觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
如果說，“擴張”是房地產上半場的硬道理，那么在行業分化的下半場，“穩健”、“安全”與“可持續”則成為越來越多企業的共識。
2021年以來，在“三條紅線”和銀行“兩集中”的政策調控下，房企暴雷聲四起。
據人民法院公告網，年內共有369家房企發布破產文書，以此來看，平均每天約有一家房企破產。
困境雖然猶在，但對于財務穩健的企業而言，機遇也隨之而來。
行業高頻精準的調控，在倒逼房企蛻變升級的同時，也為一些綜合實力較強的房企提供了彎道超車的機會，如遠洋集團。
年關將近，回看遠洋這一年的表現，整體走勢穩中有進，其在銷售、土儲、融資這三大困擾房企的核心癥結上，交出了一份還不錯的答卷。
不過，行業風聲鶴唳之下，房企的前行軌跡早已變更。如果說，“擴張”是房地產上半場的硬道理，那么在行業分化的下半場，“穩健”、“安全”與“可持續”則成為越來越多企業的共識。
而遠洋集團在其中的表現如何？不妨從數據來一探究竟。
銷售增幅下降、“金九銀十”消失已經是行業面臨的普遍性問題。
觀點指數分析發現，今年下半年，受宏觀調控影響，市場逐漸走冷。最新數據顯示，2021年前11月，百強房企實現全口徑總銷售額117830.7億元，同比增長2.3%，整體增幅有所放緩。
同期，遠洋集團實現協議銷售額1207.3億元，同比上升11.5%；協議銷售面積671.6萬平方米。對比來看，遠洋的銷售增速整體要優于行業平均水平。
市場下行階段，為何遠洋的銷售業績仍能表現出韌性？“產品力”或許是答案之一。
遠洋集團曾表示，“在投資需求受到抑制、產品功能需求再次回歸第一順位的背景下，讓住宅回歸生活本質，將是行業發展的一條必由之路。”
為此，早在2012年，遠洋集團就提出一套涵蓋從規劃到工程，再到配套和服務開發全鏈條的“五大標準，兩大工程”，強化產品管控。
隨后2015年，遠洋集團將“健康”作為第四步發展戰略的產品定位，在中國率先引入國際WELL建筑標準，發布并持續升級具有獨立知識產權的《遠洋健康建筑體系》，對外提出全新產品核心理念——建筑·健康。
在住宅產品方面，遠洋集團每一步都穩扎穩打，這種對品質的嚴控，也為其提供了加速賽跑的機會。
自去年疫情爆發以來，國民健康意識再次覺醒，“健康人居”成為全新風口，各大房企加速布局。在“建筑·健康”領域沉淀多年的遠洋集團無疑贏得先機。截至2021年12月，遠洋建筑健康體系已在旗下40座城市、130余個項目推廣，落地面積超2000萬平方米。2021年，依托“建筑·健康”的差異化標簽，天津未來城、武漢遠洋東方境世界觀、上海遠洋虹橋萬和源等項目均在當地市場表現不俗。
遠洋對產品的敬畏與追求，造就了今日業績的穩定。另一邊的土儲環節，相較于同行的“高位搶地”，遠洋集團似乎更顯謹慎。
2021上半年，遠洋集團共獲取16個開發項目，新增土儲328萬平米，總貨值近500億，平均可售面積地價7679元/平方米，整體溢價率均處于較低水平。截至2021年6月，遠洋集團的總土儲約4658萬平方米，分布于47個城市，足以支撐其5至6年的發展。
不僅如此，遠洋集團還精準把控拿地節奏，強化企業間合作，并以多種方式擴充土地儲備。
7月，遠洋以40億元獲取紅星地產70%股權。據了解，紅星地產待售貨值近千億，其中70%分布在上海、蘇州、長沙等一二線城市，將持續助力遠洋集團“南移西拓”戰略，并為其貢獻可觀的銷售規模。
同時，遠洋集團在城市更新領域已深耕20余年，累計實施城市更新總面積3000萬平方米，并先后推出成都遠洋太古里、深圳濱海大廈、武漢遠洋里等知名項目。頗具遠洋特色的城市更新能力，也為其持續承接新項目奠定了基礎。2021年，遠洋集團先后與重慶江北區、成都青白江、長沙天心區簽署城市更新協議，為土地儲備的穩步擴張提供了新渠道。
健康建筑助推業績突破、多元納儲保障土儲充足，換言之，遠洋集團已經儲備好糧草與彈藥，以穩步穿越行業周期。
資金與安全性
回看這一年，行業整體求穩的風向下，不少房企的資金鏈早已捉襟見肘，接連而來的“三道紅線”以及銀行所設置的各類貸款額度上限，徹底打消了房企借錢紓困的愿景。
融資環境變化，給房企的資金平衡能力提出更高的要求，2021年，財務安全成為資本市場衡量房企的重要指標。
回到遠洋本身，2021年中期，該公司“三條紅線”指標全部實現綠檔。期末，遠洋集團剔除預收款后的資產負債率為69%，凈負債率為67%，現金短債比提升至1.6，手持現金382億元，擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣2424億元，資金安全度高。
債務結構方面，遠洋集團近年的融資仍以長期有息債務為主，債務到期分布合理。截至2021年8月，遠洋1年內到期負債占比為14%，2-5年內到期負債占比提升至47%，5年以上到期負債占比提升至16%，到期分布較為均衡。9月份，遠洋集團成功發行19.5億元公司債，提前完成年內再融資。
伴隨著財務數據和資本結構的不斷改善，遠洋集團的的融資結構亦不斷優化，并得到各方認可與支持。
12月16日，遠洋集團與大股東中國人壽正式訂立金融框架協議，中國人壽可根據其投資需求認購遠洋集團發行的金融產品，認購金額上限為三年內人民幣150億元或等值外幣。
同時，基于公司的穩健發展及長期信用狀況，多家權威評級機構對遠洋表示看好。截至目前，兩大國際評級機構穆迪、惠譽分別授予遠洋集團Baa3、BBB-評級，均為投資級。這對其降低融資成本也帶來了積極影響。今年中期，遠洋集團的平均融資成本5.04%，相比6.62%的行業平均融資利率低1.58個百分點。
當然，除去過往交出的答卷，在地產行業的“下半場”，遠洋集團也同樣做好了充分的準備。
除了住宅開發業務外，遠洋集團還在不動產開發運營、物業服務、建筑建造全產業鏈服務、物流地產等業務方面取得積極進展。截至今年上半年，該公司總共擁有19個經營中的投資物業，包括商業、寫字樓、物流項目，期末可租賃面積達到271.9萬平方米。
此外，遠洋集團不斷探索新發展模式。2021年，公司成立了多個基金，如10月13日，遠洋集團聯合國際投資人設立14億美元核心寫字樓基金，專注投資于一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目，探索中資產模式下規模增長與現金回流術。按照流程，近期預計將有約6億美元流入遠洋境外賬戶，提前將2022年4月到期的5億美元債覆蓋。
10月18日，遠洋資本聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地產私募基金，專注于投資一二線及重要物流節點城市的開發型及成熟型物流地產項目，以輕重資產結合的投資邏輯，尋找更多發展機遇。據了解，遠洋資本已擁有三只以物流為主題的私募基金，累計認繳規模達15億美元。
這幾筆操作凸顯出遠洋的資本運作能力，通過將旗下項目裝入基金平臺的方式，實現業務規模的快速增長，并在此基礎上實現資金快速回流。
從遠洋集團的健康建筑到住宅產品力，從多渠道拿地到靈活投資，從降杠桿到優化融資結構……回望過往，這家房企的每一步都精準落地。
但地產下半場，行業的調控還在繼續，市場的不確定性依舊存在，對遠洋集團而言，“更穩健、更安全，注重可持續發展”依舊是關鍵一步。
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