作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin)

那么，王健林譜寫(xiě)的輕資產(chǎn)新故事，是否會(huì)被資本市場(chǎng)認(rèn)可？

萬(wàn)達(dá)商管的上市腳步聲愈發(fā)近了。

8月9日傳出消息，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)——萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司正在完成一輪金額達(dá)200億元人民幣的Pre-IPO輪融資，并計(jì)劃最快年底前在港上市，該輪融資將使其IPO估值或達(dá)300億美元。

萬(wàn)達(dá)商管前身為萬(wàn)達(dá)商業(yè)，2016年，僅在港交所上市一年有余的萬(wàn)達(dá)商業(yè)正式宣布退市，最終股價(jià)為52.5港元。

一來(lái)一回，王健林的“心病”是萬(wàn)達(dá)商管的估值問(wèn)題。他曾在接受采訪時(shí)表示：“覺(jué)得公司價(jià)值被嚴(yán)重低估。”

隨后，全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)、撤回A股上市申請(qǐng)、展開(kāi)新的融資計(jì)劃、引進(jìn)珠海國(guó)資入股、人事?lián)Q防……伴隨著物業(yè)及商管業(yè)務(wù)逐漸成為港股受歡迎的賽道之一，萬(wàn)達(dá)商管也離資本市場(chǎng)越來(lái)越近了。

近年來(lái)，包括寶龍商業(yè)、卓越商企、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中駿商管等公司等在內(nèi)的商管板塊被陸續(xù)分拆上市，獲得的PE估值也遠(yuǎn)超開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)，目前華潤(rùn)萬(wàn)象生活的總市值已高達(dá)979億港元。

有報(bào)道援引消息人士說(shuō)法，推動(dòng)萬(wàn)達(dá)商管2021年內(nèi)于香港聯(lián)交所上市，是萬(wàn)達(dá)今年的重要計(jì)劃之一。不出意外，萬(wàn)達(dá)商管或?qū)⒃诮衲?1月左右完成上市。

能夠看出，王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)是有高預(yù)期的。

2014年末，萬(wàn)達(dá)商業(yè)登陸港交所，并成為當(dāng)年港股最大規(guī)模IPO。

不過(guò)，由于香港資本市場(chǎng)對(duì)于內(nèi)房一直不太看好，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)包中又包含大量商業(yè)、住宅等重資產(chǎn)項(xiàng)目，其股票一直處于低估值狀態(tài)。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市當(dāng)天便遭遇破發(fā)，此后上市的日子里，股價(jià)亦不如人意，最低曾跌至31.1港元/股，較發(fā)行價(jià)跌去35.21%。

根據(jù)2015年報(bào)數(shù)據(jù)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)每股收益6.6元，每股凈資產(chǎn)39.8元，而其股價(jià)卻長(zhǎng)期在凈資產(chǎn)上下徘徊。

這顯然不符合王健林的預(yù)期。2016年9月20日，萬(wàn)達(dá)商管正式從港交所退市，彼時(shí)總市值為2376.8億港元（約合人民幣1975.8億元）。

再然后，萬(wàn)達(dá)商管便進(jìn)入了A股漫長(zhǎng)的等待期。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)披露文件顯示，早在2015年9月7日，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)受理了萬(wàn)達(dá)商業(yè)的IPO申請(qǐng)，直到2018年初，萬(wàn)達(dá)商業(yè)登陸A股仍遙遙無(wú)期。

根據(jù)此前在私有化時(shí)的約定，如果退市滿(mǎn)兩年或2018年8月31日前未能夠在A股上市，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)需要以每年12%的單利向境外投資人回購(gòu)全部股權(quán)，以每年10%的單利向境內(nèi)投資人回購(gòu)全部股權(quán)。

很顯然，兩年內(nèi)上市終究事與愿違。2018年1月，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)入股萬(wàn)達(dá)商業(yè)，4家企業(yè)計(jì)劃投資約340億元，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。

此后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)更名為“萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)”，1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。

有報(bào)道指，上述投資人不僅將萬(wàn)達(dá)商業(yè)的上市期限推遲至2023年10月底，而且不要求一定要在A股上市。

今年3月24日，萬(wàn)達(dá)商管正式公告將撤回A股IPO申請(qǐng)，并稱(chēng)：“決定對(duì)本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市。”

就這樣，萬(wàn)達(dá)商業(yè)結(jié)束了超過(guò)五年的回A之路，市場(chǎng)并猜測(cè)，萬(wàn)達(dá)商管將謀求輕資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)概念，再戰(zhàn)港股。

如何改變?nèi)f達(dá)商業(yè)低估值的現(xiàn)狀？王健林需要做的，是令萬(wàn)達(dá)商業(yè)變成資本市場(chǎng)“想要的樣子”。

基于此，在退市之后，萬(wàn)達(dá)商管開(kāi)始向外界講述一個(gè)輕資產(chǎn)的故事。

2017年7月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)、富力達(dá)成“世紀(jì)交易”，以637.5億元代價(jià)，將13個(gè)文旅項(xiàng)目和77家城市酒店的股權(quán)全部出手。

隨后，萬(wàn)達(dá)再引入戰(zhàn)略投資者，將萬(wàn)達(dá)商業(yè)將更名為萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)，并在2019年底正式剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

2020年，萬(wàn)達(dá)商管對(duì)外宣布，自2021年開(kāi)始不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，每年簽約“輕資產(chǎn)”的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將不低于60個(gè)。

也就是說(shuō)，萬(wàn)達(dá)商管將不再介入拿地、建設(shè)、物業(yè)開(kāi)發(fā)等重資產(chǎn)環(huán)節(jié)，而是通過(guò)輸出品牌，提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)等服務(wù)，從而獲得運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

王健林曾在一次年會(huì)中詳細(xì)闡述了萬(wàn)達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)模型，將萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)分為投資及合作兩類(lèi)：投資類(lèi)就是別人出錢(qián)，萬(wàn)達(dá)幫別人找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營(yíng)后移交給別人，其中還有一個(gè)資本化程序。

合作類(lèi)就是萬(wàn)達(dá)既不出錢(qián)，也不出地，覺(jué)得項(xiàng)目合適，跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成。

對(duì)萬(wàn)達(dá)商管來(lái)説，輕資產(chǎn)模式能夠降低成本、擴(kuò)大規(guī)模，更為重要的是，這種資本市場(chǎng)青睞的發(fā)展模式，更易獲得高估值。

在2020年新開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，有27座為輕資產(chǎn)模式，占比達(dá)到60%，并于當(dāng)年新簽約60個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。截至2020年底，在建的142個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)部分占比超過(guò)80%，2021年計(jì)劃簽約70座輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

在這之后，萬(wàn)達(dá)商管的上市動(dòng)態(tài)頻頻傳來(lái)。

今年3月，萬(wàn)達(dá)商管決定將其輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、 科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶(hù)珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司——珠海萬(wàn)達(dá)商管。

新成立的珠海萬(wàn)達(dá)商管不持有物業(yè)，全面負(fù)責(zé)已開(kāi)業(yè)的368個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、在建的155個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及今后發(fā)展的所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理。據(jù)多家媒體報(bào)道，珠海萬(wàn)達(dá)商管將成為本次港股上市的主體。

30億引入珠海國(guó)資后，不斷有媒體消息稱(chēng)，超過(guò)20家投資者對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管新一輪融資展現(xiàn)出興趣，籌資規(guī)模或?qū)⑦_(dá)到200億元人民幣，承銷(xiāo)商為中信證券、瑞士信貸和摩根大通。

6月21日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信在出具的大連萬(wàn)達(dá)2021年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中，透露了珠海萬(wàn)達(dá)上市進(jìn)程——“目前公司正在籌備珠海萬(wàn)達(dá)商管上市引戰(zhàn)工作，中誠(chéng)信國(guó)際將對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管后續(xù)引入戰(zhàn)略投資者及上市進(jìn)展保持關(guān)注。”

回顧王健林講述的資本故事，這幾年的經(jīng)歷可謂波瀾起伏。他曾涉足美股、港股及A股三地市場(chǎng)，共五家上市公司。

他在美股的歷程并不順利，AMC院線(xiàn)受疫情影響巨額虧損，王健林最終將其所持股份出售；承載著王健林體育夢(mèng)想的萬(wàn)達(dá)體育，也并未受到資本市場(chǎng)認(rèn)可，股價(jià)跌跌不休的情境下，上市不到一年半的萬(wàn)達(dá)體育最終選擇退市。

2020年12月23日晚間，萬(wàn)達(dá)體育公告稱(chēng)，董事會(huì)同意從納斯達(dá)克退市，私有化價(jià)格為2.55美元/ADS。

至于王健林A股唯一的平臺(tái)萬(wàn)達(dá)影視，亦不容樂(lè)觀。

受影視行業(yè)“寒冬”以及新冠疫情的雙重影響，萬(wàn)達(dá)電影的業(yè)績(jī)一路下滑。公開(kāi)資料顯示，近幾年，萬(wàn)達(dá)電影營(yíng)業(yè)收入總體呈逐年下降的趨勢(shì)。

2018-2020年，該公司錄得的歸母凈利潤(rùn)分別為15.16億元、12.95億元、-47.29億元和-66.69億元。雖2021上半年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，但盈利仍不如以往。

而在港股上，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展已長(zhǎng)期處于仙股，根據(jù)最新的盈利預(yù)告，隨著疫情帶來(lái)的影響減弱，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展預(yù)期與2020年同期錄得約3350萬(wàn)港元凈虧損相比，截至2021年6月30日止六個(gè)月將錄得不低于1.1億港元的凈利潤(rùn)。

而即將在港股重新上市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下最為核心的業(yè)務(wù)之一。能夠預(yù)見(jiàn)的是，在萬(wàn)達(dá)商管上市后，這一輕資產(chǎn)平臺(tái)或?qū)⒊蔀橥踅×肿钪匾纳鲜衅脚_(tái)。

那么，王健林譜寫(xiě)的輕資產(chǎn)新故事，是否會(huì)被資本市場(chǎng)認(rèn)可？這個(gè)答案或許很快就能揭曉.

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局|萬(wàn)達(dá)商管300億美元估值與王健林資本故事