西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富
今年兩會期間，央行明確：將加大貨幣政策創(chuàng)新力度，大力發(fā)展供應(yīng)鏈金融，對復(fù)工復(fù)產(chǎn)核心企業(yè)、行業(yè)龍頭企業(yè)及其核心配套企業(yè)，加大信貸支持力度，帶動產(chǎn)業(yè)鏈恢復(fù)運轉(zhuǎn)。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)上游施工方、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資以及房地產(chǎn)企業(yè)的購房尾款融資作為房企融資的重要補充，在地產(chǎn)金融嚴(yán)監(jiān)管的背景下發(fā)揮著無可替代的補充融資功能。隨著今年供應(yīng)鏈金融越發(fā)受到重視，房企上游的施工方、材料供應(yīng)商的應(yīng)收賬款融資有望迎來業(yè)務(wù)高峰。為便于說明，以下根據(jù)工程應(yīng)收賬款保理融資業(yè)務(wù)情況進(jìn)行詳細(xì)說明。
一、保理融資的資金源頭——銀行保理業(yè)務(wù)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)
熟悉保理業(yè)務(wù)的同行都知道，保理公司的保理融資業(yè)務(wù)最終依賴的是銀行資金，因此保理公司操作業(yè)務(wù)時原則上應(yīng)考慮以銀行的保理業(yè)務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。
（一）銀行的工程保理業(yè)務(wù)模式
銀行的房地產(chǎn)保理業(yè)務(wù)一般是施工企業(yè)/材料供應(yīng)商為房地產(chǎn)開發(fā)商提供施工/貨物服務(wù)形成應(yīng)收賬款后，將對房地產(chǎn)開發(fā)商的合格應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給銀行，由銀行為施工企業(yè)提供集應(yīng)收賬款催收、管理、壞賬擔(dān)保及保理融資于一體的綜合性金融服務(wù)。業(yè)務(wù)模式可分為1+N保理模式和再保理模式。
（二）銀行的工程保理業(yè)務(wù)授信及準(zhǔn)入要求
1. 工程保理業(yè)務(wù)授信說明（示例）
（1）業(yè)務(wù)品種：保理/再保理；
（2）授信主體：施工企業(yè)/材料供應(yīng)商/保理公司，同時為地產(chǎn)集團核定保理買方信用擔(dān)保額度；
（3）期限：最長不超過1年，應(yīng)收賬款賬期可根據(jù)補充協(xié)議確定；
（4）收益：不低于7%（利息+手續(xù)費）；
（5）風(fēng)控措施：買方為項目公司的，由項目公司對應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行確認(rèn)，由地產(chǎn)集團出具承諾函對項目公司的按期足額付款承擔(dān)差額補足責(zé)任；
（5）管理要求：嚴(yán)格名單制管理；應(yīng)收賬款對應(yīng)項目滿足432要求；密切監(jiān)控信貸資金流向，嚴(yán)防資金被挪用。
2. 工程保理業(yè)務(wù)準(zhǔn)入說明
（1）房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格實行名單制管理；
（2）應(yīng)收賬款對應(yīng)項目不限省內(nèi)省外，項目符合432要求，即“四證齊全+30%自有資金+房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)”，四證指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；
（3）回款賬戶必須開在保理行，并簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議由保理行監(jiān)管；
（4）轉(zhuǎn)讓給銀行的應(yīng)收賬款須為合格應(yīng)收賬款，不能是未形成的工程款；
（5）應(yīng)收賬款需提供發(fā)票/審計報告；
（6）賬期以工程施工合同/補充協(xié)議約定為準(zhǔn)；
（7）再保理模式中保理公司應(yīng)首先對施工方保理放款，銀行再對保理公司進(jìn)行再保理融資；
（8）必須書面確權(quán)，由項目公司確權(quán)，地產(chǎn)集團公司出具差額補足承諾函。
以下根據(jù)保理公司的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行介紹和說明：
（一）銀行再保理融資方案
1. 基本要素
2. 投資架構(gòu)及說明
（1）施工方或材料供應(yīng)商將其對房地產(chǎn)項目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理；
（2）保理公司向施工方、材料供應(yīng)商放款，并與銀行簽署《再保理合同》，向銀行轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款；
（3）房地產(chǎn)項目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向銀行進(jìn)行書面確認(rèn)，并按期還款；
（4）開發(fā)商集團公司進(jìn)行差額補足。
（二）資產(chǎn)管理計劃融資方案
1. 基本情況
證券公司或其基金子公司作為管理人設(shè)立資產(chǎn)管理計劃，投資人通過資管計劃投資應(yīng)收賬款，即上游供應(yīng)商（債權(quán)人）對核心企業(yè)XX地產(chǎn)及其下屬公司（債務(wù)人）享有的應(yīng)收賬款債權(quán)。應(yīng)收賬款資產(chǎn)包括供應(yīng)商因向核心企業(yè)及其下屬公司提供境內(nèi)貨物買賣/服務(wù)貿(mào)易或境內(nèi)工程承包/分包服務(wù)等而對核心企業(yè)及其下屬公司享有未到期應(yīng)收賬款債權(quán)。
2. 基本要素
3. 投資架構(gòu)及說明
（1）施工方或材料供應(yīng)商將其對房地產(chǎn)項目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理；
（2）保理公司向施工方、材料供應(yīng)商放款，并將該應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給XX資管計劃；
（3）投資者認(rèn)購資管計劃份額；
（4）房地產(chǎn)項目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向XX資管計劃進(jìn)行書面確認(rèn)，并按期還款；
（5）開發(fā)商集團公司進(jìn)行差額補足。
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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)供應(yīng)鏈保理融資方案
