在執(zhí)行程序中，購(gòu)房者排除人民法院對(duì)所購(gòu)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行屬于比較常見的爭(zhēng)議類型。本期，我們梳理了在購(gòu)買者排除執(zhí)行程序中存在的常見爭(zhēng)議焦點(diǎn)和對(duì)應(yīng)的裁判規(guī)則，以幫助讀者學(xué)習(xí)、了解。

房屋買受人在購(gòu)買的商品房沒有辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的情形下接收房屋，對(duì)之后可能產(chǎn)生的質(zhì)量責(zé)任及使用風(fēng)險(xiǎn)依法可能處于不利的法律地位，但不能據(jù)此否定其在法院查封前房屋已實(shí)際占有案涉房屋的事實(shí)。

1. 2010年10月，曲國(guó)林自宏昊公司購(gòu)買房屋一套（即案涉房產(chǎn)）。之后，案涉房產(chǎn)所屬項(xiàng)目一直未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，曲國(guó)林亦未辦理訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記。

2. 2011年6月，在另案首鋼建設(shè)公司與宏昊公司建設(shè)工程施工合同糾紛案中，首鋼建設(shè)公司向遼寧省鞍山中院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)。之后，首鋼建設(shè)公司勝訴并申請(qǐng)執(zhí)行。

3. 2014年12月，另案執(zhí)行過(guò)程中，曲國(guó)林提出執(zhí)行異議，遼寧省鞍山中院裁定駁回曲國(guó)林異議申請(qǐng)。曲國(guó)林提起案外人執(zhí)行異議之訴（即本案）。之后，本案經(jīng)歷一審、二審裁定重審。

4. 遼寧省鞍山中院重審一審認(rèn)為，涉案房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不具有法定交付條件，認(rèn)定曲國(guó)林不符合無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人條件，判決駁回曲國(guó)林訴訟請(qǐng)求。曲國(guó)林上訴至遼寧高院。

5. 2018年4月，遼寧高院二審認(rèn)為，曲國(guó)林于司法查封行為之前已取得該房產(chǎn)鑰匙且進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，認(rèn)定已經(jīng)實(shí)際占有案涉房屋，判決撤銷一審判決，不得執(zhí)行案涉房屋。首鋼建設(shè)公司不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

6. 2018年12月，最高法院判決駁回首鋼建設(shè)公司再審申請(qǐng)。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，曲國(guó)林是否實(shí)際占有案涉房屋，是否滿足無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人排除執(zhí)行的條件。最高法院認(rèn)為：

（1）曲國(guó)林于司法查封之前已取得案涉房屋鑰匙，曲國(guó)林采取了安裝卷簾門進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修及張貼出租信息等行為表明占有，并據(jù)此認(rèn)定曲國(guó)林在查封前對(duì)案涉房屋已實(shí)施了有效控制。

（2）雖然合同法及相關(guān)法律法規(guī)均明確規(guī)定，建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。竣工驗(yàn)收依法應(yīng)是商品房交付使用的前提條件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工驗(yàn)收前向購(gòu)房人交付房屋鑰匙，不符合法律規(guī)定。但是，作為房屋買受人的曲國(guó)林，在購(gòu)買的商品房沒有辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的情形下接收房屋，對(duì)之后可能產(chǎn)生的質(zhì)量責(zé)任及使用風(fēng)險(xiǎn)依法可能處于不利的法律地位，但不能據(jù)此否定在法院查封前房屋出售方已向曲國(guó)林交付了房屋鑰匙、曲國(guó)林已實(shí)際占有案涉房屋的事實(shí)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、認(rèn)定買受人是否實(shí)際占有所購(gòu)房屋時(shí)主要存在六大爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題。根據(jù)檢索、整理最高法院近三年處理的執(zhí)行異議之訴案件，我們發(fā)現(xiàn)，在該類糾紛案件中，在認(rèn)定案外人（即買受人）是否實(shí)際占有所購(gòu)房屋時(shí)，容易發(fā)生爭(zhēng)議的問題主要有以下六種：（1）如何認(rèn)定占有不動(dòng)產(chǎn)行為發(fā)生在人民法院查封之前；（2）買受人簽訂購(gòu)房合同后即對(duì)外出租的，是否構(gòu)成占有；（3）買受人簽訂購(gòu)房合同后即委托裝修，未實(shí)際入住是否構(gòu)成占有；（4）買受人僅舉證出賣人交付鑰匙的，能否視為占有；（5）占有所依據(jù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系非房屋買賣合同法律關(guān)系，能否視為占有；（6）占有的內(nèi)容是否必然包括合法占有，房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格即交付是否符合條件。本文，主要討論最后一種爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題，即占有的內(nèi)容是否必然包括合法占有，關(guān)于其他問題的裁判觀點(diǎn)請(qǐng)見本篇延伸閱讀部分。

二、最高法院支持觀點(diǎn)：房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，不影響買受人實(shí)際占有使用的事實(shí)認(rèn)定。理由主要有兩種：

（1）房屋交付不符合法律規(guī)定，不影響事實(shí)占有的認(rèn)定。雖然根據(jù)房屋買賣雙方合同約定及《中華人民共和國(guó)建筑法》的規(guī)定，建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。竣工驗(yàn)收是商品房交付使用的前提條件，出賣方在案涉房屋所在工程竣工驗(yàn)收前向購(gòu)房人交付房屋鑰匙，不符合法律規(guī)定。作為房屋買受人，在購(gòu)買的商品房沒有辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的情形下接收房屋，對(duì)之后可能產(chǎn)生的質(zhì)量責(zé)任及使用風(fēng)險(xiǎn)依法可能處于不利的法律地位，但不能據(jù)此否定在法院查封前房屋出售方已向買受人交付了房屋鑰匙、買受人已實(shí)際占有案涉房屋的事實(shí)，不足以因此認(rèn)定占有案涉房屋不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第二項(xiàng)規(guī)定。因此，即使是案涉房屋處于停工閑置爛尾狀態(tài)，在購(gòu)房人實(shí)際居住使用的情況下，亦不影響買受人實(shí)際占有使用。

（2）法律上的實(shí)際占有并非限定于實(shí)際使用，只要案涉財(cái)產(chǎn)處于權(quán)利人實(shí)際管控之中即可。在我國(guó)現(xiàn)有法律及司法實(shí)踐體系下，將占有轉(zhuǎn)移界定為事實(shí)行為，即人對(duì)物管領(lǐng)控制的事實(shí)行為，非法律行為。例如，占有行為或者說(shuō)占有事實(shí)的成立，不要求占有人必須具備民事行為能力；即使是無(wú)權(quán)占有，也受法律保護(hù)。占有包括直接占有和間接占有，直接占有系占有人直接對(duì)物進(jìn)行事實(shí)上的管領(lǐng)和控制，間接占有是指雖未直接占有物，但依據(jù)一定的法律關(guān)系（占有媒介關(guān)系）而對(duì)于直接占有人享有返還占有請(qǐng)求權(quán)，從而通過(guò)直接占有人間接管領(lǐng)和控制該物。間接占有雖非占有人對(duì)于物為事實(shí)上的管領(lǐng)，但是間接占有這種觀念上的占有與直接占有具有同等的保護(hù)價(jià)值，受我國(guó)法律保護(hù)。

三、最高法院反對(duì)觀點(diǎn)：房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，不應(yīng)視為買受人實(shí)際占有房屋，買受人無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。最高法院認(rèn)為房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，購(gòu)房人無(wú)權(quán)排除執(zhí)行的理由主要有兩種：

（1）房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，不存在占有可能。持此種理由的觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)橘I受人所購(gòu)買商品房尚未竣工，達(dá)不到使用條件，無(wú)法占有使用，故不存在占有可能，以此認(rèn)定買受人未實(shí)際合法占有所購(gòu)買房屋，不符合無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人和購(gòu)房消費(fèi)者條件，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

（2）房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，不屬于合法占有。該種裁判觀點(diǎn)的內(nèi)在邏輯為：一般而言，即使在買受人向法庭提交了物業(yè)公司出具的入住流轉(zhuǎn)單、鑰匙等證據(jù)試圖證明其已合法占有涉案不動(dòng)產(chǎn)的情況下，法院通常會(huì)進(jìn)一步審查證據(jù)是否真實(shí)或者根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，以調(diào)查涉案不動(dòng)產(chǎn)是否被實(shí)際使用。在法院查封案涉不動(dòng)產(chǎn)前未經(jīng)竣工驗(yàn)收的，根據(jù)《建筑法》第六十一條第二款明確規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”因此，認(rèn)為即使買受人主張涉案房屋已經(jīng)交付使用，但是該等“交付”顯然違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不具有合法性。買受人對(duì)案涉房屋事實(shí)上的占有、使用，不能等同于合法占有。根據(jù)《建筑法》第六十一條第二款，以及《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第三款“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用”之規(guī)定，房屋作為建設(shè)工程只有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格才能交付使用。因此，出賣人應(yīng)履行向買房人交付竣工驗(yàn)收合格的房屋這一法定義務(wù)。否則，即構(gòu)成違法交付。而購(gòu)房人基于違法交付所占有的房屋，不是合法占有。

四、買受人舉證過(guò)程中避免敗訴的注意事項(xiàng)：

（1）買受人務(wù)必注意事先保存證據(jù)。根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的一般原則，買受人作為案外人排除申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)于其所購(gòu)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)向執(zhí)行法院舉證證明其有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。買受人不能舉證的，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。因此，在未辦理過(guò)戶前，買受人應(yīng)當(dāng)注意保管房屋買賣合同、付款憑證、入住憑證等證據(jù)，防止日后進(jìn)入訴訟時(shí)處于被動(dòng)局面。換言之，只有將風(fēng)險(xiǎn)提前控制好，才能在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)以最小的成本應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）買受人舉證方向建議：除了購(gòu)房合同，在未辦理過(guò)戶前，買受人務(wù)必注意保存物業(yè)公司或者出賣人開具的入住通知書、交付的房屋門禁卡、繳納車場(chǎng)管理費(fèi)、電費(fèi)、房費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、取暖費(fèi)等憑證，以證明占有事實(shí)。但是，如果上述證據(jù)材料顯示的時(shí)間在法院查封案涉不動(dòng)產(chǎn)之后的，應(yīng)慎重向法庭提交。否則，法院將認(rèn)定其在查封不動(dòng)產(chǎn)前未占有不動(dòng)產(chǎn)。需要注意的是，司法實(shí)踐中，買受人僅舉證已經(jīng)交付鑰匙且無(wú)其他相關(guān)證明的，最高法院對(duì)于能否認(rèn)定買受人占有房屋存在不同意見，具體請(qǐng)見本篇延伸閱讀部分。

（3）社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)公司為買受人出具相應(yīng)證明材料的，必須負(fù)責(zé)人簽字，單位加蓋公章。否則，此類主體出具的相關(guān)說(shuō)明，屬于其主觀描述，無(wú)出具說(shuō)明的相關(guān)人員簽字且出具說(shuō)明的人員未出庭作證，在無(wú)其他證據(jù)印證的情況下，法院將對(duì)該內(nèi)容的真實(shí)性不能確認(rèn)。

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《中華人民共和國(guó)建筑法》

第六十一條　交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。

建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》

第十六條　建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。

建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2020修正）

第二十八條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記

《北京首鋼建設(shè)集團(tuán)有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申5790號(hào)】