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萬科發文節衣縮食 多家國企甩賣資產

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2021-11-18 11:09 3224 0 0
2021年11月16日,萬科集團總部下發了一份《關于萬科集團總部“節衣縮食”和打造“戰時氛圍”的倡議》。

作者:陳文莉

來源:風財訊(ID:fengcaixun)

2021年11月16日,萬科集團總部下發了一份《關于萬科集團總部“節衣縮食”和打造“戰時氛圍”的倡議》。

萬科主要倡議總部集團,在工作態度上“轉變黃金時代的思想”,不給一線添亂,不做二傳手、甩手掌柜,要有當家人意識等;在具體行動上,提倡減少不必要的費用和成本支出,拒絕浪費等。

萬科進入“戰備狀態”,很多國企背景的房企也在“變現存糧”。


據風財訊初步統計,今年僅僅三季度至今,已經有十余家國營房企出售資產。

光明地產、中交地產、華潤置地、中國金茂、華僑城、上海城開、上海地產、保利地產等,均在近期有轉讓旗下項目公司股權。

曾被段子手稱為“最后的地產信仰”,地產國企的舉動,有何深意?

01 國字房企出售資產更頻繁

國企雖然屬于產權交易所的“常客”,但近期國營房企的動作,有點過于頻繁了。

11月16日,金茂出售了青島中歐國際城項目的90%股權予青特集團。

交易作價看似24.28億元,但實得遠不止此。

根據交易細則,完成出售15天后,青特還將向金茂的指定實體提供一項無息借款,為期一年,金額為1.53億元。

換句話說,金茂通過這筆資產出售,實際能得到25.81億元資金。

中交地產,也是產權交易所的“常客”。

11月15日,中交地產全資子公司中交美廬(杭州)置業,掛牌出售金華雅郡置業的51%股權。

代價則是,中交美廬不能再并表金華雅郡這個項目,因為股權已不足50%。

中交地產還在9月27日掛牌轉讓了中交美廬(杭州)、廈門中泓地產的部分股權。

華僑城更是從9月,就掛牌了9個旗下公司股權,單披露的轉讓底價超過30億元。

僅11月11-12日兩天,華僑城就轉讓了兩家項目公司股權(廣州華僑城置業、上海鵬鯤置業),合計掛牌底價20.25億元。

除此之外,光明地產、華潤置地、上海城開、上海地產、招商蛇口、保利置業等國企也多有掛牌轉讓旗下公司股權的行為。

02密集掛牌轉讓資產的三種可能
  • 可能性一:優化土儲結構

11月15日,上海聯合產權交易所消息,保利置業擬轉讓上海盛茂置業有限公司100%股權及標的公司4.74億元債權,轉讓底價5億元。

然而,第二天,保利置業便公告,將收購保利貴州33.5%股權,獲得貴陽保利國際廣場等項目。

一買一賣之間,調倉意圖明顯。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示,現在國央企在陸陸續續轉讓一些項目,但仔細分析一下會發現,各家還是有所不同的。

“像招商蛇口、保利這些基本都是在甩一些不掙錢或者虧損的項目,也在入手一些優質的項目。這么做,僅僅是為了優化土地儲備而進行的土儲調倉。”

  • 可能性二:優化現金流

柏文喜告訴風財訊,像中交、金茂則是在出讓一些項目,更多是出于優化現金流。

房企的現金流主要有兩個來源,其一是銷售回款,其二是項目融資。

日前,中金公司發表研究報告指,今年房屋銷售大幅反彈的可能性很小,主要是由于對價格上漲的預期減弱以及潛在買家的觀望情緒增強,房地產銷售下跌情況可能會持續到明年第一季度。

包括萬科等頭部房企在內,三季度銷售額大都呈現大幅下滑態勢,整個銷售行情普遍不好,加之多地的預售監管資金政策趨嚴,房企的現金流可謂是時刻都在面臨著考驗。

YY評級研究結果也顯示,今年房地產銷售周期延長了,企業可能一次性消失了近一年的現金流入。

而且這個是不可逆的,未來周轉速度,將長期如此。

一位從事房地產研究多年的業內人士告訴風財訊,及時出售一些時間長、毛利低、地段不好,對資金要求又比較高的項目,可以有效地充實現金流,是當下行情中的明智之舉,也是大多數房企正在做的。

“不過,國央企其實并不怎么缺錢,而且在新一輪融資放松中,國央企是第一批‘受益人’,資金壓力雖然也有,但并不大。”

  • 可能性三:戰略收縮

在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來,華僑城與保利、招商蛇口等轉讓項目不同的是,其甩賣大量項目是因為在現金流壓力之下的戰略性收縮,以及對前期過度擴張項目的退出。

不過,億翰智庫研究總監于小雨認為,華潤置地等國央企掛牌出讓股權是正常現象。

“轉讓本身其實沒有什么特別的,只是可能因為國央企的身份,必要的股權轉讓都會有公告披露,所以顯得這些企業經常轉讓股權。”

無論是出于何種目的掛牌轉讓,正常或異常。毋庸置疑的是,國央企整體資金面仍然比較好.

而按照中金分析,今年四季度房地產政策或有微調,特別是信貸方面。“吃到第一口肉”的國央企,或將為今年第四季度和明年年初業績的“開門紅”奠定基礎。

只是,民企的春天,仍需等待。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

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原標題: 獨家|萬科發文節衣縮食 多家國企甩賣資產

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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