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康橋悅生活“搶跑”上市,小物企的內增外拓樣本

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2021-07-17 22:15 1887 0 0
康橋地產尚未上市,康橋集團的物業“搶跑”,成功上市,目前在行業內還不多見。

作者:陳文莉

來源:風財訊(ID:fengcaixun)

7月16日,康橋悅生活(02205.HK)正式在聯交所主板掛牌交易。
上市首日盤中一度拉升超7%,收報3.64港元/股,跌1.09%,總市值約25.48億港元。
據風財訊監測,今日物業股行情較淡,港股53只物業股中,僅約10只股收盤微漲。
此次,康橋悅生活全球公開發售1.75億股股份,其中,香港發售1750萬股股份,獲得超額認購約22.72倍;國際發售1.575億股股份,獲得0.55倍的超額認購。
按每股發售股份3.68港元計算,康橋悅生活獲取的所得款項凈額估計約為5.83億港元,其中約65%用于戰略投資及收購。

康橋地產尚未上市,康橋集團的物業“搶跑”,成功上市,目前在行業內還不多見。有分析師認為,這和康橋做物業服務較早、口碑較好有關,積累了較好的市場認可度,實現了近年量的提升。

走出母公司蔭庇 外拓第三方業務

招股書顯示,康橋悅生活是一家深耕于河南的綜合物業管理服務提供商,是房地產企業康橋集團旗下物業公司。架構重組后,康橋集團主席宋革委擁有95%的投票權,依舊是康橋悅生活的實際控制人。
截至2020年12月31日,康橋悅生活向238項物業提供物業管理服務,覆蓋中國8個省28個城市,合同建筑面積約為3900萬平方米,擁有112項在管物業,總在管建筑面積約為1570萬平方米。
根據中指研究院的資料,截至2020年底,在中國百強物業管理公司中,按管建筑面積計,排名第78位;同一口徑下,其在河南省內排名第二。
不可否認的是,以總在管建筑面積來看,康橋悅生活無疑是一家“蚊型”物企。
克而瑞物業事業部研究總監湯曉晨告訴風財訊,“從行業角度看,規模是非常重要的基礎指標,但不是唯一指標。規模的結構、規模的質量也在變得更加重要。”
招股書顯示,康橋悅生活的項目收入更多的來源于獨立第三方,而非康橋地產。
2018-2020年,獨立第三方收入從1.65億元增長至3.44億元,年復合增長率為44.25%,總收入占比59.7%。
獨立第三方收取的平均物業管理費逐年增加。2018-2020年,分別為每月每平方米1.52元、1.73元及1.74元。
按物業管理協議的簽署方劃分的在管物業留存率上,2018-2020年,獨立第三方的物業留存率分別為90.9%、97.8%,以及98.4%。
物管費與留存率雙升,也證明著康橋悅生活較為強悍的外拓及服務能力。
值得一提的是,此次IPO所募資金,約65%用于戰略投資及收購,約10%用于投資智能化運營及內部管理系統,約15%用于拓展業務,約10%用作營運資金。
通過收并購快速做大第三方規模,幾乎是目前物企的通用法則。
不同的是,康橋悅生活對于收并購式的擴張,更有針對性。
康橋悅生活執行董事兼總裁戴衛告訴風財訊,康橋悅生活并不準備進一步拓展到全國,我們的重點放在三個地方,第一個是江浙長三角,第二個是大灣區,第三個是京津冀。
長三角、大灣區和京津冀,是國內經濟最為發達的區域,投入重兵布局,康橋悅生活的未來,充滿想象。
物管+增值服務雙驅動
招股書顯示,2018-2020年,康橋悅生活的總營收從2.29億增至5.76億,毛利從5400萬增加到1.77億。
據悉,其營收主要來自三大業務:物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及其他。
更為具體的是,在收入貢獻度上,物業管理服務和非業主增值服務,幾乎平分秋色。
報告期內,物業管理服務的營收占比從57.9%下降至44.3%,非業主增值服務則從29.2%上升至40.9%。

非業主增值服務占比的增加,也直接拉升了康橋悅生活的整體毛利率。
財務數據顯示,康橋悅生活的整體毛利率從2018年的23.6%增長了7個百分點(至2020年的30.7%)。
穩定增長的合同與在管面積,則為康橋悅生活的業績提供了持續的增長支撐。
招股書顯示,近三年康橋悅生活的合同建筑面積與在管建筑面積的比值分別為2.40、2.42和2.48。
在此之外,基石投資人的加持,則進一步推升了康橋悅生活未來增長的可能。
發售資料顯示,康橋悅生活與碧桂園物業香港控股有限公司、鄭州安圖實業集團股份有限公司、58.com Holdings Inc.三家企業簽訂了基石投資協議。
基于發售價每股發售股份3.68港元及基石投資協議,三家已認購6746萬股發售股份,相當于全球發售股份總數的約38.6%,占總股份的約9.6%。
一般而言,港股基石投資者的股份有6個月以上的鎖定期,引入基石投資者則為市場提供了一個相對有公信力的參考。
更何況,基石投資者還是碧桂園。有業內人士認為,其與康橋悅生活在物業管理,科技開發與運用上,或許比純粹的投資機構有更大的協同優勢。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

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原標題: 解讀|康橋悅生活“搶跑”上市,小物企的內增外拓樣本

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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