北京法拍房資訊 作者：鯨哥
來源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
真實案例：
劉女士花了520萬競得了北京一套法拍房。
房子周邊配套齊全，地段繁華，出行方便，參考周邊房價評估，房子最低可售590萬，遠高于520萬的成交價，劉女士自以為大賺了一筆。
然而，萬萬沒想到的是，這套520萬的法拍房，還欠著一大筆土地出讓金，加上過戶等一系列稅費，共計90余萬，更遠超過了590萬的估值。
原以為撿了個大漏，最后卻遭了個大坑，劉女士除了填坑別無選擇。
我們經(jīng)常可以看到在法拍房成交案例中，天價土地出讓金的存在，無疑是給競得者增添了一筆很大的經(jīng)濟負擔(dān)。那么為什么會存在高額的土地出讓金呢？要想明白這個問題，先要搞清楚土地的出讓與劃撥的區(qū)別。
土地劃撥和土地出讓區(qū)別
概念
出讓土地：指國家以土地使用者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。
劃撥土地：劃撥土地使用權(quán)指的是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。
性質(zhì)
土地劃撥性質(zhì)：是在交納補償、安置等費用后無償取得的，一般不設(shè)定土地使用權(quán)的期限，但卻有一定的限定條件，比如不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
土地出讓性質(zhì)：是國家以土地使用者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并需要由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。
取得方式
土地劃撥取得方式：需要向縣級以上人民政府獲得批準，給土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用。
土地出讓取得方式：商品房建設(shè)用地原則上應(yīng)該以招標、拍賣、掛牌的有償方式取得，嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。以劃撥方式取得的建設(shè)用地用權(quán)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，必須經(jīng)國土資源管理部門的審批，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
使用期限
土地劃撥使用期限：依照國家法律的規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
出讓土地使用期限：一般分40年、50年、70年。
權(quán)利義務(wù)
土地劃撥權(quán)利義務(wù)：土地不得進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
土地出讓權(quán)利義務(wù)：使用權(quán)人具有法定規(guī)范內(nèi)的處置權(quán)，可進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。由此可得出，土地出讓和土地劃撥之間的權(quán)利義務(wù)不同。
房屋類型
土地劃撥房屋類型：一般為公益事業(yè)用地或回遷房、經(jīng)適房等建設(shè)用地；
土地出讓房屋類型：多建有商品房，土地出讓和土地劃撥在房屋類型上是存在著一些區(qū)別的。
而我們現(xiàn)實當中，有很大一部分房源的土地性質(zhì)屬于”劃撥土地“，我們經(jīng)常提及嘴邊的經(jīng)濟適用房就屬于劃撥性質(zhì)的住宅房，這一類房源具體包：房改房、集資建房、棚改安置房、城市房屋拆遷安置房、個人自建私房等。
如何計算劃撥土地稅費
法拍中在計算劃撥土地稅費的時候，先要明確自己是繳納土地出讓金還是土地收益金。
二者區(qū)別在于：如果是繳納土地出讓金，過戶之后就變?yōu)槌鲎層玫亓耍俅谓灰资遣恍枰U納這類費用。土地出讓金需要辦理窗口根據(jù)不同的土地等級、使用年限進行核算，才能得知具體費用。
如果是繳納土地收益金的話，房產(chǎn)過戶到買受人名下之后還是劃撥用地，再次交易時還需要繼續(xù)繳納土地收益金或出讓金，稅率為1%。
法拍中，通常都是繳納土地出讓金，出讓金通常來說是按照成交價的10%、30%、35%或者差額的70%繳納，相對于新房二手房交易費用來說，這也是法拍房買賣中一筆高昂的稅費了。
很多競拍者在看到地段好，價位低的法拍房時常常一哄而上，到后期環(huán)節(jié)時發(fā)現(xiàn)存在過戶難，稅費高額超出支付能力時而不得不悔拍，白白丟了保證金，這種案例時有發(fā)生。所以競拍者在遇到土地用途為劃撥性質(zhì)的法拍房時，一定要做好前期調(diào)查，才能將風(fēng)險防患于未然。
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