陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
資深的投資人員對于項目的研判往往會有自己的方法論和關(guān)注角度
而萬變不離其宗，核心還是在于項目效益層面的分析，而與效益掛鉤的即成本構(gòu)成
所以對于項目效益層面分析及成本構(gòu)成的掌握也至關(guān)重要
01
1、 凈利率
凈利潤率是反映公司盈利能力的一項重要指標，是扣除所有成本、費用和企業(yè)所得稅后的利潤率。
? 凈利潤率 = （凈利潤額 ÷ 銷售金額）×100%
? 凈利潤額=銷售金額 － 土地成本－開發(fā)成本－增值稅金及附加－土地增值稅 －銷管費用－所得稅
2、 毛利率
毛利潤率是毛利占銷售收入的百分比，其中毛利是銷售收入與銷售成本的差
? 毛利潤率 = （毛利潤額 ÷ 銷售金額）×100%
? 毛利潤額=銷售金額 － 土地成本－開發(fā)成本－增值稅金及附加－土地增值稅
3、 土地獲利倍數(shù)
土地成本獲利倍數(shù)是指項目凈利潤額與土地成本的倍數(shù)關(guān)系
反映土地的盈利能力，即投入1塊錢土地款能獲取多少元的凈利潤額
?土地成本獲利倍數(shù) = 凈利潤額 ÷ 土地成本
4、 自有資金投資回報率
自有資金投資回報率是指企業(yè)從一項投資性商業(yè)活動中自有資金得到的經(jīng)濟回報
反映企業(yè)在投資項目中自有資金的經(jīng)濟回報水平
? 自有資金投資回報率 = （凈利潤額 ÷ 自有資金）×100%
? 項目投資總額=自有資金+籌集資金+銷售回籠再投入
? 自有資金是指集團所投入的款項合計，一般包括土地款、公司注冊資本、開發(fā)報建費用
當自有資金投入達到項目投資總額的35-50%時可申請開發(fā)貸款（籌集資金）
5、 首年資金回籠率
首年資金回籠率是計算目標地塊首年銷售回籠與集團投入資金的對比情況
? 首年資金回籠率 = （首年銷售金額 ÷ 集團投入資金）×100
02
主要成本構(gòu)成
1、土地成本
土地成本由地價款、契稅、交易服務費等構(gòu)成（包括紅線外所涉及的代征土地費用）
其中契稅為土地成交價的3%-4%；交易服務費各地不同，一般均設(shè)有上限，如東莞上限為9.8萬。
2、開發(fā)成本
開發(fā)成本包括：前期工程費、土建工程費、機電安裝費、精簡裝修費基礎(chǔ)設(shè)施配套費、項目管理費、財務費用（利息成本）
3、增值稅及附加
增值稅及附加包括增值稅、城建稅、教育附加
其中營業(yè)稅為銷售收入的5%，城建稅為增值稅稅的3~7%，教育附加為增值稅稅的3%；合計約為銷售收入的5.5%。
4、土地增值稅
土地增值稅分為預征與實際結(jié)算兩部分，預征稅率為：別墅銷售收入的3%，洋房銷售收入的1%
實際結(jié)算按公式計算，具體為：
土地增值稅=（銷售收入-（土地成本+開發(fā)成本）×120%-增值稅及附加-銷管費用-財務費用）×對應增值稅率-速扣系數(shù)約為銷售收入的5-10%
5、銷管費用
銷管費用包括銷售費用及管理費用，其中銷售費用包括售樓部裝修、策劃推廣費、傭金費等
管理費用是指除項目部外其他部門為組織和管理項目經(jīng)營所發(fā)生的各項費用
銷管費用一般按130-160元/㎡計算（南方）約為銷售收入2-4%
6、所得稅
所得稅計算方式為盈利額的25%，即（毛利潤額-銷管費用）×25%
無盈利則不繳所得稅，若凈利潤為20%-25%，則對應的所得稅為銷售收入的6.7%-8.3%
03
速算公式
上述經(jīng)濟效益指標的計算公式分解
? 凈利潤率=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 銷售收入
? 毛利潤率=（銷售收入-1-2-3-4）÷ 銷售收入
? 土地獲利倍數(shù)=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 1
? 每畝凈利潤=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷土地面積
? 自有資金投資回報率=（銷售收入-1-2-3-4-5-6）÷ 自有資金
? 首年資金回籠率=首年銷售收入÷首年（1+2）
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