去年，房企融資的“三道紅線”正式落地，去年末房貸管理的“兩道紅線”落地執行，至此，房地產行業全面轉向去杠桿，倒逼房企降負債、居民降杠桿。

據央行貨幣政策執行報告顯示，房地產行業去杠桿成效初顯，房地產貸款占比、個人住房貸款占比均已進入下降通道，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

具體數據顯示，9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額51.4萬億元，同比增長7.6%，增速較6月末低1.9個百分點。其中，個人住房貸款余額為37.4萬億元，同比增長11.3%，增速較6月末低1.7個百分點；住房開發貸款余額為9.3萬億元，同比增長0.1%，增速較6月末低3.3個百分點。

從各項貸款占比來看，2021年三季度末，全國房地產貸款余額占各項貸款余額的比重進一步回落至27.1%，較2020年末再降1.6個百分點。其中，個人住房貸款余額占各項貸款余額的比重跌至19.7%，較2020年末減少0.3個百分點。

圖：2015年-2021年三季度房地產貸款余額、

個人住房貸款余額及占比（萬億元）

數據來源：央行貨幣政策執行報告

行業全面轉向去杠桿的大背景下，基于部分規模房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯降低，房企境內融資出現了一致性的收縮。此外，國際評級機構批量下調中國房企信用評級，房企海外融資近乎停擺。

房企資金周轉壓力不斷加劇，“促銷售、搶回款”已成業內共識。

從國家統計局公布的數據來看，前10月，房地產開發企業到位資金16.7萬億元，同比增長8.8%。其中，國內貸款同比下降10%至2萬億，占比跌至12.1%；自籌資金同比增長5.1%至5.3萬億，占比跌至31.6%。此外，定金及預售款同比增長21%至6.2萬億，個人按揭貸款2.7萬億，同比增長9.7%，占比分別提升至37.2%和16%。

這意味著，國內貸款、自籌資金增長顯著受限，定金及預收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源，企業對銷售回款的依賴度持續提升。

圖：房地產開發企業各項到位資金占比

數據來源：國家統計局

2021年下半年以來，全國房地產市場持續降溫，企業銷售回款同樣陷入增長困境，房企資金周轉壓力不斷加劇。2021年10月，定金及預收款新增5351億元，同比下降12.9%，個人按揭貸款新增2554億元，同比增長1%，相較于上半年兩位數以上的高增長態勢可謂一落千丈。

圖：2020年以來歷月房企到位

資金中定金及預收款、個人按揭貸款（億元）

數據來源：國家統計局

近期，在央行兩個“維護”定調下，短期居民按揭貸款迎來邊際改善。

主要體現在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，尤其是保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持，進而保證正常房地產交易平穩運行，且不能突破市場平穩健康發展的底線。從數據來看，10月，全國個人住房貸款增加3481億元，較9月多增1013億元，此外，全國首套房貸平均利率今年以來首次環比下降，預計全國首套房貸平均利率或將繼續小幅下調，以帶動剛需群體入市。

基于銀行放貸的風險偏好，短期房企融資難的困境很難得到實質性扭轉。居民按揭貸款邊際改善，年底房地產市場或將有所轉暖，成交將企穩回升，但整體回升幅度有限。尤其是那些市場需求及購買力明顯透支的城市，市場依舊面臨較大的下行壓力，成交回升幅度將更為乏力。

表：9月以來中央關于房地產金融政策表態

資料整理：CRIC

短期內，由于房地產政策難言實質轉向，疊加市場整體復蘇乏力，“剩”者為王的時代下，房企需要做好苦熬“寒冬”的準備，并積極開展“自救”，抓銷售、促回款仍是第一要務。長期來看，行業內兼并重組案例將持續增多，“大魚吃大魚”的現象會頻繁發生，優質房企將獲得集中度提升的機會。