并購(gòu)業(yè)務(wù)的律所等），這類企業(yè)主要位于一線城市業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)，這一現(xiàn)象短期將持續(xù)。

西安在工作機(jī)會(huì)上相較周邊幾個(gè)城市擁有比較優(yōu)勢(shì)，相比較過(guò)去也有較大的改善，但整體來(lái)講頭部企業(yè)數(shù)量有待進(jìn)一步提高，高薪崗位較一線城市偏少，導(dǎo)致這類務(wù)工人員外流（比如建設(shè)設(shè)計(jì)，律師，公募基金公司等等）。從中期長(zhǎng)期來(lái)看，西安隨著人口進(jìn)一步的匯聚，會(huì)有更多企業(yè)將在西安設(shè)立分公司或子公司服務(wù)于中西部地區(qū)，使得西安逐步成為企業(yè)管理中西部市場(chǎng)的中心，但西安在總部經(jīng)濟(jì)方便不會(huì)有大的發(fā)展，總部仍將大量的保留在一線城市（詳見前期的商業(yè)地產(chǎn)投資）。

5.生活質(zhì)量

生活質(zhì)量由幾個(gè)方面構(gòu)成，收入，日常支出，房?jī)r(jià)，教育，生活環(huán)境，其中教育，生活環(huán)境放到下兩個(gè)部分討論，收入前面已討論過(guò)，日常支出西安與其他核心二線城市差異不大且低于一線城市，主要的重點(diǎn)在于房?jī)r(jià)/收入比，下圖是2018年國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)/收入比：

從該表可看到，西安房?jī)r(jià)收入比為10.8，太原為14.6，蘭州為9.4，成都為10.3，低于一線城市（北京25.4，上海26.1，深圳34.2）。較低的房?jī)r(jià)收入比意味居民壓力較小，擁有更多的收入可用于其他方面開銷。過(guò)高的房?jī)r(jià)收入比將制約人口流動(dòng)。

較低的房?jī)r(jià)收入比為西安吸引人周邊人口落戶提供了較大的比較優(yōu)勢(shì)。

四、總結(jié)

通過(guò)以上的分析和推理，我們看到西安的經(jīng)濟(jì)體量相較于周邊幾個(gè)省會(huì)城市擁有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，將持續(xù)吸引周邊省份人口流入，但工作機(jī)會(huì)和薪資水平是限制人口流入的主要問(wèn)題，這一問(wèn)題被較低房?jī)r(jià)收入比在一定程度上淡化。西安中高端收入人群將隨著城市經(jīng)濟(jì)體量的發(fā)展逐步增加，但考慮到西安服務(wù)于中西部的定位，該部分人群的收入和數(shù)量不會(huì)達(dá)到一線城市的高度，且中高端行業(yè)的種類也較一線少。

總的來(lái)講西安作為中西部在工作機(jī)會(huì)上擁有較強(qiáng)比較優(yōu)勢(shì)的城市，未來(lái)將持續(xù)吸引人口流入，從目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，以中低收入人群為主。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 住宅投資筆記-西安-2