樓市進(jìn)入下行期以來(lái)，工改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目變得越來(lái)越火，尤其是這類項(xiàng)目能給地方政府帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)、人口與稅收紅利，讓工改與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下保持著一枝獨(dú)秀。

很多同行都不太了解工改和產(chǎn)業(yè)類的項(xiàng)目到底靠什么盈利，總的來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)投資的盈利邏輯并不像住宅開(kāi)發(fā)那樣，比如純粹依托于“貨值”、“營(yíng)銷”、“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的“高周轉(zhuǎn)”模式，在項(xiàng)目建成后就賣完物業(yè)，也即產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)商賣掉物業(yè)后馬上回籠資金，但實(shí)質(zhì)上卻未在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)端去顧及對(duì)當(dāng)?shù)谿DP與稅收的長(zhǎng)遠(yuǎn)貢獻(xiàn)。我們認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)投資是在“長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)”的邏輯下，秉持“長(zhǎng)期主義”的理念，賺取時(shí)間帶來(lái)的利潤(rùn)，也即投資方建成項(xiàng)目后享受運(yùn)營(yíng)、管理、增值等產(chǎn)生的收益，具體如產(chǎn)業(yè)園租售收益、園區(qū)產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)收益、提供保理或融資租賃等供應(yīng)鏈融資收益、股權(quán)投資增值收益等，亦或是在滿足公募Reits投資條件時(shí)，進(jìn)行資產(chǎn)打包以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化融資等等。

不管是地方政府還是投資主體，目前各方基本都已形成一個(gè)共識(shí)，那就是工改或產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成功的核心是項(xiàng)目建成后能引入優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)方，并真正實(shí)現(xiàn)落地投產(chǎn)以及人口集聚和稅收上繳。因此，就產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵而言，成功的園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商才是核心的決勝點(diǎn)。從我們近幾年合作過(guò)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方反饋的信息來(lái)看，招商團(tuán)隊(duì)要引入一家上市公司或跨國(guó)企業(yè)入駐園區(qū)，前后可能要花費(fèi)1.5年-2年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)建立互信，并且為滿足該產(chǎn)業(yè)方及其對(duì)員工權(quán)益的保障等，還需在配套上為其量身定做或進(jìn)行園區(qū)改造。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要能順利推進(jìn)，將符合園區(qū)定位的產(chǎn)業(yè)方引入園區(qū)才是重中之重。因此，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)僅有土地、施工方、園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而掌握真正能給當(dāng)?shù)貛?lái)稅收、帶來(lái)GDP的產(chǎn)業(yè)方（比如一些大型的上市企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)等）才是核心。對(duì)此，我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)方的資源積累是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資必不可少的重要環(huán)節(jié)。

我們注意到，基于政府及政策對(duì)產(chǎn)業(yè)投資的偏好，當(dāng)下不少機(jī)構(gòu)在積極探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)方向的投資機(jī)會(huì)。對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，在物色產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等合作方時(shí)，對(duì)合作方的招商能力考核應(yīng)成為重中之重，另外其運(yùn)營(yíng)、管理能力的考量也格外重要。目前，對(duì)于實(shí)力強(qiáng)勁、信用較好的產(chǎn)業(yè)方（上市企業(yè)或跨國(guó)公司等）擬入駐的一些工改、產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目，在能從源頭保障項(xiàng)目質(zhì)量和現(xiàn)金流穩(wěn)定的情況下，很多機(jī)構(gòu)都有參與投資的意愿，比如一些國(guó)央企背景的施工單位及資金機(jī)構(gòu)可以在綁定園區(qū)的施工工程的基礎(chǔ)上，從拿地開(kāi)發(fā)階段就以股權(quán)或明股實(shí)債方式介入合作或提供資金支持，最終以Pre-Reits或公募Reits等實(shí)現(xiàn)投資的退出。

值得注意的是，在公募Reits給產(chǎn)業(yè)投資創(chuàng)設(shè)了一條明晰的退出路徑后，也有不少長(zhǎng)期資本在探討“產(chǎn)業(yè)園全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制”，具體則是打造“建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資”的投資閉環(huán)，通過(guò)“資產(chǎn)培育—Pre-Reits—公募Reits”產(chǎn)品鏈條設(shè)計(jì)，協(xié)助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體盤活存量產(chǎn)業(yè)園重資產(chǎn)，并借助公募REITs產(chǎn)品輸出管理，并逐漸由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變成運(yùn)營(yíng)商。投資機(jī)構(gòu)則借此提前收回投資資金，提高投資收益率，獲取長(zhǎng)期收益。

在上述架構(gòu)中，Pre-Reits聯(lián)合諸如保險(xiǎn)資金、銀行理財(cái)子資金、政府產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)資本等長(zhǎng)期資金共同成立Pre-Reits私募股權(quán)投資基金，在一級(jí)市場(chǎng)提前鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方若有優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)，亦可納入相關(guān)的資產(chǎn)池），資金用于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的新建或存量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收購(gòu)，并綁定產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方深度合作。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方通過(guò)將基礎(chǔ)資產(chǎn)培育、孵化、提升改造成為成熟資產(chǎn)，在資產(chǎn)達(dá)到發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)后，將項(xiàng)目資產(chǎn)打包為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃并出售給Reits，并獲取一級(jí)市場(chǎng)股權(quán)投資及二級(jí)資本市場(chǎng)溢價(jià)退出的高額投資回報(bào)。

與此同時(shí)，也有不少同行在思考，目前落地的公募Reits案例主要是國(guó)央企的項(xiàng)目為主，對(duì)于民營(yíng)企業(yè)而言，其在境內(nèi)的公募Reits市場(chǎng)是否還有機(jī)會(huì)。當(dāng)然，目前也有一些民營(yíng)企業(yè)已經(jīng)在尋求境外的公募Reits的融資機(jī)會(huì)，但也表示未來(lái)綁定一些有實(shí)力的國(guó)央企合作或許是業(yè)務(wù)能夠持久的方式之一。

房地產(chǎn)經(jīng)歷這波周期后，行業(yè)已真正邁入向?qū)I(yè)要效益的時(shí)代，對(duì)存量資產(chǎn)的盤活、消化及變現(xiàn)將是未來(lái)的主題之一。回歸到工改、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與投資本質(zhì)上，住宅開(kāi)發(fā)的高周轉(zhuǎn)邏輯與產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)基因天然存在沖突，因此不論是對(duì)于產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)主體還是產(chǎn)業(yè)投資者而言，在產(chǎn)業(yè)投資方向必須堅(jiān)持長(zhǎng)期“守候”，并在“守候”過(guò)程中不斷為項(xiàng)目“賦能”。