丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
從2020年前2個月的低迷成交，到3月份至今的成交回溫，全國房地產市場已整體復蘇。但從城市來看，當前的樓市真應了那句話，“一邊是海水、一邊是火焰”。
據國家統計局發布的《2020年9月份70個大中城市二手住宅銷售價格指數》變動情況來看，二手房上漲和下跌城市中，房價上漲城市數量為50個，較上月增加3個，漲幅明顯的包括：深圳、唐山、無錫、成都、西寧、銀川。
雖然超七成城市的二手房價依然處于上漲過程中，但其中也不乏跌幅明顯的城市，比如天津、鄭州。
國家統計局的數據顯示，2020年9月天津的二手房價格環比下跌0.2%，同比下跌4.6%。這已是天津二手房價連續第15個月環比下降，連續9個月同比下跌。
有報道稱“不管是新房，還是二手房，價格下跌成為當地（天津）房地產市場的主流形態，市區內的很多樓盤，都出現了數千元/平方米的跌幅”。
對此，天津市住建委公開表示，“今年疫情過后，天津市房地產市場呈現‘價升量穩’狀態，在合理區間運行”，房地產呈現持續平穩的發展態勢，以此辟謠“天津房價在短時期出現大幅下跌”。
與天津一樣，鄭州樓市也同樣被 “吵”上了風口浪尖，國家統計局數據顯示，今年9月鄭州新建商品住宅銷售價格環比下跌0.1%，同比下跌0.7%；二手住宅銷售價格環比下跌0.5%，同比下跌4.5%，跌幅位居全國前列。
當地從業者表示，“就現在市場情況來看，今年的‘金九’估計是鄭州2016年以來最慘淡的一年。”
對此，我們調查發現，天津和鄭州的房價下跌情況較為類似，這兩個都是屬于庫存及供應較高城市，再加上今年受疫情影響，整體節奏推遲，當地項目為了加速去化，紛紛采取打折促銷的形式，最終造成了整體均價的下跌。
高庫存下，天津新房市場稍顯樂觀
與天津一直“陰跌”的二手房市場相比，新房市場表現稍微樂觀一點。
克而瑞數據顯示，今年年初受疫情影響，4月天津新房市場逐漸回歸常態，需求隨著疫情緩解得到逐步釋放，常規樓市小陽春延長至夏天，6月天津市場達到一個峰值，而后三季度回歸常態。
據國家統計局最新發布的《2020年9月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》顯示，9月天津新建商品住宅價格指數環比8月上漲0.2%，比去年同期同比上漲0.8%，這也是天津近期環比的“六連漲”，換言之，疫情過后天津新房房價就已回暖，保持了半年的“穩增長”狀態。
近一年天津新房成交面積月度變化（單位：萬m2）
另一方面，克而瑞數據顯示，截止到2020年9月，天津商品住宅廣義存量面積已經達到4560.74萬平方米，無論是北上廣深還是熱點二線城市，天津都是其中存量規模最大的城市，相比六倍面積差的重慶還要多出將近一半。去化周期方面，則長達28.2個月，是全國新房去化周期僅次于大連的最長的城市。
天津新房市場成交面積年度變化（單位：萬m2）
天津2019年全年新房成交面積1411.8萬平方米，2018年成交面積1259.3萬平方米，在此之前5年年度平均成交面積1621.4萬平方米。這意味著，以目前的廣義存量，在沒有新增量入場的情況下，天津新房市場兩年都賣不完。而這這還沒有算上龐大的二手房市場。
天津在巨量供應的影響下，新房價格難以有明顯上漲，老城區去化周期超過50個月。在“金九銀十”期間，天津一些房企降價打出區域“骨折價”，試圖搶先收割市場，甚至還有房企出具了“保價協議”，承諾半年之內項目不降價，以此說服購房者盡快上車。
天津市內房價區域分化明顯
我們在采訪調查中發現，雖然天津新房房價從整體看是在“穩步增長”，但從區域來看，天津樓市部分區域的跌幅確實不小，包括武清、西青、河東、東麗等區域在內，房價都出現了不同程度的下降，尤其是遠郊樓盤。
“遠郊降幅比較大，最多能達到30%，市內六區價格相對穩定，但是沒有流量。”天津當地的房產中介羅迅表示，天津市場從去年下半年開始就特別難，已經有過兩三輪全面降價潮了，有些去年的標桿項目在今年都開始邁入降價的行列。譬如武清區南湖板塊，碧桂園云湖項目因南鄰津保高速，西鄰墓地天福陵園，率先降價至1.2萬元/平方米，毗鄰的保利梧桐大道項目，價格更低至1.1萬元/平方米。
遠郊區域的二手房市場更是在整體“陰跌”的背景下情況更為嚴重。
在北京工作的王晗于2017年3月在武清區南湖板塊購置了一套140平米的三房，單價1.5萬元/平方米，而如今網絡數據顯示，她所在小區的單價已經跌至1.1萬元至1.3萬元之間。
對此，羅迅稱這已經是見怪不怪。“和平區的學區房還是很堅挺的，價格趨于穩定，大跌的往往是房價比較低的市內六區以外的地區，像南湖板塊這里的二手房基本沒有交易量，周邊新房甚至比二手房便宜好幾千元，對二手房的價格沖擊很大。”
另外一位中介朱冰羽告訴我們，天津有較好的教育資源和較高的高考錄取率，這對于“北漂”頗有吸引力，因此在遠郊買房的大都是在北京工作的人，有不少天津遠郊項目在北京核心地區均設有展點，賣點之一就是在天津落戶、買房、有學籍。
2018年5月政府出臺《“海河英才”行動計劃》后，該人才新政對落戶條件大幅放寬：本科40歲以內，碩士不超45歲，博士不受年齡限制，只要持身份證、學歷學位證等，即可辦理直接落戶。
海河英才計劃實施以來，天津共落戶28萬人，但真正留在天津工作的人卻很少。
“沒有戶口的北漂，也會選擇在天津落戶買房，一般情況下他們就會選擇通勤方便的武清等地。”朱冰羽感嘆道，“讓孩子在北京上完中小學到天津參加高考，或者直接在天津上中小學，反正最后達成了目的就馬上轉手賣出去，所以說潮水退去自然跌得最狠。”
鄭州房價“大跳水”
國家統計局數據顯示，今年9月鄭州新建商品住宅銷售價格環比下跌0.1%，同比下跌0.7%；二手住宅銷售價格環比下跌0.5%，同比下跌4.5%，跌幅位居全國前列，
與天津一樣，鄭州樓市也同樣被媒體“吵”上了風口浪尖，據報道，今年鄭州樓市有些膠著，當地從業者表示，“就現在市場情況來看，今年的‘金九’估計是鄭州2016年以來最慘淡的一年。”
從數據上看，一手房方面，今年以來鄭州樓市開盤去化率大幅下降。
克而瑞數據顯示，2020年上半年平均去化率只有42%，而2019年整年項目開盤平均去化率是72%。在全國市場復蘇明顯的7月份，鄭州新建商品房銷售量卻同比下降25.5%。
不能太過武斷地說是“最慘淡”，但的確，房企在鄭州“金九銀十”期間降價促銷蔚然成風，有些房企雖然沒直白地喊出降價，但通過首付分期、零首付，買房送車位、送物業費、送家電，精裝改毛坯甚至是工抵房、特價房等形式進行花樣促銷。
鄭州新房市場庫存面積和去化周期變化（單位：萬m2）
數據來源：克而瑞
和天津新房市場情況相似，鄭州也面臨著巨大的庫存壓力。克而瑞數據顯示，截至2020年9月，鄭州新房庫存面積已到1108.8萬平方米，去化周期從去年9月的5.8月變成了14.7月。
因供需失衡、去化壓力大，鄭州房企降價促銷也是情理之中，且大部分“跳水”的樓盤多位于鄭州四環外的的滎陽、中牟、新鄭等遠郊區域。
當前新房市場都在降價促銷，在選擇房源時，購房者就會理性比較，這就導致了二手房降價、成交慢的現象，我們調查后發現，雖然鄭州二手房掛牌價格在降，但成交價基本都在合理范圍，沒有出現過于夸張的跳樓價。
在限購政策沒有放松、整個鄭州房地產市場趨冷的大背景下，鄭州二手房市場的冷卻并不顯得突兀，今年的二手房的行情可能會一直這樣持續下去，很難出現大規模的回暖。
我們認為，天津和鄭州的房價下跌情況較為類似，這兩個都是屬于高庫存城市，在巨大庫存和供應的影響下，市場去化緩慢，此次一二手房房價均出現下跌趨勢，主要還是受當地房企降價促銷抓回款導致的，由于一手房促銷力度較大，從而帶動了二手房市場價格的下跌。
具體來看，天津與鄭州市場本身也已經出現兩極分化的局面，部分區域依然熱銷，部分區域降價也難以吸引購房者的關注。整體降幅仍在合理區間內。
未來市場可能依然還會延續目前的態勢，隨著年底開發商沖刺年終業績，整體促銷力度或將繼續保持或加強。
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原標題： 天津、鄭州房價“大跳水”虛實：穩中有降
