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在房地產(chǎn)企業(yè)融資“345”監(jiān)管紅線后，地產(chǎn)企業(yè)紛紛絞盡腦汁想著如何實現(xiàn)融資出表，滿足監(jiān)管要求。由于“345”融資監(jiān)管紅線主要對房企的金融負(fù)債（有息負(fù)債）進(jìn)行監(jiān)管，而基于真實交易關(guān)系的經(jīng)營性負(fù)債并不屬于此次融資監(jiān)管紅線的監(jiān)管范疇，因此依托于開發(fā)商上游供應(yīng)商的應(yīng)收應(yīng)付保理融資在此次監(jiān)管后迅速增長，該模式也成為開發(fā)商在融資出表問題上的更好選擇。為便于說明，我們保理業(yè)務(wù)部門特整理近期操作的幾種保理融資方式，以供同業(yè)人士參考。

在常規(guī)的保理業(yè)務(wù)中，保理商一般看重的都是核心企業(yè)（也即承擔(dān)應(yīng)付義務(wù)的開發(fā)商）的主體征信和評級，比如百強開發(fā)商的上游供應(yīng)商的保理融資一般都在市場上比較受歡迎，而中小開發(fā)商則因主體資質(zhì)較弱的問題，其上游供應(yīng)商的保理融資在操作方面一直都面臨困境。為了解決這個短板，我們針對中小開發(fā)商的上游供應(yīng)商的保理融資在操作上進(jìn)行了變通，簡單來說就是由上游供應(yīng)商（比如總包單位、材料商等）就其對中小開發(fā)商的應(yīng)收賬款申請保理融資，同時中小開發(fā)商為該保理融資增信，比如開發(fā)商就上述融資提供項目公司的土地抵押、股權(quán)質(zhì)押等。

在業(yè)務(wù)操作方面，目前操作的總包單位應(yīng)收賬款債權(quán)保理大部分為正向保理業(yè)務(wù)，主要是總包單位將其現(xiàn)在或?qū)淼膶﹂_發(fā)商的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給保理商，由保理商向總包單位提供資金融通、買方資信評估、銷售賬戶管理等一系列服務(wù)，主要對象是賣方總包單位，開發(fā)商或其項目公司視保理商的要求提供相應(yīng)的增信擔(dān)保措施?？偟膩碚f，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈正向保理主要是為緩解上游供用商的資金壓力，在“345”融資監(jiān)管紅線下，依托于總包單位的正向保理業(yè)務(wù)是一個很好的融資選擇，也是通過增加經(jīng)營性負(fù)債以降低金融負(fù)債的有效方法。以下系我們近期操作的正向保理的相關(guān)融資內(nèi)容。

具體融資要素參考如下：

我們目前操作的分包單位反向保理融資主要是保理公司白名單內(nèi)的開發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付應(yīng)付分包方的勞務(wù)款、建設(shè)款、材料款等款項，并在業(yè)務(wù)到期后由開發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付保理公司保理款項的業(yè)務(wù)操作模式。因上述分包單位的應(yīng)收賬款主要針對開發(fā)商的關(guān)聯(lián)方（開發(fā)商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位），因此分包單位反向保理融資主要還是依托于開發(fā)商的主體和征信，在風(fēng)控?fù)?dān)保措施上開發(fā)商的擔(dān)保、流動性支持函、差額補足協(xié)議或其項目公司提供的抵押物就變得必不可少。

具體融資要素參考如下：

前文有提到，在目前的監(jiān)管環(huán)境下總包單位、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資對于開發(fā)商來說是個不錯的出表融資補充，其中部分外資銀行、城商行對該類業(yè)務(wù)尤為熱衷，因此值得開發(fā)商特別關(guān)注，以下就融資要素進(jìn)行詳細(xì)說明。

銀行的房地產(chǎn)保理業(yè)務(wù)一般是施工企業(yè)/材料供應(yīng)商為房地產(chǎn)開發(fā)商提供施工/貨物服務(wù)形成應(yīng)收賬款后，將對房地產(chǎn)開發(fā)商的合格應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給銀行，由銀行為施工企業(yè)提供集應(yīng)收賬款催收、管理、壞賬擔(dān)保及保理融資于一體的綜合性金融服務(wù)。業(yè)務(wù)模式可分為1+N保理模式和再保理模式。

1.工程保理業(yè)務(wù)授信說明（示例）

（1）業(yè)務(wù)品種：保理/再保理；

（2）授信主體：施工企業(yè)/材料供應(yīng)商/保理公司，同時為地產(chǎn)集團(tuán)核定保理買方信用擔(dān)保額度；

（3）期限：最長不超過1年，應(yīng)收賬款賬期可根據(jù)補充協(xié)議確定；

（4）收益：不低于7%（利息+手續(xù)費）；

（5）風(fēng)控措施：買方為項目公司的，由項目公司對應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行確認(rèn)，由地產(chǎn)集團(tuán)出具承諾函對項目公司的按期足額付款承擔(dān)差額補足責(zé)任；

（6）管理要求：嚴(yán)格名單制管理；應(yīng)收賬款對應(yīng)項目滿足432要求；密切監(jiān)控信貸資金流向，嚴(yán)防資金被挪用。

2.工程保理業(yè)務(wù)準(zhǔn)入說明

（1）房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格實行名單制管理；

（2）應(yīng)收賬款對應(yīng)項目不限省內(nèi)省外，項目符合432要求，即“四證齊全+30%自有資金+房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)”，四證指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；

（3）回款賬戶必須開在保理行，并簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議由保理行監(jiān)管；

（4）轉(zhuǎn)讓給銀行的應(yīng)收賬款須為合格應(yīng)收賬款，不能是未形成的工程款；

（5）應(yīng)收賬款需提供發(fā)票/審計報告；

（6）賬期以工程施工合同/補充協(xié)議約定為準(zhǔn)；

（7）再保理模式中保理公司應(yīng)首先對施工方保理放款，銀行再對保理公司進(jìn)行再保理融資；

（8）必須書面確權(quán)，由項目公司確權(quán)，地產(chǎn)集團(tuán)公司出具差額補足承諾函。

以下根據(jù)保理公司的常規(guī)業(yè)務(wù)模式就再保理與通過資管計劃融資的方案進(jìn)行介紹和說明：

1.基本要素

2.投資架構(gòu)及說明

（1）施工方或材料供應(yīng)商將其對房地產(chǎn)項目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理；

（2）保理公司向施工方、材料供應(yīng)商放款，并與銀行簽署《再保理合同》，向銀行轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款；

（3）房地產(chǎn)項目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向銀行進(jìn)行書面確認(rèn)，并按期還款；

（4）開發(fā)商集團(tuán)公司進(jìn)行差額補足。

1.基本情況

證券公司或其基金子公司作為管理人設(shè)立資產(chǎn)管理計劃，投資人通過資管計劃投資應(yīng)收賬款，即上游供應(yīng)商（債權(quán)人）對核心企業(yè)XX地產(chǎn)及其下屬公司（債務(wù)人）享有的應(yīng)收賬款債權(quán)。應(yīng)收賬款資產(chǎn)包括供應(yīng)商因向核心企業(yè)及其下屬公司提供境內(nèi)貨物買賣/服務(wù)貿(mào)易或境內(nèi)工程承包/分包服務(wù)等而對核心企業(yè)及其下屬公司享有未到期應(yīng)收賬款債權(quán)。

2.基本要素

3.投資架構(gòu)及說明

（1）施工方或材料供應(yīng)商將其對房地產(chǎn)項目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理；

（2）西政保理向施工方、材料供應(yīng)商放款，并將該應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給XX資管計劃；

（3）投資者認(rèn)購資管計劃份額；

（4）房地產(chǎn)項目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向XX資管計劃進(jìn)行書面確認(rèn)，并按期還款；

（5）開發(fā)商集團(tuán)公司進(jìn)行差額補足。