作者：小債看市

來源：小債看市（ID:little-bond)

過去數(shù)年間，鴻坤地產(chǎn)區(qū)域性發(fā)展沒有走向全國，錯失高速發(fā)展良機。目前在環(huán)京房地產(chǎn)調(diào)控、疫情等壓力下，鴻坤地產(chǎn)經(jīng)營迅速惡化，陷入流動性危機。

11月23日，北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“鴻坤地產(chǎn)”）公告稱，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)公司申請“18鴻坤01”、“18鴻坤03”、“19鴻坤01”自2021年11月23日開市起停牌。

此前，“19鴻坤01”投資人幾乎全部選擇回售，這使得鴻坤地產(chǎn)不得不進行勸退、展期甚至轉(zhuǎn)售，而在目前大環(huán)境下，以上舉措并未和投資人達成一致，此次停牌或與此有關(guān)。

據(jù)公開資料，“19鴻坤01”當(dāng)前余額3.44億元，回售申報金額3.18億元，回售資金兌付日為2021年11月22日。

《小債看市》統(tǒng)計，目前鴻坤地產(chǎn)存續(xù)債券3只，存續(xù)規(guī)模9.2億元，除“19鴻坤01”外，其余兩只債券均將于明年到期。

存續(xù)債券到期分布

除此之外，鴻坤地產(chǎn)還存續(xù)一只美元債，當(dāng)前余額1.93億美元，也將于2022年8月到期，其面臨短期集中兌付壓力較大。

值得注意的是，鴻坤地產(chǎn)存續(xù)這只美元債融資成本頗高，票息高達14.75%，其綜合融資成本為10.3%，處于行業(yè)較高水平。

據(jù)官網(wǎng)介紹，鴻坤集團成立于2002年，已經(jīng)發(fā)展成為一家擁有金融投資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、文化旅游和地產(chǎn)開發(fā)四大業(yè)務(wù)板塊的復(fù)合型控股集團。

其中，鴻坤地產(chǎn)業(yè)務(wù)覆蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)三大板塊，2020年3月鴻坤物業(yè)（01941.HK）在香港聯(lián)交所主板上市。

鴻坤集團官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上來看，鴻坤地產(chǎn)的控股股東為鴻坤管理咨詢，持股比例100%，公司實控人為自然人趙偉豪。

值得一提的是，趙偉豪為鴻坤創(chuàng)始人趙彬、吳虹夫婦之子。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

從布局上看，鴻坤地產(chǎn)主要以京津冀地區(qū)為主，近年來受環(huán)京房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，其開工和銷售回款規(guī)模持續(xù)下降。

在持續(xù)多年的“沖擊千億規(guī)模”后，鴻坤地產(chǎn)銷售規(guī)模仍然還在百億量級。2020年其簽約銷售規(guī)模175.4億元，增速僅為1.86%。

銷售疲軟，鴻坤地產(chǎn)業(yè)績大幅下滑，2020年實現(xiàn)營業(yè)收入88.99億元，同比下滑7.94%；實現(xiàn)歸母凈利潤3.47億元，同比減少59.57%。

今年上半年，鴻坤地產(chǎn)經(jīng)營惡化業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧，實現(xiàn)歸母凈利潤-6195.43萬元，大幅下滑110.12%。

盈利能力

盈利能力惡化的同時，鴻坤地產(chǎn)經(jīng)營活動凈流入規(guī)模也大幅下滑，2019年至今年上半年該指標(biāo)分別為58.03億、24.77億以及18.37億元，對債務(wù)和利息的保障能力降低。

和行業(yè)內(nèi)其他房企一樣，鴻坤地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率持續(xù)下降，2019年和2020年該指標(biāo)分別為39.15%和25.53%。

截至今年二季末，鴻坤地產(chǎn)的總資產(chǎn)為579.37億元，總負債455.5億元，凈資產(chǎn)124.87億元，資產(chǎn)負債率78.62%。

從融資新規(guī)“三道紅線”看，截止2020年末鴻坤地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為69.32%，凈負債率91.66%，現(xiàn)金短債比0.65，踩中一道紅線歸為“黃檔”。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，鴻坤地產(chǎn)主要以流動負債為主，占總負債比為77%。

截至同報告期，鴻坤地產(chǎn)流動負債有349.37億元，主要為應(yīng)付賬款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有35.99億元。

相較于短期債務(wù)，鴻坤地產(chǎn)流動性緊張，其賬上貨幣資金僅有30.4億元，不足以覆蓋短債，短期償債壓力較大。

值得注意的是，鴻坤地產(chǎn)流動性緊張導(dǎo)致應(yīng)付票據(jù)規(guī)模較大，截至今年6月末該指標(biāo)為23.66億元，其票據(jù)風(fēng)險值得警惕。

在備用資金方面，截至2021年3月末，鴻坤地產(chǎn)銀行授信總額有115.94億元，未使用授信額度為39.36億元，可見其財務(wù)彈性欠佳。

銀行授信

除此之外，鴻坤地產(chǎn)還有非流動負債106.13億元，主要為長期借款和應(yīng)付債券，其長期有息負債合計93.73億元。

整體來看，鴻坤地產(chǎn)有息負債有153.38億元，主要以長期有息負債為主，帶息負債率為34%。

剛性負債高企，2020年鴻坤地產(chǎn)財務(wù)費用高達7.03億元，較2019年激增55%，今年上半年利息支出為3.57億元，對公司利潤形成較大侵蝕。

在融資渠道方面，除了借款和債券融資，鴻坤地產(chǎn)還通過租賃，應(yīng)收賬款，股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

《小債看市》分析發(fā)現(xiàn)，鴻坤地產(chǎn)還有融資渠道惡化、資產(chǎn)質(zhì)量欠佳等問題：

第一、融資渠道遇阻；

近年來，鴻坤地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流由凈流入轉(zhuǎn)為凈流出，2018年至今年上半年該指標(biāo)分別為-12.69億、-52.57億、-37.63億以及-15.91億元，其融資規(guī)模遠不及償還債務(wù)的速度，外部融資環(huán)境惡化。

籌資性現(xiàn)金流

第二、應(yīng)收賬款和存貨高企；

2019年，由于西紅門鎮(zhèn)政府購買拆遷安置房，鴻坤地產(chǎn)的應(yīng)收賬款大幅增加，由2018年2.05億元躍升至31.29億元，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下滑90%。

另外，鴻坤地產(chǎn)存貨高企，截至今年6月末存貨高達264.07億元，規(guī)模較大的應(yīng)收賬款和存貨對資金形成較大占用。

第三、受限資產(chǎn)；

截至2021年6月末，鴻坤地產(chǎn)受限資產(chǎn)規(guī)模為113.12億元，主要為存貨和投資性房地產(chǎn)，受限資產(chǎn)規(guī)模較大存在一定流動風(fēng)險。

另外，鴻坤地產(chǎn)在建和擬建項目尚需投資金額較大，未來面臨一定資金支出壓力和融資需求。

流動性壓力下，鴻坤不得不選擇處理部分資產(chǎn)。此前鴻坤集團退出控股比例達到100%的北京富潤體育發(fā)展有限公司，股份全部清空。

總得來看，近年來鴻坤地產(chǎn)盈利能力迅速惡化，經(jīng)營性現(xiàn)金流腰斬；融資成本高且融資環(huán)境持續(xù)惡化，債務(wù)壓力和流動性問題開始顯現(xiàn)。

2002年，中國經(jīng)濟加速房地產(chǎn)消費大潮如火如荼，經(jīng)濟學(xué)背景出身的趙彬憑借敏銳的頭腦，嗅到了北京房地產(chǎn)發(fā)展的商機。

于是，趙彬從湖南進入北京成立鴻坤地產(chǎn)，通過招拍掛拿下了北京南五環(huán)外西紅門一塊兩百萬平方米的土地。

當(dāng)時，西紅門地區(qū)還是一整塊麥子地，阡陌縱橫，交通、水電、市政等皆不便。但沒想到，北京西紅門成了趙彬的福地，鴻坤地產(chǎn)發(fā)跡于此。

鴻坤集團創(chuàng)始人趙彬

隨后，鴻坤地產(chǎn)進駐北京大興，從拆遷、修路、市政、水電等基礎(chǔ)環(huán)節(jié)做起。

在深耕10多年后，西紅門舊貌換新顏，國際化大都市的形象逐步建立，同時鴻坤地產(chǎn)也依托于該區(qū)域的發(fā)展立足北京。

2010年起，鴻坤地產(chǎn)開始走出北京，先后進入海南東方、三亞、天津、香河、承德、涿州、廊坊等城市，開啟“大北京”戰(zhàn)略。

同時，借助國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型以及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的政策風(fēng)口，鴻坤地產(chǎn)開始布局圍繞北京“大五環(huán)”的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園戰(zhàn)略。

這期間，趙彬開始四處招兵買馬，原萬科毛大慶和龍湖老將袁春相繼加盟鴻坤地產(chǎn)。

2017年，鴻坤集團實控人悄然變更為趙彬之子，這拉開了二代接班的序幕。也是在那一年，銷售額剛突破百億的鴻坤地產(chǎn)，就喊出2023年要實現(xiàn)千億的目標(biāo)。

但是，在房企集中度越來越高情況下，鴻坤地產(chǎn)的規(guī)模發(fā)展一直沒能提速，千億目標(biāo)漸行漸遠。

除了主業(yè)房地產(chǎn)，鴻坤還在金融投資領(lǐng)域有所布局。

早在2007年，鴻坤集團就成立了全資子公司億潤投資，發(fā)起北方地區(qū)第一支有限合伙基金。

2014年，鴻坤投資參股中民投，趙彬任中民投第一屆董事局投資決策委員會常務(wù)副主席。

可以說，在過去數(shù)年間鴻坤地產(chǎn)區(qū)域性發(fā)展，沒有走向全國錯失高速發(fā)展良機。作者微信：littlebond1）

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原標(biāo)題： “老牌環(huán)京房企”陷流動性困局，3億回售無力兌付債券全部停牌