觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
這家目前在管面積5000萬平方米左右，經(jīng)營面積過1億平方米，在眾多物業(yè)管理企業(yè)中并不起眼的一位，已經(jīng)邁向大力擴張之路。
收購恒大物業(yè)告吹后不到一個月，合生創(chuàng)展瞄上了另一家物業(yè)管理上市公司——奧園健康。
11月3日，資本市場多個消息來源稱，中國奧園擬將其物業(yè)管理子公司奧園健康55%股權(quán)出售予合生創(chuàng)展。中國奧園目標是在本月底前交易取得進展，以緩解流動性壓力。當(dāng)日收盤，奧園健康累計漲9.41%。
觀點地產(chǎn)新媒體第一時間咨詢事件旋渦中的兩位主角：奧園健康、合生創(chuàng)展，雙方均表示以公告消息為準。
REDD援引消息人士說法指，中國奧園本周一直在與私募債券持有人進行磋商，向他們保證將履行債務(wù)義務(wù)，其未披露的12月到期私募債券規(guī)模估計超過5億美元。
而有據(jù)信接近市場信息的知情人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體，合生創(chuàng)展只是交易中的其中一方潛在對象，中國奧園就出售事件還在與同行交流。
據(jù)市場人士了解，除合生創(chuàng)展之外，中國奧園已接觸的潛在買家還包括碧桂園、世茂、美的等公司。最終交易成功與否，主要看價格。
另觀點地產(chǎn)新媒體也獲悉，中國奧園近日已經(jīng)開始接受競價，其中一種說法是預(yù)計11月底前付款。
值得一提的是，此次消息中，亦傳出合生創(chuàng)展有意收購雅居樂的物業(yè)管理部門雅生活服務(wù)。雖然后續(xù)有雅生活知情人士對此否認，稱該消息不屬實。
事件尚在發(fā)酵，最終結(jié)果如何尚待時間驗證。但若在這個時間點將視角放在交易潛在對象合生創(chuàng)展身上，則會驚覺：這家目前在管面積5000萬平方米左右，經(jīng)營面積過1億平方米，在眾多物業(yè)管理企業(yè)中并不起眼的一位，已經(jīng)邁向大力擴張之路。
在過去兩年物業(yè)管理公司上市潮中，合生活其實并不起眼，其作為非上市公司，在母公司合生創(chuàng)展的公告中亦鮮少出現(xiàn)。直至1個月前的一場胎死腹中的“蛇吞象”交易，才將市場的目光聚焦到這家物管公司。
彼時其作為買方，購買中國恒大所持有的恒大物業(yè)5,416,216,311股份，占恒大物業(yè)已發(fā)行股本的50.1%，對價為200.4億港元。交易規(guī)定，買方須以現(xiàn)金支付代價，合生活擬通過內(nèi)部資源及銀行融資為代價提供資金。
若參考合生活2021年上半年錄得總收入15.94億港元，利潤約為5.07億港元，在管面積5000萬平方米左右，經(jīng)營面積過1億平方米，以及恒大物業(yè)截至2020年末營收105億元，凈利潤26.47億元，合約面積約5.65億平方米，在管面積約3億平方米等多方面的數(shù)據(jù)，這筆交易用“鯨吞”來形容完全不為過。
即便該交易最終由于條款原因，未能最終達成，但在合生創(chuàng)展公告中，其重點指出，至今其仍準備根據(jù)該協(xié)議完成買賣銷售股份，但是恒大物業(yè)于訂立該協(xié)議后提出修改其中包括代價的付款條款，這令合生創(chuàng)展不可接受。
合生活總裁夏冠明在接受采訪時亦強調(diào)，目前仍希望這樁收購交易可以繼續(xù)下去。他同時也透露，事實上，合生活也在繼續(xù)洽談其他的物企收購案。
不管此次傳出正在接洽中國奧園旗下的奧園健康，或是雅生活的物業(yè)管理部門最終結(jié)果如何，合生活作為物業(yè)管理行業(yè)的后來者，規(guī)模擴張的雄心已經(jīng)表現(xiàn)的淋淋盡致，并且這家企業(yè)正在不斷尋找機會，以小博大。
僅此次緋聞對象的兩家企業(yè)，最新的管理數(shù)據(jù)是奧園健康在管理的收費建筑面積約4400萬平米，合約面積約8400萬平方米；雅生活為4.24億平方米，總合約面積5.84億平方米。基本上都是與合生活同等，或數(shù)倍規(guī)模大小。
若按照市值簡單計算，合生活要收購奧園健康55%股權(quán)的話，交易對價以截至11月3日收市市值計算將達到14.86億港元，已經(jīng)接近合生活半年的營業(yè)收入。另外一家雅生活，市值則在332.99億港元。
但這并不意味著合生沒有機會拿下上述目標公司。
僅就奧園健康而言，觀點地產(chǎn)新媒體了解，市場所傳言的碧桂園、世茂、美的等公司中，碧桂園服務(wù)今年來已相繼并購藍光嘉寶、富力旗下富良環(huán)球與彩生活旗下鄰里樂控股，以及財信發(fā)展旗下安徽誠和等中大型物業(yè)公司，在可動用資金層面或已面臨一定限制；
世茂服務(wù)雖然近期針對并購已增發(fā)股票及發(fā)債券籌集并購資金，但年內(nèi)該公司所開展的大規(guī)模收購案例較少，總體策略仍偏謹慎；相較之下，曾下定決心以200億港元兼并恒大物業(yè)的合生系，在出價上或更進取。
而無論是恒大物業(yè)，還是奧園健康或雅生活，它們出現(xiàn)出讓或潛在出讓股權(quán)機會大多源于母公司目前所遭遇的行業(yè)壓力。
其中，中國奧園過去一個月以來先后由大股東聯(lián)手恒基增資10億港元，在償還15億元到期公司債后還進一步回購了部分2022年到期美元債。當(dāng)時該公司表示，年內(nèi)所有到期公司債已償還，包括2022年亦無境內(nèi)公司債到期。
近期中國奧園在投資者會議上表態(tài)，明年有5億美元債到期，計劃使用此前發(fā)行的5.5億美元債償還；以及在稍后時間接觸投資人，為明年4月到期7億港幣銀團貸款進行再融資。不曾想，如今該公司已經(jīng)有了要出售物業(yè)公司回流資金的想法。
另一方面，早前亦有傳聞，合生活是有上市期待的，在今年7月，彼時合生創(chuàng)展收購一家物業(yè)管理公司100%股權(quán)，即合生活以114萬元關(guān)聯(lián)收購珠江房地產(chǎn)旗下瑞特物業(yè)的100%股權(quán)之時，市場便有消息傳出，合生創(chuàng)展的物業(yè)板塊即將拆分單獨上市。
在外界所關(guān)注的物業(yè)并購基金上，合生創(chuàng)展截止上半年現(xiàn)金及銀行存款約為428.55億港元，手中還擁有654.04億港元短期及長期銀行貸款額度未使用。
即便如此，面對動輒200億港元的大型并購，全額使用自有資金顯然會對現(xiàn)金流造成極大負擔(dān)。有說法指，此前計劃收購恒大物業(yè)時，合生可能采用夾層基金式的杠桿并購融資，自己充當(dāng)劣后的角色。
萬億目標
在合生創(chuàng)展的公告中，這三個字最早出現(xiàn)在2018年年報，也就是自2019年才開始出現(xiàn)。彼時，合生活代表的是手機應(yīng)用，為旗下住宅項目提供管家及購物服務(wù)。
合生活高頻出現(xiàn)在合生創(chuàng)展公告中的轉(zhuǎn)折點則應(yīng)該確定為大股東朱孟依以“優(yōu)選好生活”20%股權(quán)置換合生活、合生商業(yè)同等股權(quán)這一事件。彼時公告指出，“優(yōu)選好生活”是一家以科技構(gòu)建生態(tài)，以金融服務(wù)及經(jīng)紀人為交易核心，連接第三方與平臺的交易及服務(wù)平臺。
與此同時，在2019年，合生創(chuàng)展物業(yè)管理板塊主要指的是康景物業(yè)管理，而到了2020年，物業(yè)管理板塊下的表述已經(jīng)變更為合生活智慧社區(qū)平臺。
如果將其業(yè)務(wù)模式與已經(jīng)上市的物業(yè)管理公司對比，或許彩生活是一個非常好的參考標的。因為這是另一家以GMV作為核心數(shù)據(jù)的物業(yè)管理企業(yè)。
據(jù)了解，合生活在2021年半年業(yè)績介紹中，其便重點指出社區(qū)科技收入實現(xiàn)月活率65%，復(fù)購率68%、GMV復(fù)合增長率139%、GMV121億元同比增長率650%，客戶轉(zhuǎn)換率74%。
并且，在合生活總結(jié)大會中，經(jīng)營數(shù)據(jù)也是以相關(guān)數(shù)據(jù)為主要業(yè)績情況。具體如，技術(shù)研發(fā)板塊，上半年智慧小鎮(zhèn)及合生活系統(tǒng)共上線升級10大平臺，開發(fā)537個子系統(tǒng)；大宗非標事業(yè)群GMV總計66.7億元，完成率114%；供應(yīng)鏈大B業(yè)務(wù)GMV38.4億元，SKU上線13.3萬個；上半年B&C端運營GMV總計4.93億，完成率101%。
而物業(yè)管理企業(yè)傳統(tǒng)的物業(yè)管理費相關(guān)內(nèi)容，被合生活擺在了最后：基礎(chǔ)物業(yè)半年度收費完成率89.4%，用戶滿意度85.4分。
夏冠明也表示，傳統(tǒng)物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)和副營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的比例通常是8:2，80%的收入來自管理費的收入，剩下的20%是多種經(jīng)營業(yè)務(wù)收入。而合生活則恰好相反，物業(yè)管理的收入只占到兩三成，剩余的收入則是從社區(qū)經(jīng)濟這個版塊產(chǎn)生的，今年兩者的比例大約是2:8，明年預(yù)計可能達到1:9。
事實上，合生活也是以GMV數(shù)據(jù)來制定目標，據(jù)合生活官方微信透露的信息，其實有萬億戰(zhàn)略目標。與之參考對比的是，其目前半年度的GMV是過百億。換而言之，實現(xiàn)萬億還有四倍的于目前成績的空間待提升。
也就是說，彩生活過去的經(jīng)營模式在很大程度上能成為合生活經(jīng)營業(yè)績增長路徑的參考。簡而言之，無非就是兩方面，一是提高用戶基數(shù)，二是提高轉(zhuǎn)化率。
這同時也意味著，對于合生活而言，在固定用戶基數(shù)的情況下，提高轉(zhuǎn)化率的路徑是相對而言比較困難的，但在固定轉(zhuǎn)化率的同時，不斷的快速擴大用戶基數(shù)，也將幫助其快速實現(xiàn)經(jīng)營目標。
所以，對于合生活而言，規(guī)模也是一項非常重要的指標。夏冠明便曾指出，增量并不僅僅依靠管理規(guī)模的增量，在管理面積規(guī)模之外，還有經(jīng)營面積的規(guī)模。合生活在管面積5000萬平方米左右，但其經(jīng)營面積超過1億多平方米，因為還有幾十家中小物企管理的社區(qū)也是在合生活的經(jīng)營面積之內(nèi)。
經(jīng)營管理規(guī)模也類似于彩生活當(dāng)初小股合作等輕資產(chǎn)模式，即物業(yè)管理方使用彩生活系統(tǒng)，該部分物業(yè)管理面積，則會相應(yīng)的計入經(jīng)營面積，這部分都將是用戶基礎(chǔ)。
不過，在眾多物業(yè)管理企業(yè)都將增值服務(wù)作為重點發(fā)展方向時，大部分企業(yè)都傾向于采用自己的系統(tǒng)，若非實實在在捏在手中的管理面積，在物業(yè)管理行業(yè)并購的時代，合作面積將無法成為穩(wěn)定且具備規(guī)模的來源。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
