作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

從供應規模來看，已發布供地公告的11城涉宅地塊總供應建面達5218萬平方米，整體較首輪供應總建面增加了18%，供應規模明顯增加，其中有7個城市供地規模明顯上漲。

具體城市而言，深圳、廈門、青島供應規模均實現翻番，其中深圳第二輪土拍供地規模較首輪增加208%。沈陽、長春、無錫、福州供地規模也有明顯上漲，房企拿地機會明顯增加。

表：11個重點城市首輪、

第二輪集中供地規模對比（萬平方米）

數據來源：CRIC

除了供地規模增加，部分城市第二輪集中土拍土地質量也有所提升。CRIC統計數據顯示，11城第二輪集中出讓地塊底價樓板價為7332元/平方米，與首輪基本持平，但各城市之間以及城市內部表現分化。

具體城市來看，蘇州、深圳、青島、天津、杭州等城市二輪集中供地質量較首輪有所提升，底價樓板價漲幅均超10%。受供地結構改變影響，蘇州第二批集中供地中園區就有4宗，其中三宗底價樓板價均超1.8萬元/平方米；不僅如此，相城區還掛出一宗超大地塊，編號為蘇地2021-WG-42號地塊，起始價約55.81億元，起始樓面價達17500元/平方米，總體來看，本次出讓地塊的質量較首輪明顯提升。另外，杭州本輪掛牌土地質量也有明顯的提升。

然而，廈門、無錫等城市供地質量整體不如首輪，核心區供地比重有所下降。不僅如此，部分地塊出讓還新增諸多附加條件，以剛剛結束二輪土拍的無錫為例，有超半數地塊設置了額外門檻，如引進品牌酒店、配建人才房或租賃住房、現房銷售、自持商業等；加之“限地價+搖號”的競拍政策，無錫二輪集中土拍“降溫”，平均溢價率只有4%。

表：11城第一、二批集中供應地塊

區域分布結構對比

數據來源：CRIC

精準調控之下，本輪競拍規則較首輪更加完善和細化，尤其是首輪競拍中市場熱度較高的杭州、無錫、蘇州等城市，均針對其首輪拍地時暴露出的問題，出臺了“打補丁”新規。

典型如首輪拍地中土地出讓金第一的杭州，彼時57宗涉宅地中地塊自持比例高達40%，近20個板塊創下地價新高，整體溢價率高達26%，市場熱度持續高漲。為遏制土拍高熱情緒，防止地價過快上漲，繼而實現穩房價的目的，杭州在第二批供地中在競價規則上做了多重調整。

首先，提升房企報名門檻，采用保證金模式報名，保證金普遍為起拍價的20%；第二，首次推出10宗“競品質”試點地塊，并且溢價率上限為10%，其余地塊土拍的溢價率上限由之前30%調整為20%；此外，“競品質”試點地塊全部實行現房銷售，融資收緊背景之下，房企拿地的積極性將受挫，預計土地競拍熱度較首輪會有明顯的下降。

首輪集中拍地時馬甲現象嚴重的蘇州，采取了一系列針對馬甲現象的舉措，譬如提升保證金，其中，吳中、相城、高新區、園區地塊保證金比例全部上調至50％及以上。此舉既提升了房企拿地的門檻，夠篩選掉那些資金壓力的城市，還在一定程度上遏制地價和溢價率的上漲。

此外，天津第二次集中土拍也出現了新變化，首次在出讓條件中加入自持租賃建筑面積的“硬性”要求，并規定了對應的自持租賃住房套數。其中，61宗出讓地塊中共計18宗地塊附帶自持租賃建面條件，占比達29.5%。無疑增加了房企的成本壓力，在拿地時也會更謹慎。

表：11城第二批集中供地較首輪競拍規則變化情況

資料來源：CRIC整理

CRIC對上述完成出讓的8個城市共326宗土地情況進行系統梳理，高單價（起拍單價超過1萬元/平米）的土地幅數共有87宗，占比高達27%，主要分布在杭州、深圳、天津和蘇州四個城市，分別有22、19、17和12宗，優質地塊比較集中。

圖：第二輪余下8城市掛牌的優質地塊數量(按幅數)

資料來源：CRIC

從重點城市來看，此輪杭州高價地供地數量較多，其中單價超2萬元/平方米的地塊就有9宗，分別位于上城、濱江、拱墅、西湖、蕭山和余杭等區域。其中掛牌價最高的是西湖區文教板塊的翠苑單元XH0909-14地塊，該地塊起始價15.98億元，折合樓面價約33267元/平方米，周邊在售項目平均售價約5.9萬元/平方米，按這一價格測算的話，地房比為56%，該地塊并非現房銷售，勢必會吸引大量的房企，土拍將十分激烈。

再如深圳，地價超過3萬元/平方米的地塊共有1宗，該宗地位于南山前海板塊，采用“雙限雙競+競只租不售人才房”的辦法以掛牌方式出讓，該地起始價45.58億，最高限價66.091億元，起始樓面價36083元/平方米，項目建成后，普通商品住房最高毛坯均價為99000元/平方米，按照最高限價測算，地房比僅有53%，預期利潤率相對較高，鑒于如此高的利潤率和核心板塊加持，該地大概率會封頂價+高比重人才房競得。此外，龍華區民治板塊還有3宗較優質地塊掛出，地塊起始樓面價均超2萬元/平方米，限價相對寬松，預計項目競拍熱度也將維系高位。

此外，天津南開區、蘇州工業園區、濟南歷城區、福州晉安區等均掛出多宗優質地塊，房企也可重點關注。

表：重點城市中接下來值得關注的優質地塊

資料來源：CRIC

整體來看，第二輪集中供地中多城土拍規則升級，包括保障金門檻升級、“競品質”試點、現房銷售、競配建調整、溢價率上限下調等諸多新規。加之杭州、南京等城市進一步收緊了落戶和購房新政，預計重點城市第二輪集中供地的熱度將有所下滑。

值得注意的是，接下來杭州、深圳、蘇州、天津等城市仍有多宗優質掛牌，競拍熱度仍將延續高熱度，房企可重點關注，但要注意的是，政府調控加碼之下，鑒于房價走勢趨于平穩，盈利空間一定程度上被限制，競拍時切勿盲目追高。

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原標題： 第二輪集中土拍已出現“變數”，哪些城市值得關注？