保全與執(zhí)行 裁判要旨
案外人主張對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)享有在先租賃權(quán)，以對(duì)抗該不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的執(zhí)行的，本質(zhì)為阻卻房產(chǎn)的交付，執(zhí)行法院應(yīng)通過(guò)案外人異議程序予以審查，不得直接認(rèn)定租賃關(guān)系成立并“帶租拍賣(mài)”。
案情介紹
一、2014年11月6日，關(guān)于李建俊、趙文萍與鄭旭合等借款合同糾紛一案，臨汾中院作出民事判決：鄭旭合歸還李建俊、趙文萍1000萬(wàn)元，李建俊、趙文萍對(duì)鄭旭合位于侯馬市新田路30號(hào)房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱案涉房產(chǎn)）有優(yōu)先受償權(quán)。
二、2015年7月29日，在本案強(qiáng)制執(zhí)行立案后，臨汾中院裁定查封了被執(zhí)行人案涉房產(chǎn)。
三、2016年8月9日，臨汾中院裁定依法拍賣(mài)案涉房產(chǎn)一層，并于同日作出(2015)臨執(zhí)字第00016號(hào)通知，將查封房產(chǎn)擬“帶租拍賣(mài)”情況通知申請(qǐng)執(zhí)行人李建俊、趙文萍。
四、2016年8月11日，李建俊、趙文萍提出執(zhí)行異議。案外人趙永明主張對(duì)案涉房屋享有20年的租賃權(quán)。臨汾中院認(rèn)為，帶租拍賣(mài)符合房屋現(xiàn)狀，不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，裁定駁回異議。李建俊、趙文萍提起執(zhí)行復(fù)議。2017年2月6日，山西高院認(rèn)為，異議審查中未查明租賃關(guān)系是否真實(shí)存在以及租賃權(quán)與抵押權(quán)形成的時(shí)間順序等焦點(diǎn)問(wèn)題，裁定發(fā)回重審。
五、臨汾中院查明本案中租賃關(guān)系真實(shí)存在且租賃權(quán)形成于抵押權(quán)之前，作出(2017)晉10執(zhí)異10號(hào)執(zhí)行裁定，再次駁回其執(zhí)行異議。李建俊、趙文萍提起執(zhí)行復(fù)議，2017年7月5日，山西高院于作出(2017)晉執(zhí)復(fù)42號(hào)執(zhí)行裁定，駁回其復(fù)議申請(qǐng)。
六、李建俊、趙文萍向最高法院申訴，最高法院作出（2017）最高法執(zhí)監(jiān)335號(hào)執(zhí)行裁定，撤銷(xiāo)上述執(zhí)行通知、執(zhí)行異議及執(zhí)行復(fù)議裁定。
裁判要點(diǎn)及思路
一、本案中，最高法院在執(zhí)行監(jiān)督中撤銷(xiāo)執(zhí)行異議及復(fù)議的關(guān)鍵在于案外人趙永明主張對(duì)案涉房屋享有20年的租賃權(quán)，本質(zhì)為阻卻房產(chǎn)的交付，屬案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，法院應(yīng)通過(guò)案外人異議程序予以審查。但執(zhí)行法院在執(zhí)行程序中并未針對(duì)趙永明提出的20年“以債抵租”合同作為案外人異議立案審查，而直接認(rèn)定租賃關(guān)系成立并可對(duì)抗抵押權(quán)，屬程序違法，應(yīng)予糾正。
二、案涉房產(chǎn)屬于商鋪，主要收益即為出租獲利。案外人主張對(duì)案涉房屋享有20年的租賃權(quán)，根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原理，承租在先并不能阻止執(zhí)行拍賣(mài)等強(qiáng)制措施，但簽署租賃協(xié)議及合法占有的承租人卻能夠在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)。執(zhí)行法院在對(duì)該案外人異議未能立案審查即“帶租拍賣(mài)”的行為，會(huì)對(duì)案涉房產(chǎn)的評(píng)估拍賣(mài)價(jià)格產(chǎn)生較大影響，不利于李建俊、趙文萍債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
前事不忘，后事之師。現(xiàn)結(jié)合最高法院裁判觀點(diǎn)，針對(duì)在先租賃權(quán)對(duì)抗執(zhí)行標(biāo)的物抵押權(quán)執(zhí)行的相關(guān)問(wèn)題，總結(jié)實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，供實(shí)務(wù)參考。
一、執(zhí)行程序中，案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物即案涉房地產(chǎn)主張享有租賃權(quán)以對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的抵押權(quán)執(zhí)行的，本質(zhì)為阻卻房產(chǎn)的交付，屬案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，法院應(yīng)通過(guò)案外人異議程序予以審查。
二、同一財(cái)產(chǎn)上租賃權(quán)與抵押權(quán)并存時(shí)，兩者的關(guān)系根據(jù)設(shè)定的先后，具有不同的對(duì)抗效力。在先租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)的沖突規(guī)則較為明確。但承租人需要同時(shí)滿足兩個(gè)條件，一是在法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同，二是承租人已占有使用該不動(dòng)產(chǎn)；承租人有權(quán)在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)。司法實(shí)務(wù)中，雙方經(jīng)常對(duì)抵押權(quán)設(shè)立前租賃關(guān)系的是否真實(shí)存在產(chǎn)生爭(zhēng)議。鑒于租賃合同可以倒簽，真實(shí)性難以查明。承租人占有使用案涉房地產(chǎn)作為客觀事實(shí)，就成了爭(zhēng)議焦點(diǎn)。對(duì)此，可從承租人是否實(shí)際繳納租金，租金是否嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)格，物業(yè)管理繳費(fèi)憑證，抵押人是否作出過(guò)無(wú)抵押的承諾等予以審查判斷。
三、在先承租人在抵押物執(zhí)行過(guò)程中或拍賣(mài)成交后，均有權(quán)提出異議，法院應(yīng)當(dāng)立案受理，符合簽訂書(shū)面承租協(xié)議并實(shí)際占有使用兩個(gè)條件的，承租人可以在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，即不予騰退。
相關(guān)法律
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第二百二十七條 執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
《物權(quán)法》
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。
《擔(dān)保法》
第四十八條 抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》【法釋〔2000〕44號(hào)】
第六十五條 抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》【法釋〔2015〕10號(hào)】
第三十一條 承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。
承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。
以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于本案爭(zhēng)議事項(xiàng)的“本院認(rèn)為”部分的詳細(xì)論述與分析：
本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：案外人趙永明與被執(zhí)行人鄭旭合之間的租賃關(guān)系是否合法有效以及是否能夠?qū)沟盅簷?quán)。
本案被執(zhí)行人系鄭旭合，涉案房產(chǎn)登記在其名下，執(zhí)行法院臨汾中院可以執(zhí)行該房產(chǎn)。在該案的執(zhí)行過(guò)程中，案外人趙永明向臨汾中院提出對(duì)涉案房屋享有20年租賃權(quán)，且20年租金已一次性支付給房產(chǎn)所有權(quán)人鄭旭合的異議。案外人于案件執(zhí)行過(guò)程中對(duì)涉案房產(chǎn)主張租賃權(quán)，本質(zhì)是阻卻房產(chǎn)的交付，屬案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，執(zhí)行法院應(yīng)對(duì)此進(jìn)行立案審查，并作出裁定；當(dāng)事人如對(duì)審查結(jié)果不服可提起案外人異議之訴，通過(guò)異議之訴程序解決涉案房產(chǎn)租賃權(quán)相關(guān)爭(zhēng)議。臨汾中院未針對(duì)趙永明提出的20年“以債抵租”合同作為案外人異議立案審查，而直接認(rèn)定租賃關(guān)系成立并可對(duì)抗抵押權(quán)，屬程序違法，應(yīng)予糾正。同時(shí)，執(zhí)行法院由此擬“帶租拍賣(mài)”的行為亦會(huì)對(duì)涉案房產(chǎn)的評(píng)估拍賣(mài)價(jià)格產(chǎn)生較大影響，不利于李建俊、趙文萍債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。故，李建俊、趙文萍主張執(zhí)行法院應(yīng)對(duì)趙永明提出的20年租賃合同問(wèn)題，作為案外人異議，適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定進(jìn)行審查的申訴理由成立，應(yīng)予支持。
綜上，李建俊、趙文萍的申訴理由部分成立。
案件來(lái)源
《李建俊、趙文萍借款合同糾紛執(zhí)行審查類(lèi)執(zhí)行裁定書(shū)》【最高人民法院（2017）最高法執(zhí)監(jiān)335號(hào)】
延伸閱讀
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，關(guān)于在先租賃權(quán)對(duì)抗執(zhí)行標(biāo)的物抵押權(quán)執(zhí)行的相關(guān)問(wèn)題，我們檢索到以下案例，以供讀者參考。
一、案外人雖提供了與訟爭(zhēng)房產(chǎn)有關(guān)的租賃協(xié)議，但未能證明該房產(chǎn)在法院查封之前已被其實(shí)際占有使用，因此其無(wú)權(quán)請(qǐng)求阻止向買(mǎi)受人移交占有訟爭(zhēng)房產(chǎn)。執(zhí)行法院責(zé)令案外人騰空、遷出訟爭(zhēng)房產(chǎn)，符合法律和司法解釋相關(guān)規(guī)定。
案例一：《謝輝能、王福江再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)》【山東省高級(jí)人民法院（2017）最高法民申259號(hào)】，本院認(rèn)為，關(guān)于廈門(mén)中院責(zé)令謝輝能、王福江騰空、遷出訟爭(zhēng)房產(chǎn)是否符合法律規(guī)定的問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持”。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定，“人民法院裁定拍賣(mài)成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)移交買(mǎi)受人或承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行”。本案中，謝輝能、王福江雖提供了與訟爭(zhēng)房產(chǎn)有關(guān)的租賃協(xié)議，但未能證明該房產(chǎn)在人民法院查封之前已被其占有使用，因此其無(wú)權(quán)請(qǐng)求阻止向買(mǎi)受人金達(dá)昌公司移交占有訟爭(zhēng)房產(chǎn)。廈門(mén)中院作出執(zhí)行《公告》，責(zé)令謝輝能、王福江騰空、遷出訟爭(zhēng)房產(chǎn)，符合法律和司法解釋相關(guān)規(guī)定。謝輝能、王福江關(guān)于廈門(mén)中院對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制交付缺乏依據(jù)的再審申請(qǐng)主張亦不能成立。
案例二：《李丹與中信銀行股份有限公司重慶分行案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書(shū)》【重慶市高級(jí)人民法院（2017）渝民終371號(hào)】，本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：李丹對(duì)位于重慶市南岸區(qū)騰龍大道23號(hào)附29號(hào)房屋是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。
李丹上訴主張對(duì)案涉房屋享有租賃權(quán)足以排除執(zhí)行的上訴理由不能成立。事實(shí)和理由如下：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”依照該條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)上租賃權(quán)與抵押權(quán)并存時(shí)，兩者的關(guān)系根據(jù)設(shè)定的先后，具有不同的對(duì)抗效力。租賃權(quán)成立在先而抵押權(quán)設(shè)定在后的情形，租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)而繼續(xù)有效存在；抵押權(quán)登記設(shè)立在先而租賃權(quán)成立在后的情形，已登記的抵押權(quán)可以對(duì)抗該租賃關(guān)系。就本案而言，2014年2月17日，申請(qǐng)執(zhí)行人中信銀行重慶分行與陳凱就案涉房屋辦理了抵押登記手續(xù)。雖然李丹與陳凱簽訂的《房屋租賃合同》落款時(shí)間為2014年1月9日，但是出租人陳凱于2014年1月12日向中信銀行重慶分行出具關(guān)于案涉房屋《無(wú)出租申明》，兩者存在矛盾，無(wú)法確定《房屋租賃合同》的真實(shí)性。其次，李丹舉示了2014年1月至2015年12月案涉房屋的物管收費(fèi)收據(jù)，繳納金額為14743.44元，但是該收據(jù)系李丹于2015年12月10日一次性刷卡繳納物業(yè)管理費(fèi)形成的，與日常定期按年月繳納物業(yè)管理費(fèi)的習(xí)慣不符，無(wú)法得出李丹自2014年1月起實(shí)際占有使用案涉房屋的結(jié)論。最后，中海物業(yè)國(guó)際社區(qū)江御客服中心出具的《情況說(shuō)明》源自離職人員的轉(zhuǎn)述，屬于傳來(lái)證據(jù)，且中海物業(yè)公司出具的物管收費(fèi)收據(jù)標(biāo)注2014年1月至2015年12月間案涉房屋為空置房，與《情況說(shuō)明》載明李丹自2014年1月起使用案涉房屋的事實(shí)相左，故對(duì)該組證據(jù)，本院不予采信。綜上，李丹舉示的證據(jù)不足以證明在抵押權(quán)設(shè)立之前與陳凱就案涉房屋形成了租賃關(guān)系，不能對(duì)抗中信銀行重慶分行與陳凱之間已辦理登記的抵押權(quán)。
二、執(zhí)行法院拍賣(mài)成交裁定生效后，承租人要求繼續(xù)享有優(yōu)先承租權(quán)，停止對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行，其實(shí)質(zhì)是承租人在拍賣(mài)行為結(jié)束后對(duì)騰退行為所提異議，執(zhí)行法院應(yīng)予受理審查。
案例三：《蘇良榮、湖北三峽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司企業(yè)借貸糾紛執(zhí)行審查類(lèi)執(zhí)行裁定書(shū)》【湖北省高級(jí)人民法院（2018）鄂執(zhí)復(fù)87號(hào)】，本院認(rèn)為，結(jié)合復(fù)議申請(qǐng)人的復(fù)議理由和請(qǐng)求，本案焦點(diǎn)問(wèn)題為，執(zhí)行法院拍賣(mài)成交裁定生效后，承租人對(duì)騰退行為提出異議應(yīng)否受理的問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。”本案宜昌中院對(duì)案涉房產(chǎn)拍賣(mài)后，蘇良榮以承租人身份要求繼續(xù)享有優(yōu)先承租權(quán)，請(qǐng)求保護(hù)其租賃房屋內(nèi)的私人財(cái)產(chǎn)，停止對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行，其實(shí)質(zhì)是承租人在拍賣(mài)行為結(jié)束后對(duì)騰退行為所提異議。根據(jù)上述法律規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并依法予以審查。宜昌中院對(duì)蘇良榮的異議不予受理的處理不當(dāng)，本院依法予以糾正。
三、債務(wù)人簽訂最高額抵押并借新還舊的，抵押權(quán)設(shè)立的節(jié)點(diǎn)，為新債權(quán)成立后抵押變更登記的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不得對(duì)抗變更登記之前成立的租賃權(quán)。
案例四：《溫州市凱朗眼鏡有限公司、中信銀行股份有限公司溫州分行、溫州市意凱迪光學(xué)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書(shū)》【浙江省高級(jí)人民法院（2017）浙民終706號(hào)】，本院認(rèn)為，二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是中信銀行溫州分行現(xiàn)對(duì)案涉廠房和土地所享有的抵押權(quán)能否對(duì)抗2015年1月23日抵押變更登記之前依法成立的租賃關(guān)系，以及薛敏與意凱迪公司之間、凱朗公司與薛敏及意凱迪公司之間是否在2015年1月23日之前已經(jīng)成立了廠房租賃關(guān)系。
(一)中信銀行溫州分行現(xiàn)對(duì)案涉廠房和土地所享有的抵押權(quán)能否對(duì)抗2015年1月23日抵押變更登記之前依法成立的租賃權(quán)。
抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，是為擔(dān)保主債權(quán)實(shí)現(xiàn)而存在的從權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條、第一百七十七條之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押采取登記成立主義，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；主債權(quán)消滅，抵押權(quán)消滅。2010年1月25日，中信銀行溫州分行與意凱迪公司簽訂《最高額抵押合同》，約定意凱迪公司將其坐落于溫州市創(chuàng)榮路209號(hào)的廠房作為抵押物，擔(dān)保債權(quán)期間為2010年1月25日至2015年1月25日，擔(dān)保債權(quán)最高額為5038萬(wàn)元，并于2010年1月27日、2月3日分別辦理了房產(chǎn)和土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)；2015年1月21日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定將擔(dān)保債權(quán)期間變更為2010年1月25日至2017年1月25日，擔(dān)保債權(quán)最高額變更為6000萬(wàn)元，并于同年1月23日辦理了房產(chǎn)抵押變更登記手續(xù)。因此，在2015年1月23日抵押變更登記之前，中信銀行溫州分行已經(jīng)登記公示的抵押權(quán)的主債權(quán)期間為2010年1月25日至2015年1月25日，擔(dān)保債權(quán)最高額為5038萬(wàn)元；2015年1月23日抵押變更登記之后，中信銀行溫州分行所享有的抵押權(quán)的主債權(quán)期間才延至2017年1月25日，擔(dān)保債權(quán)最高額才變更為6000萬(wàn)元。二審?fù)徶校行陪y行溫州分行確認(rèn)案涉主債權(quán)發(fā)生于2015年9月30日，金額為5565萬(wàn)元，之前2010年1月25日發(fā)生的5038萬(wàn)元主債權(quán)與2015年1月23日發(fā)生的5195萬(wàn)元主債權(quán)因以新貸還舊貸均已清償。因此，中信銀行溫州分行現(xiàn)對(duì)案涉廠房和土地所享有的抵押權(quán)系于2015年1月23日變更登記后才生效，原審認(rèn)為可以對(duì)抗2015年1月23日變更登記之前成立的租賃權(quán)，適用法律不當(dāng)。
(二)薛敏與意凱迪公司之間、凱朗公司與薛敏及意凱迪公司之間是否在2015年1月23日之前已經(jīng)成立了廠房租賃關(guān)系。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。租賃權(quán)是基于租賃合同產(chǎn)生的對(duì)租賃物占有、使用和收益的權(quán)利。前述規(guī)定貫徹了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，但是根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條的立法目的并參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定，在執(zhí)行法院為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而對(duì)抵押物采取執(zhí)行措施并滌除租賃物上租賃關(guān)系時(shí)，承租人請(qǐng)求在租賃期限內(nèi)阻止向受讓人移交其占有的被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)符合以下情形：一，承租人在抵押權(quán)登記之前已經(jīng)簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同；二，承租人在抵押權(quán)登記之前已經(jīng)依據(jù)該書(shū)面租賃合同占有使用該租賃物。
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