作者：小債看市

來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

2017年，銷售額剛突破百億的鴻坤地產(chǎn)，就喊出2023年要實(shí)現(xiàn)千億的目標(biāo)。然而近年來(lái)，在房企集中度越來(lái)越高的當(dāng)下，其規(guī)模發(fā)展一直沒(méi)能提速。

近日，北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱“鴻坤地產(chǎn)”）旗下多只債券的中債隱含評(píng)級(jí)從“AA-”被下調(diào)至“A+”。

5月11日，惠譽(yù)確認(rèn)鴻坤地產(chǎn)“B”長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)，展望從“負(fù)面”調(diào)整為“穩(wěn)定”。

惠譽(yù)認(rèn)為，鴻坤地產(chǎn)現(xiàn)金/短期債務(wù)從2018年49%提高到117%，杠桿率從62%降至54%，其評(píng)級(jí)受到其規(guī)模較小和土地儲(chǔ)備壽命較短的限制。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前鴻坤地產(chǎn)存續(xù)境內(nèi)債券6只，存續(xù)規(guī)模36.9億元，其中3只總余額為33.5億元債券將于1-3年內(nèi)到期，3只20.5億元債券將在一年內(nèi)面臨回售。

存續(xù)債券期限分布

2019年，鴻坤地產(chǎn)首次發(fā)行境外美元債，目前存續(xù)兩只境外債券，近日其又?jǐn)M發(fā)行Reg S以美元計(jì)價(jià)的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)。

值得注意的是，鴻坤地產(chǎn)境外債發(fā)行成本高企，其票息均為14.75%，遠(yuǎn)高于其他房企境外債融資成本。

據(jù)官網(wǎng)介紹，鴻坤集團(tuán)成立于2002年，已經(jīng)發(fā)展成為一家擁有金融投資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、文化旅游和地產(chǎn)開發(fā)四大業(yè)務(wù)板塊的復(fù)合型控股集團(tuán)。

其中，鴻坤地產(chǎn)業(yè)務(wù)覆蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)三大板塊，今年三月鴻坤物業(yè)（01941.HK）在香港聯(lián)交所主板上市。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，鴻坤地產(chǎn)的控股股東為鴻坤集團(tuán)，持股比例為97.73%，穿透后實(shí)控人為自然人趙偉豪。

現(xiàn)年27歲的趙偉豪是創(chuàng)始人趙彬、吳虹夫婦之子。2017年鴻坤集團(tuán)法定代表人由趙彬變更為趙偉豪，趙彬從董事長(zhǎng)和總經(jīng)理職位退出，趙偉豪新增為執(zhí)行董事和總經(jīng)理；2019年8月趙偉豪又新增為鴻坤地產(chǎn)董事。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來(lái)，鴻坤地產(chǎn)的盈利能力不穩(wěn)。2019年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入96.66億元，同比增加18.24%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)為8.57億元，同比減少17.23%。

鴻坤地產(chǎn)盈利能力

據(jù)克而瑞2019年數(shù)據(jù)顯示，鴻坤集團(tuán)以162.5億操盤金額位列第121位；以123萬(wàn)平方米操盤面積位列第117位，其操盤金額和面積在房企中均處于百名開外，鴻坤屬于中小房企。

2019年克而瑞數(shù)據(jù)

截至報(bào)告期末，北京鴻坤的總資產(chǎn)為646.2億元，總負(fù)債518.64億元，同比增長(zhǎng)12.95%，凈資產(chǎn)127.55億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.26%同比增加1.11個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)務(wù)杠桿水平

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，鴻坤地產(chǎn)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債比為74%。

截至2019年年末，鴻坤地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有381.52億元，其中短期借款22.45億元，較上年年末翻倍；應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款71.14億元，較2018年增長(zhǎng)30億；由于一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債大幅下降，2019年鴻坤地產(chǎn)短期債務(wù)降至38.14億元。

短期借款快速上升

然而，短期負(fù)債下降的同時(shí)，鴻坤地產(chǎn)的現(xiàn)金流也在減少。

截至2019年年末，鴻坤地產(chǎn)賬上非受限貨幣資金有34.68億元，較2018年大幅下降24%，其自有資金不足以覆蓋短期債務(wù)，還需58億經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流來(lái)補(bǔ)充償債資金。

除此之外，鴻坤地產(chǎn)還有非流動(dòng)負(fù)債137.12億元，其中長(zhǎng)期借款77.84億元，應(yīng)付債券46.94億元，其整體有息負(fù)債有182.4億元，帶息負(fù)債率為35%。

近年來(lái)，鴻坤地產(chǎn)銀行借款和債券融資規(guī)?？焖倥噬?，其財(cái)務(wù)杠桿水平已飆升至歷史最高位。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，除了借款和債券融資，鴻坤地產(chǎn)還有3次租賃融資，4次應(yīng)收賬款融資，27次股權(quán)質(zhì)押以及7次信托融資。

在銀行授信方面，截至2019年6月末鴻坤地產(chǎn)授信總額為193.26億元，未使用銀行授信額度為66.83億元，可以看出其財(cái)務(wù)彈性一般。

銀行授信情況

除了盈利不穩(wěn)、負(fù)債高企、資金下降問(wèn)題外，鴻坤地產(chǎn)還有以下三方面指標(biāo)值得注意：

第一、籌資性現(xiàn)金流；

2018年以來(lái)，鴻坤地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流由凈流入轉(zhuǎn)為凈流出，2018和2019年該指標(biāo)分別為-12.69和-52.57億元，說(shuō)明其償還大量債務(wù)，融資規(guī)模遠(yuǎn)不及償還債務(wù)的速度。

籌資性現(xiàn)金流

第二、應(yīng)收賬款和存貨；

2019年，由于西紅門鎮(zhèn)政府購(gòu)買拆遷安置房，鴻坤地產(chǎn)的應(yīng)收賬款大幅增加，由2018年2.05億元躍升至31.29億元，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下滑90%。

另外，鴻坤地產(chǎn)存貨也從234.43億元增長(zhǎng)至292.24億元，應(yīng)收賬款和存貨高企對(duì)資金形成較大占用。

應(yīng)收賬款和存貨高企

第三、受限資產(chǎn)；

截至2019年年末，鴻坤地產(chǎn)受限資產(chǎn)規(guī)模為201.85億元，其中受限存貨就有102.13億元，受限資產(chǎn)占總資產(chǎn)的31.24%，受限資產(chǎn)規(guī)模較大存在一定流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

受限資產(chǎn)情況

2017年初，銷售額剛突破百億的鴻坤地產(chǎn)，就喊出2023年要實(shí)現(xiàn)千億的目標(biāo)。

但是，在房企集中度越來(lái)越高的當(dāng)下，鴻坤地產(chǎn)的規(guī)模發(fā)展一直沒(méi)能提速。2016年以來(lái)其簽約金額分別為108.96億、147.13億、170.5億以及172.2億元，可以看出銷售額增速大幅下滑，千億目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

另外，鴻坤地產(chǎn)土地儲(chǔ)備主要集中京津冀區(qū)域，整體區(qū)域分布一般，且部分環(huán)京區(qū)域執(zhí)行嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，未來(lái)面臨較大去化壓力。

歷史上，鴻坤地產(chǎn)已多次被列為被執(zhí)行人。今年5月，由于355萬(wàn)元執(zhí)行標(biāo)的，其又被北京市第二中級(jí)人民法院列為被執(zhí)行人。

被執(zhí)行人詳情

總得來(lái)看，近年來(lái)鴻坤地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿高居不下，債務(wù)攀升的同時(shí)規(guī)模卻沒(méi)有得到提升，但債務(wù)壓力和流動(dòng)性問(wèn)題開始顯現(xiàn)，在頭部房企越來(lái)越集中的格局下，其還有多少?zèng)_出突圍的機(jī)會(huì)？

2002年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速房地產(chǎn)消費(fèi)大潮如火如荼，經(jīng)濟(jì)學(xué)背景出身的趙彬憑借敏銳的頭腦，嗅到了北京房地產(chǎn)發(fā)展的商機(jī)。

當(dāng)年，趙彬從湖南進(jìn)入北京成立鴻坤地產(chǎn)，通過(guò)招拍掛拿下了北京南五環(huán)外西紅門一塊兩百萬(wàn)平方米的土地。當(dāng)時(shí)西紅門地區(qū)還是一整塊麥子地，阡陌縱橫，交通、水電、市政等皆不便。

但沒(méi)想到，北京西紅門成了趙彬的福地，鴻坤地產(chǎn)發(fā)跡于此。

拿地后，鴻坤地產(chǎn)進(jìn)駐北京大興，從拆遷、修路、市政、水電等基礎(chǔ)環(huán)節(jié)做起。在深耕10多年后，西紅門舊貌換新顏，國(guó)際化大都市的形象逐步建立，同時(shí)鴻坤地產(chǎn)也依托于該區(qū)域的發(fā)展立足北京。

2010年起，鴻坤地產(chǎn)開始走出北京，先后進(jìn)入海南東方、三亞、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市，開啟“大北京”戰(zhàn)略。

同時(shí)，借助國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型以及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策風(fēng)口，鴻坤地產(chǎn)開始布局圍繞北京“大五環(huán)”的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園戰(zhàn)略。

這期間，趙彬開始四處招兵買馬，原萬(wàn)科毛大慶和龍湖老將袁春相繼加盟鴻坤地產(chǎn)。2017年鴻坤集團(tuán)實(shí)控人悄然變更為趙彬之子，這拉開了二代接班的序幕。

值得一提的是，鴻坤在金融投資領(lǐng)域的布局。

早在2007年，鴻坤集團(tuán)就成立了全資子公司億潤(rùn)投資，當(dāng)年發(fā)起北方地區(qū)第一支有限合伙基金。2014年，鴻坤投資參股中民投，趙彬任中民投第一屆董事局投資決策委員會(huì)常務(wù)副主席。

可以說(shuō)，在過(guò)去數(shù)年間鴻坤地產(chǎn)區(qū)域性發(fā)展，沒(méi)有走向全國(guó)錯(cuò)失高速發(fā)展良機(jī)，在目前“房住不炒”大政方針下，作為中小房企資金緊缺，拿地土儲(chǔ)不懼優(yōu)勢(shì)，銷售更是難以提速，其千億征途夢(mèng)碎。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “環(huán)京龍頭房企”千億征途夢(mèng)碎，旗下多只債券中債隱含評(píng)級(jí)遭下調(diào)