作者：阿信

來源：阿信雜貨院（ID：xintuoer1）

大家好，我是阿信。

最近的投資者對地產(chǎn)信托產(chǎn)品都有一個疑惑，以前常見的土地抵押風(fēng)控措施現(xiàn)在幾乎看不到，如果房地產(chǎn)信托沒有了土地抵押，風(fēng)險還如何保證？

這個問題我分兩個層面解答一下。

第一個層面，為什么現(xiàn)在的地產(chǎn)信托沒有土地抵押？原因很簡單，因為現(xiàn)在地產(chǎn)信托的交易結(jié)構(gòu)都是股權(quán)投資，屬于股權(quán)法理關(guān)系。以前的地產(chǎn)信托交易模式是貸款模式，屬于債權(quán)債務(wù)法理關(guān)系。債權(quán)債務(wù)法理關(guān)系的本質(zhì)是“欠債還錢”，天荒地老也不能變，而股權(quán)法律關(guān)系的本質(zhì)是“同股同權(quán)，共享收益，共擔(dān)風(fēng)險”。兩者是兩種完全不同的法律概念。抵押，只能存在于債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系中，他保護(hù)的是債權(quán)人的利益，他不能存在于股權(quán)法律關(guān)系中，不保護(hù)股東的利益。因此，在現(xiàn)在以股權(quán)模式為主的地產(chǎn)信托模式中，并不是信托公司不辦理抵押，而是股權(quán)法律關(guān)系無法辦理抵押。不僅沒辦法辦理抵押，與抵押同樣屬于擔(dān)保方式的股權(quán)質(zhì)押、連帶責(zé)任保證擔(dān)保也同樣無法辦理，即使簽署了這樣的合同，合同到了法院也是無效的。

第二個層面，如果無法辦理土地抵押等擔(dān)保措施，地產(chǎn)信托的風(fēng)險怎么把控呢？我告訴你，有辦法把控。要說明白這個事兒，我們還是得先從抵押說起來。抵押為什么可以保障債權(quán)人的利益呢？因為債權(quán)人一旦變成抵押權(quán)人，他就對抵押物的價值享有優(yōu)先受償權(quán)，這個優(yōu)先受償權(quán)是相對于其他債務(wù)人而言的，舉個例子，阿信欠張三李四各500萬，阿信將房子抵押給了張三，某天阿信還不上錢了，阿信的房子拍賣了800萬，這800萬怎么樣來還張三李四呢？因為張三辦理了抵押，所以先償還張三500萬，再償還李四300萬。在受償順序上，張三優(yōu)先于李四。但如果，阿信只有張三一個債務(wù)人，且阿信的房屋沒辦法辦理抵押呢？張三怎么保障自己對房子的優(yōu)先受償權(quán)呢？很簡單，不讓阿信增加新的債務(wù)人，不讓阿信把房子抵押給別人，在阿信只有自己一個債務(wù)人的情況下，張三對阿信的房子是可以主張全部權(quán)利的。這也是現(xiàn)在地產(chǎn)信托的思路：我變成股東了，怎么保證我對地產(chǎn)項目收益的控制權(quán)呢，兩點：嚴(yán)格控制項目公司對外負(fù)債，嚴(yán)格控制土地抵押。在做到這兩點的前提下，信托公司對于地產(chǎn)項目的價值是可以實現(xiàn)控制的。具體操作中，是采取這三項措施：

第一：項目公司章證照共管，嚴(yán)格限制項目公司對外簽署損害信托利益的合同；

第二：禁止項目公司對外抵押土地及在建工程；

第三：嚴(yán)格控制地產(chǎn)項目現(xiàn)金流，尤其是銷售資金。

在做到這三點的情況下，基本可以實現(xiàn)和抵押權(quán)同樣的效果。

但能實現(xiàn)同樣的效果，并不代表風(fēng)險就比抵押的小。相反，我覺得地產(chǎn)股權(quán)模式的風(fēng)險還是比較大的，主要有以下幾點：

第一，訴訟時主張債權(quán)還是主張股權(quán)。一旦發(fā)生風(fēng)險，信托公司進(jìn)入訴訟后，大概率要主張項目屬于明股實債，自己是債權(quán)人，要求項目公司還本付息，而交易對手大概率要主張信托公司是股東，要同股同權(quán)，共同承擔(dān)項目風(fēng)險，據(jù)我所知，有些信托公司在做假股真?zhèn)椖繒r過分注重項目的股性，這其實是給出險后的訴訟留下了隱患，因為一旦法院無法根據(jù)合同判斷這是個債，而判斷為股，那很難主張還本付息；

第二，交易對手的誠信風(fēng)險。不排除有些小交易對手采取各種手段偷摸加蓋公章，增加隱形負(fù)債，或者偷摸將銷售資金轉(zhuǎn)移。

第三，綁定地產(chǎn)集團(tuán)主體信用較弱。股權(quán)模式下，地產(chǎn)集團(tuán)無法簽署連帶責(zé)任保證合同，多為各種支持函，這種支持函的效力和保證合同的效力是不可同日而語的，未經(jīng)過法院判決，不敢輕言有效還是無效。

所以，投資者在購買地產(chǎn)信托股權(quán)項目時盡量堅持這兩點原則：

第一，堅持大地產(chǎn)商原則。要我說百強(qiáng)排名30名開外，盡量可以不考慮了，因為大的地產(chǎn)商道德風(fēng)險低，對于類似假股真?zhèn)捻椖克麄兯Ｙ嚨目赡苄员容^小，投資者找不到好的產(chǎn)品能可等一等，多看看市場上其他產(chǎn)品，做個比較；

第二，堅持選擇央企或國企背景的信托公司。這類信托公司整體來說風(fēng)控比較嚴(yán)，不會為了業(yè)績壓力無端放任風(fēng)險，雖然是假股真?zhèn)€是做的比較扎實。

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原標(biāo)題： 地產(chǎn)股權(quán)信托沒有抵押怎么辦？