資產(chǎn)界研究中心 “歐洲基金也來北京買樓了，外資是賭資產(chǎn)升值還是租金上漲？”
據(jù)知情人士透露，由房地產(chǎn)投資集團(tuán)AEW為首的合資企業(yè)在北京購買了一座21層的寫字樓，補(bǔ)償總額為45億元人民幣（合6.54億美元）。
AEW集團(tuán)與總部位于北京的私募股權(quán)投資商弘毅投資聯(lián)手從香港上市的合生創(chuàng)展有限公司收購了位于東城區(qū)北京東方文化藝術(shù)中心的北樓。合生創(chuàng)展于11月30日向證交所出售了53119平方米的資產(chǎn)。
這筆交易讓AEW集團(tuán)和弘毅投資控制了北京東二環(huán)西部的一處已有12年歷史的資產(chǎn)，僅需步行10分鐘就可以到達(dá)地鐵二號(hào)線東四十條站的南部。
AEW與弘毅在北京中心發(fā)現(xiàn)了價(jià)值
弘毅投資是北京聯(lián)想控股旗下的一家子公司，AEW和弘毅以85/15的合資比例，來收購該樓盤。合生創(chuàng)展通過出售給兩家子公司的股權(quán)，處理了這座2006年老樓，并獲得了價(jià)值19.5億元的現(xiàn)金補(bǔ)償。
二座寫字樓和一個(gè)音樂廳，構(gòu)成了北京東方文化藝術(shù)中心。根據(jù)合生向香港證券交易所提交的文件，該資產(chǎn)相比于最近的資產(chǎn)價(jià)值，折價(jià)約為3.89%，人民幣約790萬元。
知情人士對(duì)明天地表示，除了現(xiàn)金補(bǔ)償外，AEW還承擔(dān)了約25.5億元與該物業(yè)有關(guān)的債務(wù)責(zé)任，使交易補(bǔ)償總額達(dá)到45億元人民幣，辦公資產(chǎn)按每平方米81000元的估價(jià)計(jì)算。
該交易由戴梁德行代理，三次收購亞太增值基金的代表AEW的首次北京收購。該私人股本公司于今年6月完成了這一交易，總投資額為11.2億美元。
合生的兩家子公司，即康至有限公司和凱大有限公司，在朝陽北路9號(hào)已經(jīng)擁有97%的資產(chǎn)。第三位所有者還將出售其在同一筆交易中持有的1.9%股份，而北京東方文華資產(chǎn)運(yùn)營公司將繼續(xù)持有1.1%的股份。
AEW押寶在北京市中心
戴德梁行的研究顯示，今年第三季度末，北京A級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率不到8%，平均租金為每月每平方米403元。
AEW新資產(chǎn)所在的東二環(huán)路地區(qū)，平均租金為每月每平方米369.6元，但據(jù)券商分析師稱，該市場(chǎng)的空置率遠(yuǎn)低于該市的平均水平，僅為6.2%。
AEW表示，有機(jī)會(huì)通過升級(jí)公共區(qū)域和進(jìn)行其他改進(jìn)以提高其投資收益，從而為其新辦公大樓增值。
該公司及其附屬機(jī)構(gòu)管理著北美、歐洲和亞洲的逾730億美元的房地產(chǎn)和證券業(yè)務(wù)。該公司表示，已經(jīng)在首爾和悉尼組建了資產(chǎn)組合的價(jià)值投資者亞三基金，試圖通過重新定位、翻新和再租賃商業(yè)房地產(chǎn)來創(chuàng)造價(jià)值。
在這樁最新交易之前，據(jù)報(bào)道，這家私募股權(quán)巨頭在2017年6月以2.26億美元的價(jià)格，在上海漕河涇高科技園內(nèi)收購了一棟辦公樓。
合生出售北京第二號(hào)樓項(xiàng)目
對(duì)于合生來說，最近的這筆交易是過去的一年多來從同一家樓盤進(jìn)行的第二次處置。
這家總部位于北京的開發(fā)商在一份聲明中澄清稱，該處理是“一個(gè)以合理價(jià)格處置該資產(chǎn)的合適機(jī)會(huì)，其收益可為該集團(tuán)提供資金，以抓住未來的投資機(jī)會(huì)作為流動(dòng)資本。
2017年10月，合生以18.4億元人民幣的價(jià)格將北京東方文化藝術(shù)中心的南樓出售，虧損人民幣2.97億元（合4470萬美元）。對(duì)于第三部分的音樂廳，該公司說它沒有任何利益。
北京商業(yè)市場(chǎng)升溫
AEW的收購是在基匯資本確認(rèn)將位于北京的太平洋世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目以人民幣約105億元（合15.3億美元）出售給中國大陸房地產(chǎn)中介鏈家旗下的一個(gè)基金前一周完成。
據(jù)報(bào)道，該資產(chǎn)的出售價(jià)格比私人股本公司2014年4月代表基匯房地產(chǎn)基金IV以9.28億美元的價(jià)格收購北京三里屯地區(qū)樓盤支付的價(jià)格高出約5.48億美元。（作者JAN KOT，原文地址：https://www.mingtiandi.com/real-estate/finance-real-estate/aew-jv-buys-beijing-office-tower-from-hopson-for-rmb-4-5b/）
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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