城中村改造大致要經(jīng)歷“規(guī)劃——土地前期開發(fā)與整理——土地收儲(chǔ)——建設(shè)”等幾個(gè)階段。從土地開發(fā)模式來看，在“做地”模式下通常一二級(jí)分開，由政府確定的做地主體進(jìn)行前期土地整理和征拆工作，滿足生地變熟地或凈地等要求后，交由土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)并用于土地出讓，做地主體未必是最后的用地主體。

《廣州市統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作方案》對(duì)做地的概念進(jìn)行了明確，即在政府指定范圍內(nèi)，由政府認(rèn)定的國有企業(yè)統(tǒng)籌資金，配合屬地政府實(shí)施征收補(bǔ)償安置工作，實(shí)施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套設(shè)施建設(shè)后將土地統(tǒng)一交由政府收儲(chǔ)，也即做地主要涉及“征收補(bǔ)償安置”、“通平”等工作。征收補(bǔ)償安置工作的實(shí)施主體為屬地政府，政府認(rèn)定的“做地”主體為配合性工作，但是征收補(bǔ)償安置資金需由其負(fù)責(zé)籌措。廣州的做地范圍包括預(yù)收儲(chǔ)范圍、市政府確定的重點(diǎn)城市更新片區(qū)范圍。

1.做地主體的選擇

廣州的做地主體的選擇主要是有兩種方式，一種是由政府認(rèn)定的國有企業(yè)擔(dān)任，另外一種是對(duì)于重點(diǎn)城市更新片區(qū)“改儲(chǔ)結(jié)合、帶方案招商”模式的做地主體通過公開招商方式選擇。

對(duì)于政府認(rèn)定的國有企業(yè)包括：

（1）市級(jí)做地主體包括：越秀集團(tuán)、廣州建筑、廣州地鐵、廣州交投、珠實(shí)集團(tuán)、機(jī)場建投集團(tuán)等全資國企；

（2）各區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）可認(rèn)定或組建一至兩家區(qū)屬全資國企開展做地工作；

（3）條件成熟的其他做地主體需專題報(bào)市政府審定 。

2.“做地”的主要流程

做地流程主要包括：

（1）劃定做地范圍、審批做地方案，即自然資源局劃定做地范圍；做地主體編制片區(qū)做地方案，并在市政府批準(zhǔn)后實(shí)施；

（2）單元詳細(xì)規(guī)劃編制報(bào)批，即由市規(guī)自局組織；

（3）做地年度計(jì)劃編制與報(bào)批，即由市規(guī)自局組織編制，市政府批準(zhǔn)；

（4）做地主體組織編制做地項(xiàng)目實(shí)施方案，進(jìn)行權(quán)屬核查、測算等等；

（5）做地主體配合政府實(shí)施征收補(bǔ)償工作，籌措資金，進(jìn)行通平，形成凈地；

（6）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)驗(yàn)收入庫，并與做地主體簽署《土地收儲(chǔ)補(bǔ)償協(xié)議》；

（7）土地供應(yīng)；

（8）按照土地收儲(chǔ)補(bǔ)償協(xié)議，向做地機(jī)構(gòu)支付補(bǔ)償金。

3.重點(diǎn)城市更新片區(qū)的兩種做地模式

需特別提及的是，在《廣州市統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作方案》的附件1《廣州市重點(diǎn)城市更新片區(qū)統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》中，明確了重點(diǎn)城市更新片區(qū)做地的模式包括“做儲(chǔ)結(jié)合、滾動(dòng)開發(fā)”以及“改儲(chǔ)結(jié)合、帶方案招商”兩種模式。

（1）模式一：做儲(chǔ)結(jié)合、滾動(dòng)開發(fā)

“做儲(chǔ)結(jié)合、滾動(dòng)開發(fā)”模式主要流程包括：劃定做地范圍并編制做地方案——開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、核查——開展單元詳細(xì)規(guī)劃編審報(bào)批——開展征收補(bǔ)償工作。

（2）模式二：改儲(chǔ)結(jié)合、帶方案招商

“改儲(chǔ)結(jié)合、帶方案招商”模式主要流程包括：劃定做地范圍并編制做地方案——開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、核查——開展單元詳細(xì)規(guī)劃編審報(bào)批——開展片區(qū)策劃編審報(bào)批——確定做地主體——編制實(shí)施方案——開展征收補(bǔ)償工作——產(chǎn)權(quán)注銷——組織土地供應(yīng)。