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商業地產估值測算邏輯(附案例)

商業地產與電商 商業地產與電商
2020-05-16 20:33 13947 0 0
收益法是普遍認可的商業地產估值方法。

作者:明哥

來源:商業地產與電商(ID:smartplaza)

收益法是普遍認可的商業地產估值方法,收益法可進一步細分為直接資本化法、折現現金流法,租期及回收金額折現法。

1、直接資本化法

估值 V = A / r

其中A為毛租金或凈租金收益,r為對應的毛資本化率或凈資本化率。直接資本化法是一種靜態估值方法,適用于租金收益穩定的情況。

例1:某購物中心NOI值1億,資本化率6%

估值=NOI/資本化率=1億/6%=16.67億

2、折現現金流法(DCF)

折現現金流法通過預測商業物業的現金流并按照一定的貼現率計算物業的現值:


其中A為“凈物業收益”現金流,r為折現率。折現現金流法屬于動態估值方法,是理論上最準確的估值方法。

例2:接上例1,該購物中心

--初始投資成本10億;

--持有期5年,期末處置資本化率6.5%;

--租金增長率3%;

--貼現率9%;

(1)期末處置收入=第6年NOI/期末資本化率=11593/6.5%=178350萬元;

(2)各年現金流按9%貼現率折現,合計得到物業估值15.7億元;

(3)IRR為10.9%;

(4)內含資本化率=1億/15.7億=6.4%

3、租期及回收金額折現法(T&R)

通過計算商業地產租期內和租期外的價值后加總形成整體物業的價值,

其中A1為現有租約租金收益,r1為租期內資本化率,n1為現有租約剩余租期;A2為市場租金水平,r2為租期外資本化率,n2為租約外剩余土地年期。

例3:接上例2,該購物中心

--現有租約租期5年,租約外剩余土地使用年限35年;

--現有租約年毛租金收益14286萬元,市場租金水平15000萬元;

--租約內毛資本化率8%,租約外9%


(1)租期內價值=毛租金收益/毛資本化率*年期調整系數

14286/8%*(1-1/(1+8%)^5)=57039萬元

(2)租期外價值

15000/9%*(1-1/(1+9%)^35)*(1+1/(1+8%)^5)=107874萬元

(3)市場估值=租期內價值+租期外價值

57039+107874=164913萬元

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“商業地產與電商”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 商業地產估值測算邏輯(附案例)

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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