商事訴訟仲裁研究 作者：律界諸葛
來源：商事訴訟仲裁研究（ID：ljzg2020）
前言
在常規的不良資產交易中，投資者須對抵押關系的法律效力以及抵押物的權利登記信息、現實狀況、法律瑕疵、客觀瑕疵、處置成本、處置障礙及實物價值進行詳細盡職調查，以此為基礎確定抵押物的估值參數。可以說，投資者（對抵押物）盡職調查功力的深淺，既左右其對資產包的報價，也影響其今后處置抵押物的策略（處分或抵債），很大程度上直接決定其投資成敗。
下述核查步驟與要點，在實踐中即使盡職調查人員使盡渾身解數恐怕也難以一一落實，有些要點其實也可省略不核查，請投資者根據抵押物狀況、業務需求或現場情況選擇性適用。
01
1.審閱抵押合同
（1）合同是否完備，是否有原件；（2）合同的份數，對應借款合同的編號、筆數、本金、期限是否相一致；（3）抵押物名稱、種類、位置、面積、數量、證照號碼、抵押值、抵押范圍等明細信息；（4）簽訂日期是否與借款合同相印證（不能早于，但最高額擔保除外；過分遲于也要注意）；（5）借款合同標注其他用途、但實屬“借新還舊”的貸款，二次的抵押人是否相一致；（6）抵押擔保的范圍；（7）屬最高額擔保的借款期間是否在擔保期間以及擔保額度之內；（8）合同的生效要素（如簽名、蓋章）是否正確、齊全；（9）屬法人擔保的須有自然人作為法定代表人或授權代表簽名（不能蓋私章）；（10）合同附件是否有抵押房產的權屬憑證，憑證的權屬人及登記內容與抵押合同各要素是否相符；（11）抵押房產屬共有的，全體共有人是否均在合同中簽章確認；（12）合同是否約定適用《民事訴訟法》中實現擔保物權的特別程序；（13）合同是否辦理具強制執行效力公證手續；（14）是否存在多個抵押人，每個抵押人對應擔保的借款情況及擔保內容；（15）有無導致合同無效的相關情形。
2.審閱抵押登記憑證
（1）是否辦理抵押登記（他項權證）及登記部門；（2）抵押登記的內容（如抵押人名稱、登記日期、抵押房產證照號碼、面積、名稱及位置，擔保的債權范圍等）能否與借款合同、抵押合同的相關內容相印證。
3.核查抵押人主體資格
（1）抵押人是借款人還是第三人；（2）如抵押人是公司的，有無同意擔保的《股東會決議》以及其內容是否與借款合同、抵押合同相印證；（3）如抵押人是企業分支機構或其他組織的，有無有權部門出具的授權書；（4）如抵押人是自然人的，有無身份信息；（5）抵押人是否屬于《擔保法》規定的適格主體；（6）如抵押物為共有，有無共有人的身份信息。
4.核查抵押房產
（1）是否為法律禁止抵押的物品；（2）如抵押房產是整體物業的一部分，抵押部位是否為核心或主要，及其他物業的抵押情況；（3）抵押房產的房、地是同時抵押還是分別抵押；（4）抵押房產是否屬于預購商品房抵押權預告登記；（5）抵押房產是否為在建工程；（6）抵押房產有無公益性或行政性或其他專屬的用途。
另外，還需核查：（1）借款人曾償還過款項的，對應抵押人的責任減免情況；（2）有無其他順位的抵押登記，本案抵押是否第一順位，否則要查看順位在前的抵押權的大致情況；（3）有無抵押房產的調查報告、評估報告，預估抵押房產目前的價值是否明顯大于該筆對應的債權；（4）抵押房產是否存在優先受償的債權（如工程款、出讓金、閑置費、稅費等）；（5）有無抵押人出具的抵押房產在抵押時的狀態說明（如自用、租賃、空置等）或收益說明；（6）抵押房產的目前狀態（自有、借用、占用、租賃、閑置、損毀）；（7）抵押人、第三人有無提出抵押無效的主張或訴訟（仲裁）；（8）有無第三人提出對抵押房產享有所有權、租賃權或其他權益的請求或訴訟（仲裁）；（9）抵押人、第三人或政府等是否對抵押房產設置了處置障礙；（10）抵押房產有否涉及各類糾紛；（11）有無涉及抵押房產的相關材料或信息，例如會被征收拆遷、可（已）獲政府批準能夠升級改造、有無第三人對抵押房產表達購買意愿等資料。
02
到相關部門核查抵押物的相關情況
1.核查產權情況
（1）權屬信息，包括：房產登記號、地址、地號、圖號、權屬人、共有人、建筑面積、共用地面積、建基面積、圖則（四至）、使用性質、權證號碼、權屬來源（自建、購買、分割、承繼）、所在土地使用權的證號、結構層數、樓層分布及功能、使用期限、已轉讓、已分割單元、欠費類型、限制轉移、歷史遺留問題、所在土地使用權是否已辦妥有償使用手續、行政處罰、購入價格等信息；（2）抵押（他項權）信息，包括：房產位置、抵押權人、抵押權利部位、權利面積、權利價值、登記時間、債權數額、他項證號等；（3）查封、解封及協助執行信息，包括：查封類型、查封時效、查封機關、查封案號、查封標的明細、協助執行的內容等。
2.核查查封情況
如果抵押房產被法院另案查封、未處置，應到相關法院核查：（1）抵押房產（如出租）的租金是否已被法院凍結或截留；（2）首封案件的債權人、案由、該債權人與抵押人的關系、查封法院、所處階段（立案、審理、執行）、債權金額、查封期限、處置進度（長期不處置、中止執行、評估、拍賣、變賣、已處置待收價款、三拍一賣后仍不能處置）；（3）本案債權人有無對首封法院拖延處置提出異議；（4）本案屬最高額抵押的，貸款是否在查封后才發放；（5）其他輪候查封的大致情況。
3.到相關政府部門查詢實用信息
有人脈的，可分別到建設、規劃、測繪等單位，通過閱檔、查冊、申請信息公開、電話咨詢等手段，進一步調查該房產的相關信息
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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