人民法院查封之前購買的房屋還未過戶被查封（房子登記在被執(zhí)行人名下）或申請執(zhí)行人享有建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)或商品房抵押權(quán)，對人民法院查封之前購買的商品房還未過戶被查封（房子登記在被執(zhí)行的開發(fā)商名下），購房人怎么解除查封排除執(zhí)行？河南省高級人民法院在為切實解決執(zhí)行異議之訴案件審理中的突出問題，統(tǒng)一全省法院裁判尺度，依據(jù)《民事訴訟法》和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《復(fù)議規(guī)定》）等相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋，針對司法實踐中的疑難問題，召開全省部分中院座談會進行了討論，形成共識，作出了《河南省高級人民法院涉不動產(chǎn)異議之訴案件審理的若干問題》，請全省法院在審理相關(guān)案件時予以參考。

    省高院認為涉不動產(chǎn)異議之訴案件審理遵循五大基本原則：1、權(quán)利順位原則，權(quán)利順位一般按照被拆遷人安置權(quán)>商品房消費者生存權(quán)>建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)>擔(dān)保物權(quán)>一般買受人物權(quán)期待權(quán)>普通債權(quán)的順序來確定；2、利益平衡原則，在商業(yè)利益與生存(生活)利益難以平衡的情況下，法律的天平適當(dāng)向普通民眾的生存(生活)利益傾斜，以維護正常的社會生活秩序，防止群體性案事件的發(fā)生；3、全面審慎原則，不應(yīng)對購房人科加過于嚴(yán)苛的舉證責(zé)任和注意義務(wù)。法官負有努力尋找案件事實真相的義務(wù)，通過行使釋明權(quán)引導(dǎo)當(dāng)事人舉證、依職權(quán)調(diào)查取證等方式盡量還原客觀真相，而非刻板地堅持中立立場，消極被動地審核判斷證據(jù)；4、防范和打擊虛假訴訟原則，審理時應(yīng)注意對是否存在倒簽合同、虛假贈與、虛假離婚協(xié)議、虛假陳述、偽造收據(jù)等情況進行審查，嚴(yán)防借虛假訴訟逃避執(zhí)行。經(jīng)認定屬于虛假訴訟的，依有關(guān)規(guī)定予以懲處；5、調(diào)解例外原則，執(zhí)行異議之訴案件涉及對執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬的確定，案件的裁判結(jié)果不受當(dāng)事人處分權(quán)的約束。在案件辦理中，除庭外達成和解，一方申請撤訴并經(jīng)法院許可外，執(zhí)行異議之訴案件一般不得進行調(diào)解，不出具調(diào)解書。

    《復(fù)議規(guī)定》第27條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的適用條件是：案外人未否定申請執(zhí)行人對案涉不動產(chǎn)享有擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)，但以其享有順位更優(yōu)的民事權(quán)益提起執(zhí)行異議之訴的，可依法予以支持。

    這里“另有規(guī)定”主要是指《復(fù)議規(guī)定》第29條規(guī)定的消費者生存權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、被拆遷人安置權(quán)等，一般不包括第28條規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)。

    但在“先賣后抵”的情形下，被執(zhí)行人先把不動產(chǎn)出售給案外人，又在案外人不知情的情況下抵押給申請執(zhí)行人，且案外人已經(jīng)占有使用，而抵押權(quán)人尤其是銀行等專業(yè)機構(gòu)未審慎審查所抵押的不動產(chǎn)是否已經(jīng)出售，存在明顯過錯，而案外人系善意、無過錯的一方又符合第二十八條所規(guī)定的條件，享有物權(quán)期待權(quán)，此種情況下，案外人要求排除執(zhí)行的，一般應(yīng)予支持。

    對《復(fù)議規(guī)定》第28條中，查封的時間節(jié)點，因查封裁定作出并送達之時發(fā)生法律效力，故查封時間是指查封裁定送達的時間而非裁定作出的時間；未取得預(yù)售許可證情形下合同效力的認定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，一般應(yīng)當(dāng)認定房屋買賣合同無效，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日后可以取得商品房預(yù)售許可證，或者經(jīng)人民政府、人民法院等合法途徑將不動產(chǎn)處分給買受人的，不因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而影響房屋買賣合同的效力；書面買賣合同的范疇，案外人與被執(zhí)行人就案涉不動產(chǎn)形成買賣合意，以認購書、網(wǎng)簽備案或其他形式載明買賣主體信息、不動產(chǎn)基本情況、價款支付方式、交付時間等房屋買賣合同基本要素的，可以認定為書面買賣合同。

    案外人與被執(zhí)行人雖未簽訂書面買賣合同，但以支付價款憑證、實際裝修或出租等事實行為證明房屋買賣存在的，可以認為雙方形成事實上的房屋買賣關(guān)系。這樣規(guī)定更有利于保護消費者的生存權(quán)。

    合法占有的認定，合法占有包括以下情形:

    1、直接占有：案外人提供案涉不動產(chǎn)查封之前形成的交房證明、裝修合同、物業(yè)服務(wù)合同、水電氣網(wǎng)費及物業(yè)費支付憑證等足以證明占有事實的，應(yīng)予支持。案外人提供驗房記錄等客觀證據(jù)足以證明在案涉不動產(chǎn)查封之前已經(jīng)交付鑰匙的，可以認定為實際占有。僅憑商品房買賣合同網(wǎng)簽備案不能認定為實際占有。

    2、間接占有：案外人提供案涉不動產(chǎn)查封之前與他人簽訂的委托經(jīng)營合同、租賃合同或轉(zhuǎn)租合同及租金收取憑證等足以證明實際使用和收益事實的，應(yīng)子支持。

    3、非法占有不予支持，判斷是否為合法占有，應(yīng)對案外人占有的原因和占有行為本身是否合法進行評價，未經(jīng)出賣方同意擅自搶占的不屬于合法占有，不子支持。

    4、未經(jīng)竣工驗收房屋的占有問題，房屋未經(jīng)竣工驗收合格不得交付使用，但未經(jīng)竣工驗收的房屋是由有關(guān)部門統(tǒng)一安排組織交付，或者雖然未經(jīng)竣工驗收但開發(fā)商擅自將房屋交付給購房人的，可以認定為合法占有。

    支付價款的認定，支付價款包括以下情形:

    1、以轉(zhuǎn)賬方式支付的情形下，案外人應(yīng)當(dāng)提供轉(zhuǎn)賬支付購房款的相關(guān)憑證或銀行交易明細。

    2、以現(xiàn)金方式支付的情形下，案外人僅提供出賣方的收款收據(jù)以主張現(xiàn)金支付的，應(yīng)結(jié)合案外人的購房資金來源、出賣方財務(wù)會計賬簿等證據(jù)及交易習(xí)慣生活經(jīng)驗等因素綜合認定。

    3、案外人主張以房抵債方式支付全部價款的，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明在查封之前與被執(zhí)行人存在真實、合法有效的到期債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且雙方協(xié)商以房抵債，被沖抵的到期債權(quán)與案涉不動產(chǎn)的價值大致相當(dāng)。

    4、剩余價款交付執(zhí)行的認定，在執(zhí)行和訴訟過程中，案外人應(yīng)當(dāng)按照人民法院的要求，將剩余價款交到指定的賬戶，未經(jīng)法院許可，私自向被執(zhí)行人支付的因可能損害其他債權(quán)人的合法權(quán)益，一般不予認定。

    非因買受人自身原因的認定，具有下列情形之一的，應(yīng)認定非因案外人自身原因未辦理過戶登記:

    1、案外人提起訴訟或仲裁要求開發(fā)商辦理過戶手續(xù)，但尚未完成物權(quán)變動登記手續(xù)的。

    2、案外人為被征收人，案涉不動產(chǎn)因政府征收安置調(diào)換經(jīng)濟適用房等政策原因未辦理過戶的。

    3、因登記機構(gòu)未及時辦理、出賣方拒不協(xié)助，或者案涉不動產(chǎn)存在諸如無法單獨辦理權(quán)屬證書等客觀障礙的。

    4、在“先抵后賣”情形下，案涉不動產(chǎn)存在抵押并不影響轉(zhuǎn)讓，但在抵押權(quán)人與抵押人明確約定禁止轉(zhuǎn)讓抵押物，且將該約定在登記簿上作出登記的情形下抵押人仍將房屋出售，而案外人未盡合理注意義務(wù)的應(yīng)認定系案外人自身原因。

    一般而言，買受人只要向房屋登記機構(gòu)遞交了過戶登記材料，并積極向出賣方提出辦理過戶登記的請求等，即可認為符合該條件。

    因買受人自身原因的認定，具有下列情形之一的，原則上應(yīng)認定系案外人自身原因未辦理過戶登記：

    1、案外人對符合辦理過戶登記條件的不動產(chǎn)無正當(dāng)理由未在合理期限內(nèi)及時辦理的。對合理期限的把握，有約定的從當(dāng)事人約定，沒有約定的，結(jié)合同類交易中的交易慣例進行判斷。

    2、案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道自身因政策原因限購或者案涉不動產(chǎn)屬于經(jīng)濟適用房等限制流通情形的。

    3、案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道案涉不動產(chǎn)存在共有等權(quán)利限制且未征得權(quán)利人書面同意的。

    4、在判斷是否系案外人自身原因時應(yīng)區(qū)分重大過失或輕微過失，輕微過失不應(yīng)認定為“因自身原因?qū)е碌倪^錯”。

    未取得產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓房屋的情形，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規(guī)定，未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不得轉(zhuǎn)讓。那么，案外人受讓未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋存在一定的過錯，但基于市場普遍存在交房多年仍無法辦理產(chǎn)權(quán)證，且案外人已經(jīng)實際入住等情況，經(jīng)審查符合第二十八條規(guī)定其他要件的，一般支持案外人排除執(zhí)行的請求。

    無證房產(chǎn)的處理，如果案涉不動產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房、安置房，該類房屋可以長期占有、使用，具有財產(chǎn)價值，可以成為執(zhí)行標(biāo)的進行現(xiàn)狀處置，案外人對該類房產(chǎn)主張排除執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)重點審查買賣關(guān)系的真實性、價款支付及占有使用情況等，以判斷案涉無證房產(chǎn)是否仍屬于被執(zhí)行人責(zé)任財產(chǎn)的范疇，進而裁決是否準(zhǔn)許不予執(zhí)行，但在裁決時不得進行確權(quán)。

    對《復(fù)議規(guī)定》第29條中，所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋的理解：

    1、買受人名下的理解，在判斷“買受人名下”無其他房屋時，應(yīng)當(dāng)將買受人及其配偶、未成年子女一并考慮。

    2、唯一住房的判斷，“無其他用于居住的房屋”可理解為在案涉房屋所在地的(縣)市或設(shè)區(qū)的市區(qū)范圍內(nèi)無其他居住房屋，原則上應(yīng)以不動產(chǎn)登記中心出具的無房證明為判斷依據(jù)。筆者代理案件中，也有法院認為唯一住房不應(yīng)機械限于套數(shù)的理解。如原有住房不能滿足現(xiàn)有家庭成員的居住要求，再購買房屋是為了對居住環(huán)境進行必要的改善，其仍屬于滿足生存權(quán)的合理消費范疇。

    3、改善性住房的認定，案外人原有住房已經(jīng)不能滿足家庭成員居住需求，現(xiàn)又購買其他房屋用于改善居住條件，仍屬于滿足生存權(quán)范疇的，原則上應(yīng)予支持。判斷是否仍屬于生存權(quán)范疇，應(yīng)當(dāng)結(jié)合家庭成員數(shù)量、當(dāng)?shù)厝司》棵娣e標(biāo)準(zhǔn)等綜合判斷。

    關(guān)于已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十的理解：

    1、支付價款的認定，根據(jù)第29條之規(guī)定，案外人已支付的價款應(yīng)當(dāng)超過合同約定總價款的百分之五十。但按照《全國民商事審判工作會議紀(jì)要》（法【2019】254號）第125條的規(guī)定如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

    2、消費者身份的認定，如果案外人系通過“以物抵債”的方式取得房屋，但該房屋系其唯一住房，該案外人也可視為商品房消費者。

    案外人系法人或其他消費主體，執(zhí)行標(biāo)的系具有投資屬性的商鋪、寫字樓、儲物間等不動產(chǎn)的，不適用第29條規(guī)定。如購房人是公司或個人購買投資屬性的商鋪、寫字樓、儲物間，不能申請解除查封排除執(zhí)行。但筆者結(jié)合實務(wù)認為商住兩用，有居住功能的商鋪不屬于投資屬性。

    多手轉(zhuǎn)讓情形下訴訟的提起，案外人從前手受讓案涉房屋，且已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商直接補簽合同的情形下，前手又提起訴訟請求排除執(zhí)行，因其已不是案涉房屋的權(quán)利人，原則上應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。

    多手轉(zhuǎn)讓情形的處理，案涉房屋被開發(fā)商出售后，又經(jīng)過多手轉(zhuǎn)讓，案外人從前手購得房屋后，與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，但尚未辦理過戶登記，當(dāng)開發(fā)商作為被執(zhí)行人時，案外人可以通過舉證自身符合第28條或第29條的規(guī)定請求排除執(zhí)行。

    實踐中，我們依據(jù)上訴規(guī)定做判斷即可，當(dāng)然也需要結(jié)合具體案件習(xí)慣、背景判斷。

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