國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，9月末，商品房待售面積50285萬平方米，比8月末減少296萬平方米。其中，住宅待售面積減少185萬平方米，辦公樓待售面積減少39萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少61萬平方米。

事實上，2021年以來，整體庫存延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢，6月小幅跳增后，7-9月持續(xù)回落，持穩(wěn)在5億平，基本與去年同期持平。分業(yè)態(tài)來看，因市場下行加劇，住宅待售面積環(huán)比降幅有逐步收窄趨勢；商辦加速去化：辦公待售面積大幅回落39萬平方米，不過考量其基數(shù)，整體去化壓力依舊較大；商業(yè)待售面積由增轉(zhuǎn)降，疫情得以控制后，商業(yè)市場穩(wěn)步復(fù)蘇。

2.狹義庫存

2021年9月，狹義庫存延續(xù)穩(wěn)步上行態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年9月百城商品住宅庫存量達到了60169萬平方米，環(huán)比上漲4%，同比增長2%。事實上，金九本是傳統(tǒng)營銷旺季，房企推盤積極性穩(wěn)步回升，9月百城供應(yīng)環(huán)比上漲28%，但因中央信貸收緊，熱點城市調(diào)控“高壓”，樓市成交仍延續(xù)下行走勢，同環(huán)比齊跌，使得狹義庫存延續(xù)穩(wěn)步回升態(tài)勢，突破6億平大關(guān)。

不同能級城市呈現(xiàn)差異化行情：一線環(huán)比上漲6%，同比下跌7%，因9月供應(yīng)大幅放量造成狹義庫存短期激增，但仍顯著低于去年同期；二線城市同環(huán)比變動不大，基本與上月持平；三四線同環(huán)比齊增，漲幅均在6-7%，市場下行壓力下，庫存風險持續(xù)加劇。

具體來看，一線城市中，僅上海保持了同環(huán)比齊降態(tài)勢，降幅分別達到了41%和13%，受集中預(yù)售制度影響，本月供應(yīng)延續(xù)低位徘徊，成交雖有縮量，但總體保持供不應(yīng)求格局。北京狹義庫存環(huán)比微增4%，整體庫存量仍低于去年同期。廣州、深圳迎來了階段性放量行情，當月供求比均在3以上，也使得狹義庫存保持穩(wěn)步上行態(tài)勢，環(huán)比漲幅分別達到了13%和15%。

二線城市中，北部內(nèi)陸城市諸如沈陽、青島、太原9月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，南京因新冠疫情得到階段性控制，因而迎來供應(yīng)集中放量，狹義庫存環(huán)比上漲15%；西安成交熱度穩(wěn)步回升，本月成交量突破100萬平方米，狹義庫存環(huán)比下降12%。同比來看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，鄭州、武漢、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著；相較而言，貴陽、重慶、合肥等狹義庫存雖環(huán)比上行，但同比下降均超4成，庫存風險相對較小。

三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加劇：欽州、衡陽、臨沂、岳陽、瀘州、淄博等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存穩(wěn)步攀升；而東莞、金華、常州、惠州等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實難反映真實的市場需求。此外，部分長三角城市迎來輪動行情，蕪湖、淮北、德清、衢州、泰州等城9月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在40%以上。

9月，因整體市場下行加劇，成交持續(xù)轉(zhuǎn)冷，狹義庫存保持穩(wěn)步上揚態(tài)勢，因而去化周期加速上行，由2021年8月末的13.04個月上漲至14.92個月。

不同能級城市均保持上揚，一線成交熱度略有轉(zhuǎn)淡，去化周期由降轉(zhuǎn)增，上行至11.78個月，同比上漲6%，高于去年同期。二三線去化周期同環(huán)比漲幅均在10%以上，不過值得關(guān)注的是，三四線供過于求加劇，成交下行致去化周期激增至17.53個月，高于百城平均，去化風險浮出水面。

具體來看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于10個月，庫存風險相對較小，整體去化周期變動情況與狹義庫存變動情況基本一致，廣、深同環(huán)比齊增，北京環(huán)比持增，同比回落，僅上海一城狹義庫存環(huán)比回落，但去化周期卻環(huán)比微增，主要是因調(diào)控層層加碼下，新房市場逐漸回歸理性，疊加房貸放款周期普遍延長，使得置換需求被壓抑，成交增長動能略有不足，去化周期增至5.36個月，仍顯著低于去年同期。

30個二線城市中僅有哈爾濱、太原、大連、沈陽、長春4個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；半數(shù)城市去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中哈爾濱、沈陽、長春、昆明、蘭州、青島、南寧、鄭州、天津等面臨去化周期大于15個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，呼和浩特、成都、石家莊等成交熱度回升，去化周期環(huán)比均有不同程度的回調(diào)，顯著低于2020年同期水平。

因三四線城市供應(yīng)放量而成交持續(xù)回落，去化周期同環(huán)比齊增，且增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增。整體來看，下跌城市以東南沿海三四線為主，晉江、淮南 、德清、鹽城等城市9月末消化周期維持在一年以下，庫存見底且同環(huán)比均保持降勢。而北海、連江、防城港、肇慶、煙臺、寶雞、永泰、衡陽、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市消化周期高達30個月以上，且同環(huán)比齊增，庫存風險依舊較大。

廣義庫存本月持續(xù)高位波動，2021年9月末達378200萬平方米，環(huán)比微降0.5%，同比上漲10%。考量到市場下行壓力下，狹義庫存穩(wěn)中有增，廣義庫存的微降主要與房企開工意愿回升密切相關(guān)，從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，9月單月房屋新開工面積為17442萬平，環(huán)比上漲5%，可見與搶銷售相比，房企目前也更傾向于抓回款，逐步加快開工進度，以保證年末之前資金流回正。

分能級來看，一線環(huán)比大增7.6%，同比保持降勢；二三線城市環(huán)比變動不大，同比分別上漲了9%和12%，潛在庫存風險浮出水面。

一線城市中，北京、上海廣義庫存均呈現(xiàn)同環(huán)比齊降，去庫存效果顯著，尤其是上海，狹義庫存保持回落，加之土拍市場本月僅底價成交2宗商辦地塊，帶動整體廣義庫存穩(wěn)步下行。與之形成鮮明對比的是，深圳本月廣義庫存激增，環(huán)比翻番，主要受統(tǒng)計口徑變動影響， 本月增加了部分城市更新地塊，使得未開工地塊總量有了顯著增長。總體來看，北上廣廣義庫存總量仍顯著低于去年同期，由此可見，在市場整體下行加劇的大背景下，一線城市抗跌保值屬性愈發(fā)顯著，整體潛在庫存風險仍在可控范圍之內(nèi)。

二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊9月末廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，煙臺、株洲、南昌、滄州、蚌埠、岳陽、寶雞、佛山、太原、淄博次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2020年同期，漲多跌少：以南寧、南昌、長春、哈爾濱為代表的弱二線城市和以日照、株洲、荊門、桂林、岳陽、保定為代表的基本面較差的內(nèi)陸三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風險依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風險上升的問題，諸如鎮(zhèn)江、云浮、三明、蕪湖等城市廣義庫存也出現(xiàn)顯著增長。而部分城市諸如石獅、合肥、漳州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在30%以上。

表4-1 百城2021年9月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）