01

第三人依法解除合同的，人民法院應當準許，已經采取的查封、扣押、凍結措施應當解除，但人民法院可以依據申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。

第十九條：被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。

答：金錢債權執(zhí)行中，申請執(zhí)行人請求對被執(zhí)行人向房地產開發(fā)企業(yè)購買但尚未辦理登記的商品房實施執(zhí)行，而房地產開發(fā)企業(yè)作為出賣人就案涉商品房提出權屬主張，同時滿足以下條件的，對申請執(zhí)行人繼續(xù)執(zhí)行的請求，人民法院應當支持：

（一）被執(zhí)行人與房地產開發(fā)企業(yè)之間就案涉商品房已經形成了合法有效的商品房買賣合同關系；

（二）被執(zhí)行人已經合法占有了案涉商品房，或者被執(zhí)行人已經辦理了合法有效的所有權預告登記、合同備案登記、合同網簽登記等情形之一的；

（三）被執(zhí)行人已經支付了全部價款，或者被執(zhí)行人按照合同約定僅支付了部分價款但房地產開發(fā)企業(yè)同意剩余價款從變價款中優(yōu)先向其支付。”

“問題二十：金錢債權執(zhí)行中，申請執(zhí)行人請求對被執(zhí)行人購買但尚未辦理轉移登記的不動產實施執(zhí)行，而出賣人作為權利登記人就案涉不動產提出權屬主張的，人民法院該如何處理？

答：金錢債權執(zhí)行中，申請執(zhí)行人請求對被執(zhí)行人購買但尚未辦理轉移登記的不動產實施執(zhí)行，而出賣人作為權利登記人就案涉不動產提出權屬主張，同時滿足以下條件的，對申請執(zhí)行人繼續(xù)執(zhí)行的請求，人民法院應當支持：

（一）被執(zhí)行人與出賣人之間就案涉不動產已經形成了合法有效的不動產買賣合同關系；

（二）被執(zhí)行人已經合法占有案涉不動產，或者被執(zhí)行人已經就案涉不動產辦理了有效的所有權預告登記；

（三）被執(zhí)行人已經支付了全部價款，或者被執(zhí)行人按照合同約定僅支付了部分價款但出賣人同意剩余價款從變價款中優(yōu)先向其支付。”

審理中確認存在以下情形，可以判決許可強制執(zhí)行特定標的：

（一）案外人雖為所有權人，但案外人以爭議財產為被執(zhí)行人提供擔保、案外人的財產已經添附于被執(zhí)行的不動產且無法分割的；

（二）案外人向被執(zhí)行人轉讓財產，雖然動產未轉移占有、不動產未辦理變更登記，但申請執(zhí)行人已向案外人支付剩余價款，或者案外人同意剩余價款從該財產變價款中優(yōu)先支付的；

（三）案外人對被執(zhí)行人僅享有普通債權的；

（四）案外人對執(zhí)行標的僅享有交付請求權的，但是符合本解答第九條第八項、第九項規(guī)定的情形除外；

（五）案外人對執(zhí)行標的享有租賃權的，但是因強制執(zhí)行可能影響租賃權行使的除外；

（六）其他強制執(zhí)行不影響案外人實體權利的情形。”

1、民事執(zhí)行中，人民法院可以查封、扣押、凍結被執(zhí)行人占有的一般動產、登記在被執(zhí)行人名下的不動產、特定動產及其他財產權，以及數據、網絡虛擬財產等非以占有或登記作為權利外觀但依據法律、司法解釋的規(guī)定屬于被執(zhí)行人的財產。

人民法院不得查封、扣押、凍結屬于第三人的財產，但本紀要另有規(guī)定的除外。

6、執(zhí)行查控時對財產的權屬，人民法院按照下列標準進行判斷：

（1）已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷；未登記的建筑物、構筑物及其附屬設施，按照土地使用權登記簿、建設工程規(guī)劃許可、施工許可等相關證據判斷。

有明確、具體的線索表明被執(zhí)行人可能對第三人享有到期或未到期債權的，人民法院可以依法向該第三人發(fā)出凍結裁定及履行到期債務通知書。

11、被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的不動產、特定動產及其他財產權，已經支付全部價款并實際占有，尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以預查封、扣押、凍結。預查封、扣押、凍結期間，買賣合同依法解除的，人民法院應當解除預查封、扣押、凍結，但可以執(zhí)行被執(zhí)行人因該合同法律關系形成的對該第三人的債權。

被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的不動產、特定動產及其他財產權，已經支付部分價款并實際占有，被執(zhí)行人或申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款，或者第三人同意從該財產變價款中優(yōu)先支付剩余價款的，人民法院可以查封、扣押、凍結。

預查封期間，在產權未過戶登記到被執(zhí)行人名下之前，人民法院不得對該財產進行處置，但第三人同意處置的除外。

被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的不動產、特定動產及其他財產權，不符合前兩款規(guī)定的條件的，人民法院不得查封、扣押、凍結，也不得預查封、扣押、凍結，但可以執(zhí)行被執(zhí)行人因該合同法律關系取得的相關財產。

二、違反執(zhí)行查控時財產權屬判斷規(guī)則的救濟

14、人民法院違反本紀要第1條確定的財產權屬判斷規(guī)則查封、扣押、凍結第三人財產，第三人提出執(zhí)行異議的，依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定進行審查。

6、審查案外人權益與申請執(zhí)行人申請執(zhí)行的權益的保護順位。同一執(zhí)行標的物上存在不同性質的權利且發(fā)生沖突時，除法律和司法解釋另有規(guī)定外，應當根據下列原則處理：

（1）堅持法定優(yōu)先權優(yōu)先于物權；

（2）物權優(yōu)先于債權；

（3）法律規(guī)定的特殊債權優(yōu)先于普通債權；

（4）普通債權平等保護原則。

13、執(zhí)行法院對被執(zhí)行人向案外人購買且已支付全部或部分價款的不動產采取查封或其他執(zhí)行措施，案外人提出執(zhí)行異議，請求解除查封或排除執(zhí)行的，根據下列情形處理：

（1）申請執(zhí)行人愿意支付剩余價款或者同意從不動產變價款中優(yōu)先支付剩余價款的，應駁回其異議申請；案外人因此提起執(zhí)行異議之訴的，駁回其訴訟請求。案外人同時提出的解除或撤銷合同請求，不予支持。

（2）被執(zhí)行人購買房地產開發(fā)企業(yè)的不動產，已通過銀行按揭貸款支付購房款，房地產開發(fā)企業(yè)作為案外人以其為被執(zhí)行人的按揭貸款提供反擔保或階段性擔保為由，提出執(zhí)行異議以及執(zhí)行異議之訴，請求解除查封或停止執(zhí)行的，不予支持。案外人同時提出解除或撤銷合同請求的，不予支持。但案外人已為被執(zhí)行人償還的按揭貸款部分，可從該房屋變價款中優(yōu)先支付。”

10、在判斷利害關系人是否有權依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條向執(zhí)行法院提出異議這一問題時，既應審查其對執(zhí)行標的主張的權利性質是否為實體權利，還應審查其主張的實體權利能否足以阻卻執(zhí)行標的轉讓或交付。若利害關系人不能證明其對執(zhí)行標的享有所有權等可以阻卻執(zhí)行標的轉讓、交付的實體權利，執(zhí)行法院應適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條對其異議進行審查。——（2018）粵執(zhí)復370號，合議庭：楊明哲、李焱輝、張磊”

01

第二百二十五條：當事人、利害關系人認為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負責執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。

第二百二十七條：執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

02

第五條：　物權的種類和內容，由法律規(guī)定。

第六條：　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。

第九條：　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

（備注：物權種類和內容，必須由法律規(guī)定。即沒有法律規(guī)定的物權不是物權，不產生物權的法律效力。此處的“法律”應當作狹義解釋，即全國人大或者全國人大黨委會制定或授權制定的法律。本案中，商品房買賣合同備案不產生物權效力。）

第十條：　不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

（備注：此處“法律”應狹義解釋，即全國人大或者全國人大常委會制定或授權制定的法律。）

03

第二條：　本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

（備注：商品房銷售備案、網簽登記均未記載于不動產登記簿，不是法定登記行為。）

第五條：　下列不動產權利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

（一）集體土地所有權；

（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；

（三）森林、林木所有權；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（五）建設用地使用權；

（六）宅基地使用權；

（七）海域使用權；

（八）地役權；

（九）抵押權；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產權利。

（備注：本案中，案涉的商品房屬于“不動產”，必須依法辦理登記才能產生物權效力。）

第三條：　不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。

（備注：本案中，案涉商品房屬于“不動產”，須依法辦理登記才能產生物權效力，而法律規(guī)定的登記，是指此條款中的這些登記種類，超出這一范圍的登記并不是物權登記，案涉的商品房買賣合同登記備案不產生法律上的物權效力，而案涉商品房的不動產首次登記是登記在A公司名下，未辦理轉移至陳某（被執(zhí)行人）名下的登記手續(xù)，依法仍然歸A公司所有。）

04

第二十二條： 預售商品房時，預售人與預購人應當簽訂書面的商品房預購銷合同，在該合同簽訂三十日內持該合同到項目所在地房地產交易登記機構辦理登記備案手續(xù)；房地產交易登記機構應當自受理之日起二十日內予以登記備案。

（備注：本案中案涉的商品房買賣合同只是辦理了商品房預售合同的登記備案，這種備案只是一種行政管理行為，依法并不產生物權效力。且其辦事依據法律文件，立法層次是地方性法規(guī)，不能產生物權設立、轉移效力。）

05

第三百零七條：案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人。

第三百一十一條：案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明責任。

第三百一十二條：對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的；

（二）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。

案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。

第三百一十四條：對案外人執(zhí)行異議之訴，人民法院判決不得對執(zhí)行標的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效。

對申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，人民法院判決準許對該執(zhí)行標的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效，執(zhí)行法院可以根據申請執(zhí)行人的申請或者依職權恢復執(zhí)行。

第三百一十五條：案外人執(zhí)行異議之訴審理期間，人民法院不得對執(zhí)行標的進行處分。申請執(zhí)行人請求人民法院繼續(xù)執(zhí)行并提供相應擔保的，人民法院可以準許。

第四百六十四條：根據民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定，案外人對執(zhí)行標的提出異議的，應當在該執(zhí)行標的執(zhí)行程序終結前提出。

第四百六十五條：案外人對執(zhí)行標的提出的異議，經審查，按照下列情形分別處理：

（一）案外人對執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的權益的，裁定駁回其異議；

（二）案外人對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的權益的，裁定中止執(zhí)行。

駁回案外人執(zhí)行異議裁定送達案外人之日起十五日內，人民法院不得對執(zhí)行標的進行處分。

06

第十條：  商品房預售，開發(fā)經營企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

（備注：本案中，案涉商品房買賣合同只是依法辦理了商品房銷售合同登記備案手續(xù)，這種備案只是一種行政管理行為，依法并不產生物權效力。且其辦事依據的法律文件，立法層級是部委規(guī)章，不能產生物權設立、轉移效力。）