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REITs助推,產業園區市場漸入成熟期 ——2021全年度產業園區運營力20強

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2022-03-12 16:58 4258 0 0
自蛇口工業區成立開始,產業園區歷經培育期、成長期,行至2022年,產業園區迎來新發展機遇。

作者:睿和智庫研究部

來源:地產資管網(ID:thefutureX)

自蛇口工業區成立開始,產業園區歷經培育期、成長期,行至2022年,產業園區迎來新發展機遇。公募REITs的發行助推園區進入成熟精細化發展階段,運營能力成為產業園區企業“廝殺”決勝的關鍵。

睿和智庫研究部通過對眾多產業園區企業的長期跟蹤與研究,推出“2021全年度產業園區運營企業運營力20強榜單”,力圖從管理規模、項目布局、資管水平等多方面解讀其運營力表現,并對產業地產相關行業發展動態進行分析,以資借鑒。

01 榜單排名

02 行業概況

1、用地情況:工業用地成交力度下降,樓面均價上漲

2021年,全國工業用地總成交面積為133,512.71萬平方米,相較于2020年減少8.19%。一、二、三線城市工業用地總成交面積分別為1,638.64萬平方米、23,648.62萬平方米、108,225.45萬平方米,較2020年同期增長率分別為5.36%、-14.49%、-6.87%。

除一線城市外,工業用地成交面積均有所下降,主要原因為產業用地政策限制逐漸嚴格,產業監管指標體系完善,工業用地準入門檻提高。

圖1:2020-2021年工業用地成交面積
資料來源:睿和智庫整理制圖

2021年,工業用地成交均價較2020年整體上漲。1~12月,一、二、三線城市工業用地成交均價分別為1471.27元/平方米、472.4元/平方米、281.17元/平方米,較2020年同比分別增長6.46%、9.41%、11.86%。

圖2:2020-2021年工業用地成交價格
資料來源:睿和智庫整理制圖

2、重點政策:十四五規劃引導發展新方向,公募REITs開啟新藍海

2021年,產業地產行業政策環境出現較大變化,都市圈建設、城市更新、十四五規劃、公募REITs等年度熱詞均與產業地產行業發展密切相關。

2021年3月16日,自然資源部修訂了《工業項目建設用地控制指標》,本次修訂進一步完善了工業用地準入要求標準,反映出產業導入要求、工業用地出讓條件愈加嚴格。

表1:2021年產業園區相關重點政策

資料來源:政府網站、睿和智庫整理

3、產業園REITs:園區REITs成功發行促進園區產品成熟化發展

2021年前后上市的兩批公募REITs基金項目中,有招商蛇口產業園、張江光大園、蘇州工業園及中關村產業園4支產業園區公募REITs產品。公募REITs的推出為產業園區的退出提供了渠道,使得產業地產可以打通“投融管退”全周期環節,形成完整閉環。

表2:產業園REITs基本情況

(截至2021年12月31日)
資料來源:wind,睿和智庫整理

4、新開園項目:二線城市數量占比達80%以上

根據睿和智庫統計,2021年全國新開產業園項目數量達80個,新增開園項目建筑面積超1300萬平方米。開園項目主要位于二線城市,數量占比達80%以上。企業方面,聯動U谷2021年開業項目為6個,數量最多。

表5:部分入榜企業2021年開園項目情況
資料來源:睿和智庫整理

03 企業解讀

目前成立產業投資基金的產業園區越來越多,“基地+基金”已成為公認的更高階的園區運營模式,對于特色產業園區及全國布局的產業地產商而言,成立產業投資基金有利于打造產業生態,發揮近距離了解項目和擁有規??捎^的投資項目庫的天然優勢,加大在工業用地出讓條件趨嚴背景下投資拓展的談判籌碼。其中,部分企業已進入實際操作層面,并發展向好。

聯東U谷:截止2021年底,聯東U谷產業園區累計運營項目數量351個,累計管理項目建筑面積為4001萬平方米,2021年新開業項目6個,新開業面積14.2萬平方米。近一年來,聯東集團投資了5家頭部投資機構,進一步豐富了金融服務矩陣,推動了產業培育與企業加速。

金地威新:截止2021年底,金地威新累計運營項目數量為39個,累計管理項目建筑面積為480萬平方米,2021年新開業項目1個,新開業項目面積為4萬平方米。目前,金地威新已布局全國19個城市,打造了生產類、研發類、研辦類、城市活化類四大產品業態。9月份,金地集團5000萬元認購私募基金份額,投資方向主要為人工智能和生命科學,投資業務將成為產業園區發展鏈條重要的補充。

德必集團:截止2021年底,德必集團累計運營項目數量為51個,累計管理項目建筑面積為82.56萬平方米。2021年新開業項目3個,新開業面積5.3萬平方米。作為國內文創產業園第一股,目前德必集團已形成4大產品系列,布局全國9個城市。

04 榜單說明

表6:產業園區運營企業運營力指標體系

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“地產資管網”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: REITs助推,產業園區市場漸入成熟期 ——2021全年度產業園區運營力20強 | 睿和研究

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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