不良資產從業人員在向他人介紹自身業務的時候，經常會被誤認為低價收購斷供房屋，高價賣出賺取差價。而實際上，大多數情況不良人只是銀行及AMC的接盤俠，承接了跟貸款人的債務關系而已，而只有當“以物抵債”的情況出現，才會涉及到房屋物權的變更及買賣。這篇文章就跟大家一起探討“以物抵債”發生的條件以及需要注意的事項。

“以物抵債”特指申請執行人（“債權人”）與被執行人（“債務人”、“抵押人”）之間存在金錢給付債務，在符合法律規定情形時，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務。房屋抵押貸款中，借款人以自有或第三人所有的不動產提供抵押擔保，貸款發生逾期后，債權人通過司法拍賣處置抵押物是不良債權處置的重要方式。如抵押物流拍或基于其他處置需求，債權人可依規定將抵押物或被執行人其他財產抵債。

強制以物抵債是指不管被執行人是否同意，只要同時符合以下強制執行條件，人民法院就可依權強制將被執行人的財產交付給申請執行人抵債：（1）被執行人無金錢給付能力；（2）被執行人的財產無法拍賣或變賣；（3）申請執行人同意接受抵債；（4）抵債物價值須經有關部門評估。

根據現行規定，“以物抵債”可以不經拍賣或變賣程序直接實施或在拍賣、變賣環節實施：

（1）不經拍賣或變賣直接“以物抵債”。包括兩種情形：其一，經申請執行人和被執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的，人民法院可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務。其二，執行人的財產無法拍賣或者變賣的，經申請執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的,人民法院可以將該項財產作價后交付申請執行人抵償債務。

（2）在拍賣或變賣程序中“以物抵債”。包括三種情形：其一，一拍流拍，申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債；其二，二拍流拍，人民法院可以依照規定將其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債。其三，變賣失敗的，人民法院依照規定將該財產交申請執行人或者其他執行債權人抵債

不經拍賣或變賣直接“以物抵債”時，抵債財產價值認定通常在法院的組織下由申請執行人和被執行人通過協商確定。那么，在拍賣或變賣程序中“以物抵債”價值認定的方法為：如申請執行人或其他執行債權人在一拍、二拍流拍或變賣失敗情形下“以物抵債”，抵債價格為對應執行環節財產拍賣保留價。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十五條規定，拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現的，人民法院可以裁定重新拍賣。

1、以物抵債協議簽訂后，但因債務人未實際履行該協議而產生債權人對原債務訴訟時效喪失的風險。在未清償全部貸款前抵押權人便向抵押人出具同意處分抵押物的書面意見并解除他項權，容易產生因放棄抵押權而原債權淪落為“無擔保債權”的風險。

因此，在以物抵債協議中明確約定“簽訂該抵債協議即表明同意對原債務進行實際履行，原債務訴訟時效即應中斷”，規避以物抵債未實際履行而喪失對原債務的訴訟時效。建議在全部清償完債權后，再進行抵押他項權的解除；在執行過程中進行以物抵債協商處理。 

2、抵債物因過戶費、稅費等繁重，債權人未能及時辦理相關過戶手續而導致抵債物在交付中產生法律風險。 “以物抵債”中雖不涉及現金支付，但實現了不動產權屬轉移，相關主體應當按照規定繳納相關稅費。與二手房買賣中由買方代賣方承擔應繳納的增值稅等稅費不同，“以物抵債”中一般由接受抵債物的債權人、抵債的被執行人按照法律規定各自負擔稅費，除非有特別約定。但應當特別注意的是，如拍賣公告中，列明由買受人承擔稅費的，債權人在“以物抵債”前應與法院確認或與被執行人協議確認，以物抵債”不適用拍賣公告中稅費承擔方式，由各方依法承擔。 

根據《物權法》第28條、第31條的規定，依照法院的法律文書引起物權變動的，自法律文書生效時轉移。實踐中，法院會發出協助履行通知書，要求相關單位協助辦理產權過戶手續。對于未辦理產權過戶手續的，依照法律文書而取得的抵債物再次轉讓處置的不發生物權變動效力，且會因抵債物對外公示與實際所有人不一致嚴重影響抵債物的交易安全。 

因此，采取以物抵債的在法院執行程序中應當要求法院出具以物抵債裁定，取得所有權，并及時進行產權變更登記或者交付，防止實際所有權人與對外公示的不一致產生交易糾紛。

3、部分以物抵債會產生債務人隱匿資產、逃避還款的法律風險。債務人先主動示弱或以虛假承諾來騙取銀行信任，后采取將抵債物出售予善意第三人，該第三人依照《物權法》第106條的“善意取得”規定[《物權法》第106條，“……除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”]取得所有權，債務人達到惡意處置資產逃避債務承擔的非法結果。

4、以物抵債會涉嫌“流質條款無效”而不發生法律效力。所謂流質條款，是債權人、債務人在債務未屆清償期之前達成的一種轉移抵押（質）物所有權的約定，即當債務人不能按期履行債務清償義務的該抵押（質）物所有權直接轉移給債權人所有。因其不符合市場中對物的價值公平衡量，會出現不利于債務人利益，因此《物權法》第186條[《物權法》第186條，抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。]、第211條都作了類似的禁止性規定。

因此，避免以物抵債涉嫌“流質條款”而無效。對于在債務未屆清償期之前達成的以物抵債協議的，建議明確約定“在債務清償期屆滿時進行評估清算”，來規避“流質條款”無效帶來的風險。

5、法院在執行拍賣中，對于拍賣物的保留價具有很大的自由裁量權，拍賣物價值存在虛高現象嚴重。根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(法釋[2004]16號)第26條、第27條、第28條規定，動產經過2次流拍、不動產或其他財產權經3次流拍和1次變賣程序后抵債給申請執行人或其他債權人的，申請執行人或者其他債權人不同意抵債且不接收該物的，法院會解除查封、扣押、凍結后將該物交被執行人。債權人會因為司法變現程序繁冗成本大而被迫接收抵債資產，且接收的資產可能存在瑕疵。

6、抵債資產處置時因未及時通知共有人、承租人而產生阻卻處置的法律風險。債權人在獲得抵債資產后可以進行隨意處置，但法律為保護該資產的共有人、承租人在同等條件下的優先購買權，為債權人在處分該資產時設定了定期限的通知義務。[最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見（試行）第118條規定，“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權……。”]雖然債權人不履行通知義務，并不當然會對出賣抵債資產行為產生效力上的實質影響，但共有人、承租人起訴后，勢必會造成處置的不順暢或延誤。

因此，處置抵債資產時及時以書面方式通知共有人、承租人等優先購買權人，并取得書面回執，避免因優先購買權給抵債資產的變現帶來阻礙。

7、債權人處置抵債資產時因未盡相應的瑕疵告知義務，會產生與買受人簽訂的出賣抵債資產的合同被買受人依法解除的法律風險。

因此，須明確抵債資產的瑕疵擔保責任，在處置變現前保留對原債務的追償權。同時在處置抵債資產時，將瑕疵充分披露以此來免除瑕疵擔保責任。

小結：由于“以物抵債”的復雜性，大部分追求穩定收益的不良人更愿意通過債權的快速變現完成收益，至于房屋本身的升值貶值及交易，涉及到更復雜的政策并且會拉長整個處置時間，讓資金成本承壓，所以以物抵債，只有以“最終買家”的身份去“選購”，才會出現意想不到的驚喜。