作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

三年前，萬科活動現場“活下去”的字樣曾遭到許多調侃，卻道出了如今多少地產人的心聲。

監管收緊、疫情疊加、股債雙殺、美元債違約、房企暴雷……吃不完的“瓜”背后是一家又一家房企倒下。

隨隨便便打開一家上市房企的股價走勢圖，斜向右下的一條曲線，訴說著行業的溫度變化。

只不過，中國金茂的“寒冬”在更早的時候曾經來過。

十多年前，曾為“方興地產”時高歌猛進，接連斬獲北京、上海、寧波、杭州、深圳等地的地王項目，名聲“出圈”的同時企業規模迅速做大，隱患也就此埋下。

十多年后，方興不在，地王不再，但中國金茂仍需走出周期。

2021年1月25日，中國金茂公告稱，2020年全年所有者應占溢利預計下降約40%-50%。消息一出，股價應聲而跌。至26日下午收盤，中國金茂報2.92港元/股，最低達2.89港元/股，創近兩年股價新低。

至2月初，中國金茂在9個交易日中累計通過1.61億港元回購5160.2萬股股份，也沒能挽回市場信心。

中國金茂在公告中表示，集團錄得盈利下降主要由于房地產市場調控等原因，導致公司、集團部分聯營及合營企業項目售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致。

盡管市場對此次計提頗多猜測并表示出擔憂，但仍有市場機構給出向好看法。

國泰君安發布的一份研報中，選擇維持對中國金茂的“增持”點評。他們認為，通過一次性計提，中國金茂集中對此前拿地價格相對高的歷史問題進行報表處理，雖然對本期財報中造成了利潤較大幅度下降的影響，但這一影響將不會持續。

今年6月的股東大會上，中國金茂管理層表示，公司會在2020年及2021年集中消化掉2016年和2017年地價較高的項目，2022年以后毛利率會逐年回升。

事實上，過去行業發展階段，激進拿地策略是各企業共識。直至2017年迎來房地產調控政策出臺最密集的年份,地王策略之下囤積的高價地塊盈利空間被擠壓。

2015年至2021年，中國金茂銷售金額與面積均呈上升增長態勢，其中銷售面積從110.29萬平方米增長至1129.053萬平方米，銷售金額從278.07億元增長至2311.06億元，而銷售均價在2018年達到近年最高值后便開始下降。

具體來看，近七年，銷售均價表現為2.52萬/平方米、2.54萬/平方米、2.17萬/平方米、2.55萬/平方米、2.15萬/平方米、2.05萬/平方米、1.78萬/平方米。

從營收數據表現上來看，年報顯示，中國金茂2019-202年營業總收入同比增長11.98%、37.61%，增速加快；2019年凈利潤同比增長16.97%，2020年同比下降28.21%，增速為下行趨勢。

營收增速加快的同時，凈利潤增速同比下行，增收不增利現象明顯。

受市場政策、售價限制、土地成本上升等多方面因素影響，毛利率下降同樣成為行業級現象。

2020年，中國金茂整體銷售毛利率為20%，較2019年下降9個百分點，2021年上半年，中國金茂毛利率20.3%，同比下降12個百分點。

手有余糧心中不慌，在銷售及營收表現均不佳之下，手握更多現金將為企業經營帶來更多安全底氣，而金茂債務總規模仍較高。

進入2021年，據不完全統計，上半年中國金茂共出讓不少于10家的公司股權。最近一次是在11月17日，中國金茂擬以底價4.04億元轉讓旗下臺州環茂置業有限公司45%股權。

截至2021年中期，中國金茂錄得計息銀行貸款978.32億元，其中須于一年內償還的有息負債約為305.76億元，凈負債503.98億元，剔除預收款后的資產負債率為68.92%，凈負債率為51.64%，現金短債比1.26倍，“三道紅線”繼續保持綠檔。

資產負債方面，截至2020年末，中國金茂資產總額3877.56億元，負債總額2859.29億元，整體資產負債率73.74%。2021年中期，中國金茂資產總值達4400.89億元，負債總額上升至3332.59億元，資產負債率為75.73%

2021年6月末，中國金茂現金及現金等價物386.6億，較2020年末下降約48億；短期借款從2020年末的277.7億增長至305.8億。

值得注意的是，截至2021年末，中國金茂共有9只合計近200億元的永續債存續。

2019年，中國金茂總裁李從瑞在接受觀點新媒體采訪時曾提到，市場化的核心是競爭，實際上是競爭的意識和體制，有了競爭，才能隨著時間的推移不斷發展壯大。

據其說法，市場化機制體制的助力，與充分發揮央企的屬性、優勢，是中國金茂“活下去”的致勝法寶。

2015年10月，方興地產正式更名為“中國金茂控股集團有限公司”，同時亦宣布將從傳統意義上的地產開發商向城市運營商轉變，“城市運營商”戰略由此確立。

該年，中國金茂在上市十周年發布會上宣布了“5年內銷售額達到2000億元”的目標。李從瑞當時表示：“未來五年，中國金茂的版圖將從今天23個城市擴張到40個城市，簽約額將從500億元提升到2000億元，持有面積將從現在的50多萬平米提高到200多萬平米?！?/p>

2017年，中國金茂實現總簽約銷售約693億元，同比增長43%；錄得營收約310.75億，較上年的273.04億同比漲14%；凈利約39.78億，較上年25.36億同比漲57%。

其中，其城市運營業務自2007年首個項目落地上海北外灘，至2018年，中國金茂已有13個城市運營項目。同時，中國金茂城市運營業務布局速度加快，2018年至2020年期間分別獲取項目6、7、7。

2020年，中國金茂先后落地武漢方島金茂智慧科學城、天津上東金茂智慧科學城、常熟金茂智慧科學城、青島大云谷城市運營項目、丹陽眼鏡風尚小鎮、溫州鰲江國際新城、金華未來科學城等7個城市運營項目，新增鎖定面積1080萬平米。

2021年以來，新增貴陽清鎮金茂水晶智慧新城、長沙雅塘創新生態城、江西贛江新區中醫藥國際生態科技小鎮、上海浦東新區橫沔古鎮城中村項目、湖州金茂南太湖未來之窗等5個項目。截至12月，中國金茂的城市運營項目已達32個。

不過，不同于住宅項目開發，城市運營項目存在更長的孵化期，在長時間運營過程中需要大量資金投入，對房企而言仍存在壓力。

這種城市運營方式，相比一般的住宅開發，更考驗開發商“造城”的功底。

中國金茂高級副總裁魏浙曾表示，這是一個片區達到一定規模，從而進行的大型規模化城市開發，包括產業的導入和注入，需要一家企業更高、更強的綜合性能力，包括所需要的資金實力和規劃能力，城市主導運營的能力，跟政府的合作能力。

顯然，未來如何將這份優勢發揮至最大是中國金茂要考慮的問題。

時間回到2021年6月，中國金茂以14.81億港元收購中國宏泰29.9%股權，成為其第二大股東，雙方同時訂立可換股債券認購協議，金茂認購中國宏泰發展本金約1.23億美元可換股債券。

中國金茂做城市運營，宏泰做園區的運營、管理、拓展，雙方有很多地方高度相似，在業務能力上能夠很好互補，這是宏泰和金茂合作的出發點。此次收購，中國金茂新增一級開發及產業市鎮項目面積5797萬平方米。

目前，依托于城市運營商的定位，中國金茂深入挖掘和導入外部產業資源，從而構建產業整合以及落地能力，主要為大文化、大科技、大健康三個方向。

2021年5月，兩化重組，中國中化成為全球規模最大的綜合性化工企業，中國金茂依托母公司優勢，同樣圍繞城市運營項目，在生命科學、材料科學、基礎化工、產業金融等領域展開深度合作。

截至2021年上半年，金茂產業資源戰略簽約154家。

至2021年年中，中國金茂已在全國布局53城。2020年，北京、南京、蘇州、上海、杭州、溫州、長沙等七座城市全年銷售額超100億元。

土地儲備方面，2021年以來，中國金茂在北京、嘉興、無錫、溫州、蘇州、荊州、廈門、鄭州等城市獲儲布局，主要集中在二三線。除6月在南昌拿下的兩宗地塊溢價率均達到60%以上，其他城市地塊成交溢價率保持在較低水平。

截至2021年6月底，中國金茂總土地儲備超過8552萬平方米。進入下半年，于青島、長沙、天津、常州等地競得十余宗地塊，均為底價成交。

據不完全統計，截至目前，中國金茂獲取的權益土地價格已超500億元，溢價率均處于較低水平。

從獲取方式上來看，2019年新增土儲為1390萬平方米，同比下降38.62%，而2020年上半年進一步降至583萬平方米，且城市運營貢獻占比超過50%，即約為291.5萬平方米。2020年，新增土儲1417萬平方米，城市運營項目的貢獻由2016年不足10%升至44%，即約為623.48萬平方米。

中國金茂表示：“希望在3年以后，60%土地儲備供給來自城市營運，另外亦會留意并購的機會?！?/p>

從業務分部劃分的收入來看，城市運營及物業開發的營收占比有所升高，從2018年的87%上升至2020年的91%。

2020年，中國金茂累計實現簽約銷售額2311億元，較2019年增長44%，而2017年定下的“5年內銷售額達到2000億元”也宣告達成。

產品方面，中國金茂旗下打造了“府”“悅”“墅”三大產品線。以北京為例，“府”系產品目前共有廣渠金茂府、望京金茂府、亦莊金茂府、北京金茂府、東叁金茂府、頤和金茂府、未來金茂府、西山金茂府8個。

其中，西山金茂府于今年11月23日取得項目預售證，11月30日首批開盤。其位置在北京豐臺區長辛店，延續產品定位，戶型為建面約120-160平方米全家庭改善四居，容積率1.4,為目前北京最低密度的“府”系項目，銷售指導價6萬/平方米。

作為中國金茂旗下的物業平臺，9月，金茂物業正式向港交所遞交招股書。據招股書披露，截至2021年7月31日，金茂通過與地方政府合作的方式，在全國成功承攬30個城市運營項目，金茂物業目前已為金茂集團的19個城市運營項目訂立了前期物業管理合約，金茂物業亦為金茂府的配套服務之一。

在酒店領域，2021年6月，中國金茂正式發布金茂酒店五大自有品牌嘉悅、璞修、隱逸、天玥、誠悅，計劃以輕資產酒店管理公司形象進軍國內酒店業。

城市商業綜合體的打造也是城市運營中的重要一環，“覽秀城”肩負著商業標桿的定位。2021年，金茂商業旗下覽秀城的全新品牌標識“The Splendors”首次亮相。未來，張家港金茂覽秀城、青島金茂覽秀城、天津金茂匯將于2022年開業。

資本領域，2021年上半年，金茂資本在智慧城市、智慧醫療賽道持續落地新項目，并積極拓展多個儲備項目。數字服務領域，中國金茂旗下的數字服務公司也于今年7月正式孵化成功。

如果說城市運營是中國金茂的重要增長曲線，那么物業、商業、酒店等則為金茂的多元增長曲線。產業產品的“長板效應”之下，則為金茂培養發展多賽道競爭優勢。

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原標題： 冬天法則 | 金茂周期