“三道紅線”的出現(xiàn)，讓房企不得不向過去賭徒般的發(fā)展模式告別。

不管是不是首批試點房企，各家都鉚足勁讓自身的杠桿率和現(xiàn)金流狀況達(dá)標(biāo)，實現(xiàn)變色換檔。

“三道紅線”一定程度上考驗著房企的財技，也給機(jī)構(gòu)審計工作帶來新挑戰(zhàn)。

穿透式融資監(jiān)管下，是否出現(xiàn)了像畢加索說的那樣：像專家一樣學(xué)習(xí)規(guī)則，才能像藝術(shù)家一樣打破規(guī)則（Learn the rules like a pro, so you can break them like an artist.– Pablo Picasso ）？

秉持一點點懷疑的態(tài)度，本系列將不定時通過檢視最新年報，來探究典型房企存在的“瑕疵”和“問題”。

開篇是新力控股。

近些年全口徑銷售突破千億的房企中，以新力控股（2103.HK，以下簡稱新力）最為年輕。

2010年成立于江西南昌的新力，今年才11歲。但這并不影響它從區(qū)域到全國化的布局，以及成為“最年輕的香港上市內(nèi)房企之一”。

新力以黑馬之勢崛起。借助高杠桿擴(kuò)張方式，當(dāng)下的它，也明顯處在財務(wù)杠桿消化期。

財務(wù)數(shù)據(jù)有“瑕疵”在所難免。但不管怎么樣，作為一家上市房企，新力應(yīng)該以更坦誠的姿態(tài)，交上答卷。

一、誤導(dǎo)性的現(xiàn)金短債比

根據(jù)今年的業(yè)績會材料和業(yè)績公告，新力宣稱自己的現(xiàn)金短債比為1.24。數(shù)值大于1，符合三道紅線對現(xiàn)金短債比的要求。

官方計算公式中，現(xiàn)金短債比=非受限貨幣資金/短期債務(wù)。

新力的1.24，分子為175.351億的現(xiàn)金及銀行結(jié)余，分母為140.95億的短期債務(wù)。

但問題正是這175.351億里，還包括了受限制現(xiàn)金，而不是官方要求的非受限貨幣資金。

不同于其他多數(shù)房企的業(yè)績公告，新力沒有把受限制現(xiàn)金這一科目，明確列在前幾頁的綜合財務(wù)狀況表中，而選擇呈現(xiàn)在業(yè)績公告的第40頁。▼

所以，分子應(yīng)該是109.252億。據(jù)此，現(xiàn)金短債比為0.78，小于1，沒有達(dá)標(biāo)。

二、尚待明確的6.4億咨詢服務(wù)收入

新力2020年280.69億的營業(yè)收入中，項目咨詢服務(wù)收入達(dá)6.4億，暴漲279.8%。▼

為什么一家房地產(chǎn)公司的報表中，會出現(xiàn)不常見的項目咨詢服務(wù)收入？

新力并沒有明確列出咨詢服務(wù)所涉及的項目，且對該項的定義也令人費解。

中文年報第150頁對該項的說明是▼

繞來繞去，路數(shù)猜想咨詢服務(wù)可能是指代建。

如果真是如此，那么意味著新力2020年破千億的合約銷售中，很可能有200億來自代建。

項目咨詢服務(wù)沒有成本對應(yīng)，可以成為巨大的利潤調(diào)節(jié)工具。

期待新力日后能以更為通俗易懂的措辭解釋“項目咨詢服務(wù)”。至少這一部分占營收的2.2%，也對毛利率和整體凈利潤有一定影響。

三、大股東資金占用可能性待解

從報表上看，上市公司缺錢的時候，大股東（控股股東家族成員擁有的公司）會進(jìn)行墊資。

以2020年為例，大股東為上市公司墊資24.43億，然后上市公司償還大股東25.58億。

這是一個非常奇怪的現(xiàn)象。

1、為什么上市公司跟大股東之間的資金可以這樣進(jìn)行簡單往來。

2、如果上市公司都缺錢，那么大股東的融資能力是如何做到強(qiáng)過于上市公司的？

3、大股東的錢從何而來？

房地產(chǎn)是資金饑渴型行業(yè)。新力大股東可以為上市公司墊那么多款，那為何上市公司賬上要留存29.86億定期存款。這些定期存款又是什么性質(zhì)？

所以，大股東為上市公司墊資一事，會不會存在反過來的情況？值得進(jìn)一步探討。

四、表外負(fù)債的潛在風(fēng)險程度

通常情況下，表外負(fù)債主要有并表非全資子公司的少數(shù)股東明股實債、合聯(lián)營公司本身的表外負(fù)債和非并表合聯(lián)營項目公司其他股東為明股實債投資人三大方面。

對新力表外負(fù)債的擔(dān)憂，源自于其沖規(guī)模過程中合作開發(fā)力度較大。

這體現(xiàn)為少數(shù)股東權(quán)益、聯(lián)營合營企業(yè)規(guī)模、長期股權(quán)投資占總資產(chǎn)的比重等指標(biāo)上升。比如，比起2018年，在2020年增長10倍至91.98億的并表少數(shù)股東權(quán)益。

但是，新力出現(xiàn)了程度較重的少數(shù)股東權(quán)益與與損益錯配現(xiàn)象。▼

少數(shù)股東權(quán)益占比，過往三年逐年攀升，但相應(yīng)少數(shù)股東的損益沒有同比增長。與此同時，少數(shù)股東權(quán)益占比與損益占比的差值逐漸擴(kuò)大，且少數(shù)股東年回報率下降明顯。

換句話說，新力的少數(shù)股東像極了“活雷鋒”。特別是2020年的數(shù)據(jù)，少數(shù)股東權(quán)益占比48.25%，卻只拿了凈利潤的3.83%，年回報率只有0.85%。

再結(jié)合全口徑銷售、權(quán)益銷售、營業(yè)收入等指標(biāo)看，新力在過去三年歸屬母公司的權(quán)益并沒有增加，即增收但沒有增權(quán)益，增收也沒有增利。

出現(xiàn)這種情況：1.可能是合作項目盈利能力弱；2.可能是因項目結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)滯后或者不同階段結(jié)算項目盈利情況不同；3.還可能是明股實債。

新力對合聯(lián)營企業(yè)較高的擔(dān)保比率以及關(guān)聯(lián)方資金往來情況，也不得不引發(fā)對其表外負(fù)債的擔(dān)憂。▼

比如，37.18%的擔(dān)保比率在業(yè)內(nèi)已經(jīng)是一個不低的數(shù)字。

同時，在對新力附屬公司、合聯(lián)營公司的核驗中可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)中不乏金融機(jī)構(gòu)和個人的身影。

比如，在新力2020年年報附屬公司目錄中，穿透其中一家名為“杭州力尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的股權(quán)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)少數(shù)股東中出現(xiàn)占股30%的中建投信托。

杭州力尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為杭州力乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全資子公司。據(jù)公開資料顯示，后者在2020年拿下余政儲出(2020)15號瓶窯集鎮(zhèn)A7地塊，并通過中建投信托發(fā)行了帶有回購條款的“中建投164號信托計劃”。

區(qū)別于不少房企，新力只對個別重大合聯(lián)營公司的資產(chǎn)負(fù)債、營收情況進(jìn)行簡單說明，欠缺對盡可能多的合聯(lián)營公司的情況說明。

可以肯定的一點是，未來“三道紅線”下穿透式的監(jiān)管會涉及到表外的指標(biāo)，對于房企來說，通過財務(wù)手段而非切實經(jīng)營改善來優(yōu)化負(fù)債指標(biāo)不是長久之計。

換句話說，