杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
閩系房企大唐集團控股走到一個關(guān)鍵路口。
該債務(wù)即將到期，擬展期一年，到2023年5月末。
此前，部分民營房企成功展期，同時迎來一些利好消息。大唐集團控股的自救能否成功？杠桿地產(chǎn)希望，是。
01 尋求展期，自救關(guān)鍵
和個別優(yōu)秀民營房企、國營房企動輒3、4個點的融資利率不同，多數(shù)民營房企，特別是規(guī)模體量不算很大的房企，其綜合借貸成本10個點以上，一點不稀奇。
我們看到大唐集團控股尋求展期的這筆票據(jù)，利率定為12.50%——對，沒有看錯，在LPR（貸款市場報價利率）進一步降低，不管1年期、5年期，3、4個多點的今天，利率竟然要這么高？
至于大唐集團控股的具體因素，杠桿地產(chǎn)不展開說，桿友應(yīng)該有自己看法。
對于此次展期訴求，大唐集團控股期待很高。
交換要約一經(jīng)實行，將改善本公司的整體財務(wù)狀況、延長其債務(wù)的到期日、強化其資產(chǎn)負債表及提升其現(xiàn)金流管理。
同時，疊加人民幣幣值壓力，任何有美元債的中國房企都會覺得肉痛。
（大唐集團控股）可能無法悉數(shù)償還現(xiàn)有票據(jù)，其產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流以履行財務(wù)承諾的努力或會受限，公司或會考慮其他債務(wù)重組方式。
房地產(chǎn)開發(fā)的銀行放貸減少，對物業(yè)開發(fā)商獲得境內(nèi)資本產(chǎn)生了不利影響。
此外，預售所得款項的使用亦受到限制。
換句話說，杠桿地產(chǎn)認為，如果大唐集團控股即將到期美元債無法展期，該企業(yè)可能會面臨很大的威脅。
02 經(jīng)營承壓，銷售遇阻
凈利潤約10.3億元 ，較去年同期增加8% ，其中歸母凈利潤約7.26億元，略有增長——是房企中少有增收又增利的。
賺錢增加，但年報說不打算派末期息。
當然，毛利率還是有一定下滑。
2020年為25.5% ，2021年為24.0%，總體比較穩(wěn)定。
取得不錯成績的同時，杠桿地產(chǎn)看到，2021年，大唐集團控股銷售及營銷開支約5.29億元，較2020年的4.83億元，增加9.6%。
該增加主要由于本集團業(yè)務(wù)擴充以致員工人數(shù)上升所致。
融資成本凈額由2020年同的1960萬元，增長2850萬元，達到4800萬元。
此增加是由于借款增加導致的利息費用增加。
2022年則是日子都難。
當時前4月賣了143.5億元。
如圖，如今顯然下滑了。
我們再看2021全年。
我們都說2021下半年房地產(chǎn)慘，但是對比起來，大唐集團控股的2021年12月似乎表現(xiàn)不錯。
全年更是創(chuàng)造了一個很高的數(shù)字。
當下的困難，才是真的難。
之于大唐集團控股如此，對所有房企大概都是。
03 債務(wù)壓力一度觸發(fā)評級風波
此次尋求債務(wù)展期之前，2021年末，大唐集團控股曾發(fā)生評級風波。
2022年1月31日，評級機構(gòu)穆迪發(fā)布報告稱，應(yīng)大唐集團控股有限公司的要求，將撤銷公司長期發(fā)行人信用評級，撤銷前期評級維持為“B2”。
2021下半年，曾1、2天內(nèi)，就連續(xù)下調(diào)19家房企信用評級，力度之大、數(shù)量之多前所未有，一些規(guī)模靠前的企業(yè)亦在其中。
提早主動退出評級機制，或許可以避免資本市場和信用危機可能引發(fā)的誤傷。
國際評級機構(gòu)標普，在2021年11月3日的報告中稱，因經(jīng)營面臨挑戰(zhàn)，對大唐集團控股的評級展望調(diào)整至“負面”。
標普認為：
南寧是大唐集團控股的主要銷售市場，占大唐集團控股2021年初可售貨值約30%。
在動蕩的市場中，大唐集團控股的境外到期債務(wù)再融資，面臨不確定性，流動性也可能因此受到?jīng)_擊。
若其利用內(nèi)部資源償還債務(wù)，這可能令大唐集團的流動性承壓。
于是，我們看到了上文杠桿地產(chǎn)所述的尋求展期。
總共拿了24塊地，總規(guī)劃建筑面積約608萬平米
擴張一定是要加杠桿的。
截至2021年末，總負債約1091億元，2020年末為1046億元，其中767億元，以固定費率計息。
其中，一年期的債務(wù)超38億元，2020年末時該數(shù)字為不到27億元。
其中受限制現(xiàn)金12.0億元，2020年末為22.0億元。
如果再看1-2年內(nèi)要到期的債務(wù)，還有42億元多。
大唐集團控股積極尋求債務(wù)展期，只能成功不能承受失敗。
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