投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：TT707276146）
公開市場的土地就那么多，優(yōu)質的地塊更是稀缺，但是房企的胃口卻越來越大。100強的想沖刺50強，50強的想銷售過千億、兩千億，區(qū)域房企想全國化布局，總的來說，就是缺地。
為了拿地，地產大佬們的思路也不盡相同。以恒大為代表的房企，著重玩收購并購，盡可能把市場上存量的土地，都搜羅一遍，榨干最后有價值的項目。這兩年勾地項目也是發(fā)展的主要方向，招拍掛市場偶爾才能看到恒大的身影。但是恒大玩收并購，不是其他房企能學的，畢竟盤子大，就算一兩個項目被坑里面也能慢慢解套，長期干收并購，吃虧的經驗還是積累了不少的。
以碧桂園為代表的房企，以戰(zhàn)略下沉為重點，利用降維打擊，擠占三四五線城市的土地市場，以此來滿足土地需求。但是碧桂園這種模式下，項目比較分散，管理難度很高，融資也受限制較多，注定了項目只能走高周轉薄利多銷的模式。這也不是一般的房企能學的，至少在管理和融資上，就不行。
以萬科為代表的房企，近幾年加大了跟地方平臺國企合作的力度，趕上了削減地方債務，國企紛紛退出地產業(yè)務的大潮。在這個大背景下，不管是大規(guī)模的勾地，還是平臺公司合作開發(fā)，都是拿地的主要形式。“老大哥”這種玩法，也不是一般房企搞得動的，背后的政商關系，以及長期的合作默契，不是誰家都有。
招拍掛項目是越來越貴了，還有不少瞎舉牌的“攪局者”，拿不拿都難受。為此，近兩年不少房企紛紛在研究和嘗試勾地項目，用以緩解對土地的饑渴感。但勾地并不是那么好玩兒的，現在很多政府對房企去勾地，已經變得愛理不理了，甚至可以說勾地套路基本上是已經被玩兒壞了：
1、想要勾得動地，產業(yè)必須得高大上。看看恒大新能源汽車，碧桂園的機器人產業(yè)園，多么的高大上，勾地那是一片一片的。想要吸引政府的注意，那產業(yè)必須得“有料”，你得搞點有內容的產業(yè)，比如集成電路、高端制造、生物醫(yī)藥、新材料、半導體等。僅僅想靠修兩座商業(yè)、酒店就勾地，這種套路太老了，地方政府也審美疲勞了。
所以，不是隨便哪家房企都有這些拿得出手的勾地題材的，你想勾地，要么跟別的公司一起去玩，交點學費，或者花點錢引入產業(yè)方，別人除了拿出產業(yè)啥事兒也不干，還占干股分利潤。
2、沒幾個想真心做產業(yè)，拿地才是唯一目的。房企勾地的初衷，就是沖著地去的，不管是康養(yǎng)題材、商業(yè)題材、教育題材、總部經濟題材，都是打著幌子掩蓋勾地的目的。拿地前信誓旦旦，保證以后會引入產業(yè)，協(xié)議里面約定了無數個條款，但是拿到地以后方顯本性。大多的套路，都是先把住宅開發(fā)出來，賣得差不多錢掙得差不多了，才開始磨磨蹭蹭搞產業(yè)地塊。不少項目以各種理由推脫，延遲產業(yè)地塊的開發(fā)。
因為房企都不傻，產業(yè)投資大多是“無底洞”，投入資金大，資金回收周期漫長。如果沒點真本事來運營產業(yè)，作為外行的房企，基本上是個穩(wěn)賠不賺的生意。因此，對房企來說，商住地才是真愛，產業(yè)只是噱頭，熱度只有幾分鐘。
3、房企套路玩多了，政府也變聰明了。一般的產業(yè)，他們那里有的，你吸引不了他。你能帶來的高大上產業(yè)，只要政府能聯系得上產業(yè)方的，好多也會繞過你直接去談，因為畢竟人家還是把你當成去忽悠土地的。
為了防止你拿了地后翻臉，現在政府對房企勾地的研究出的應對方法也多了，產業(yè)來了是歡迎的，對產業(yè)的優(yōu)惠啊，補貼啊，那都是沒得說。但是商住地你要想占多大便宜，那可能性很低了。特別是熱點的一二線城市的勾地，商住地本來就沒便宜多少，算上產業(yè)的投入，怎么算賬都是虧得。更要命的是，時不時的還會有地方平臺公司出來托底，以極高的價格拿一波產業(yè)勾地，例如時下興起的TOD項目，活生生強行地給大家“打個樣”，無形中拉高了勾地的成本。
4、商住用地配多少，這是個問題。作為房企，勾地肯定想拿到手地商住用地越多越好，政府想的正好相反。因此要想多拿配套商住用地，你的理由必須得足夠強大，諸如解決職工安置、內部購房、人才用房等，都是常用的套路。關鍵點在于用合法的，大家都能說得過去的形式解決配套住宅地的問題，這樣才能讓政府決策時不那么為難。
但是現在要配套住宅地越來越難了，你想的可能是產業(yè)和住宅2：8，最少也要3：7的比例。但是最終談了以后才發(fā)現，只能做51：49，想想都雞肋，拿不拿都難受。
被玩兒壞了的勾地，現在想要再勾，已經沒那么簡單了。
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原標題： 被玩兒“壞了”的勾地
