作者：susu

來源：評級的藝術（ID:Rating-Utopia)

房地產這一波看著是行業問題，但重災區還是擴張太快的民企。“城市化2.0”和“城鎮化”戰略下，行業仍有較大的發展空間，只是企業商業模式需要調整?！俺鞘谢?.0”，基本就是硬件的城市化，需求旺盛的情景下，房子似乎就是鋼筋水泥，只要位置好，再破再差的建筑及裝修質量，都不愁賣不出去（所以才會有買房看三點：位置、位置、位置）。但“城市化2.0”，是人的城市化，這一階段房子是家、是生活，建筑物之外，對舒適度的要求顯著提升。配合城投等政府相關機構經營城市，從軟件上提升對居民的服務能力，是房地產企業未來轉型的大方向。這也是有些人認為民企地產可以跟城投合作甚至城投化的大背景。

城投轉型，看著是企業提升市場化競爭力，實質上是中央在加強對地方的債務管理過程中，企業跟地方政府關系的不斷理順。三個要點： 

一、不管怎么轉，轉型后的城投大概率還是國企?！鞍倌晡从兄笞兙帧毕拢鰪?、做大、做優國企是必然選擇。在可預見的未來，國企依然會在我國經濟發展中扮演重要角色。國企的分類監管（公益型、功能型和競爭型）是主導未來相關企業發展的大原則。大部分的城投公司轉型的方向是“公益+功能”型國企，少部分可能會轉向競爭型國企。不過現在各行各業都面臨產能過剩，普遍缺乏市場化競爭經驗的城投轉向這些領域的可能性和必要性都不足。

二、城投轉型方向取決于地方政府的職能調整。地方政府已經陸續從“經營城市”走向“經營產業”?！俺鞘谢?.0”和產業基金是兩個大的方向。縣級、地級市城投大部分會圍繞著民生保障類展開業務；省級、省會級及直轄市，很可能會圍繞著區域產業升級和戰略類方向轉型。

三、企業信用資質分化取決于轉型后與地方政府的關系。轉型就是傳統的血緣關系到現代的合作關系。不同的政府相關機構，跟政府的關系不同，獲得的政府支持也不同。未來信用輸送或將弱化，合同意義上的業務往來、項目支持或將成為主流日常支持，而緊急救助則取決于企業業務對當地經濟、社會的影響程度及緊急救助的難度。 

最后，再強調一點，信用的本質是“相信”，現代貨幣體系下，信用與政府密不可分。政府相關機構的本質是政府職能的延伸，由此才獲得了政府一定程度的信用輸送。

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原標題： 關于地產和城投轉型