作者：鮮文

來源：執(zhí)行復議與執(zhí)行異議之訴（ID：qzzxlaw）

裁判要旨

實務要點

第一、買受人購買房屋以后，買賣雙方對房屋掌控信息不對稱，且出讓人房產公司在買受人不知情狀態(tài)下，將已經出讓的房屋設定抵押權，尤其房屋存在抵押，導致無法辦理權屬登記房屋。進而演變成抵押權人、被執(zhí)行人、買受人之間一系列的訴訟紛爭，其中，以案外人執(zhí)行異議之訴糾紛更為突出。即本案涉案房屋狀況：2014年10月20日簽訂《智圣湯泉莊園認購協(xié)議》，2015年10月9日進行抵押登記，2017年1月12日查封涉案房屋，2017年7月10日天津高院判決中金公司對涉案房屋抵押優(yōu)先受償權。就案外人執(zhí)行異議之訴的法律適用而言，雖然案外人可以選擇參考適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條或者第二十九條，由于案件事實（甚至房屋性質）的細微差別，案外人提出排除執(zhí)行的理由可能出現《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條和第二十九條的條件均不符合。應當考慮參照適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條或者第二十九條，同時也應當考慮抵押權，即抵押權、一般買受人、消費者購房之間的權利沖突以及權利順序排位問題。參考執(zhí)行審查部分問題解答（一）

第二、如前所述，就權利順位排序，消費者購房→工程價款優(yōu)先權→抵押權→一般買受人。在抵押權存在狀態(tài)下，消費者購房權利優(yōu)于抵押權，此時，案外人考慮參考適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條，房屋的性質決定是否滿足該條規(guī)定的“消費者”要求。最高法院評價“本案中，王發(fā)年認購的案涉房屋為建筑面積300余平方米的別墅，房屋規(guī)劃用途為酒店式住宅，僅依據王發(fā)年本人及其配偶、子女在臨沂當地無房產的證據，并不足以證明案涉房屋涉及其基本生存權益，故本案不應參照適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定排除強制執(zhí)行。”

第三、消費型“滿足家庭日常基本居住需要”的住宅適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條，以物抵債購房不適用，度假豪華投資經營購房不適用。如何理解《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條，最高法院認為，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條屬于商品房消費者生存利益排除強制執(zhí)行的特別規(guī)則。購房人的權利在法律屬性上仍系債權范疇，但在購房人的生存利益和其他民事主體的商事利益發(fā)生沖突時，基于側重保護生存權益的價值導向，賦予購房人排除其他債權人甚至包括抵押權等優(yōu)先受償權的強制執(zhí)行的權利，目的在于追求實質公平和實質正義。但此生存利益的特別保護，僅限于購買的房屋系為了滿足家庭日常基本居住需要，故對于購買度假型、豪華型房屋，或者投資型、經營型房屋，以及基于消滅其他債權債務關系而形成的以房抵債等情形，一般不屬于生存權特別保護的范疇。

一、中金公司與山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陳貴德、高樹英融資租賃合同糾紛一案中，2017年1月12日，訴訟保全過程中，天津高院查封了晨始公司名下包括蒙山溫泉莊園Ｄ23號樓（房產證號沂房權證城區(qū)字第××號）在內的房產。

2017年7月10日，天津高院作出(2016)津民初100號民事判決，主要內容為：山東智圣湯泉旅游度假村有限公司、晨始公司返還中金公司涉案租賃物，賠償中金公司816215750.09元與收回租賃物價值的差額；……晨始公司以其所有的31套房屋抵押物還款義務承擔抵押擔保責任。中金公司就上述抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款在合同約定的范圍內優(yōu)先受償等。

二、2014年10月20日王發(fā)年與晨始公司簽訂的《智圣湯泉莊園認購協(xié)議》,主要約定：王發(fā)年認購晨始公司位于臨沂市沂南縣智圣湯泉莊園南區(qū)，暫測建筑面積306.6平方米，規(guī)劃用途為酒店式住宅，房屋單價5560元／平方米，總價款1704696元。王發(fā)年在簽訂認購協(xié)議書同時交付房款1704696元。2014年11月5日之前，王發(fā)年交齊全部房款或規(guī)定比例的首付款86萬元，并簽訂《商品房買賣合同》后，王發(fā)年可享受晨始公司的相應優(yōu)惠政策，該房優(yōu)惠后的房款為1704696元。

涉案D23號房屋目前仍登記在晨始公司名下，且已經于2015年10月9日進行了抵押登記。天津高院作出的(2016)津民初100號民事判決第五項所述“31套房屋抵押物”包含本案中王發(fā)年主張權利的D23號房屋。

三、天津高院認為，本案的爭議焦點為：王發(fā)年對D23號房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益以及王發(fā)年對D23號房屋是否享有所有權。

王發(fā)年在執(zhí)行異議被裁定駁回后，根據《民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定提起案外人執(zhí)行異議之訴，符合法律規(guī)定。《最高人民法院關于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第一項、第二項規(guī)定，案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，人民法院經審理，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的;案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。因此，案外人對執(zhí)行標的是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，應依照相關法律規(guī)定，并結合案外人對執(zhí)行標的是否享有民事權益及享有民事權益的具體類型，判斷其民事權益相較于申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的民事權益是否應優(yōu)先得到保護。

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

從上述三個條文分析，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條、第二十九條分別規(guī)定了一般不動產買受人和商品房消費者的物權期待利益能夠排除執(zhí)行的充分必要條件。第二十八條對登記在任何被執(zhí)行人名下的所有不動產適用，系對不動產物權期待利益排除執(zhí)行的一般性認定標準規(guī)定；第二十九條針對商品房消費者對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出排除執(zhí)行的特殊性認定標準規(guī)定，系對購房消費者基本居住權的特殊保護規(guī)則。因此，如案外人系商品房消費者之外的一般買受人，其享有的債權請求權不能對抗申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的享有的抵押權；如案外人系商品房消費者，其享有的物權期待利益可以對抗申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的享有的抵押權，《異議和復議規(guī)定》第二十九條屬于第二十七條規(guī)定的“法律、司法解釋另有規(guī)定”的情形之一，即商品房消費者對執(zhí)行標的物權期待利益應優(yōu)先于申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的享有抵押權。

本案中，涉案D23號房屋登記在晨始公司名下，中金公司對該房屋享有抵押權。已生效的(2016)津民初100號民事判決判令：中金公司就涉案D23號房屋在內的“31套房屋抵押物”折價或者拍賣、變賣所得的價款在合同約定的范圍內優(yōu)先受償。雖然王發(fā)年在法院查封前已經與晨始公司簽訂了有效的房屋買賣合同，但未能提交證據證明其符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”這一條件。王發(fā)年享有的債權請求權不能對抗中金公司的抵押權，依照《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定要求對D23號房屋停止執(zhí)行，依據不足。因此，一審法院對王發(fā)年要求解除對涉案D23號房屋的查封，并停止執(zhí)行的主張不予支持。

因王發(fā)年要求對涉案D23號房屋停止執(zhí)行的主張缺乏依據，且目前仍登記在晨始公司名下，王發(fā)年僅對涉案D23號房屋享有債權請求權，故，王發(fā)年要求確認其對涉案D23號房屋享有所有權缺乏法律依據，不予支持。判決駁回王發(fā)年的訴訟請求。

最高法院認為，本案二審爭議的焦點問題為：王發(fā)年對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益及對案涉房屋是否享有所有權。

一、關于王發(fā)年對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的問題

首先，本案無法參照適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定排除強制執(zhí)行。《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條屬于商品房消費者生存利益排除強制執(zhí)行的特別規(guī)則。購房人的權利在法律屬性上仍系債權范疇，但在購房人的生存利益和其他民事主體的商事利益發(fā)生沖突時，基于側重保護生存權益的價值導向，賦予購房人排除其他債權人甚至包括抵押權等優(yōu)先受償權的強制執(zhí)行的權利，目的在于追求實質公平和實質正義。但此生存利益的特別保護，僅限于購買的房屋系為了滿足家庭日常基本居住需要，故對于購買度假型、豪華型房屋，或者投資型、經營型房屋，以及基于消滅其他債權債務關系而形成的以房抵債等情形，一般不屬于生存權特別保護的范疇。本案中，王發(fā)年認購的案涉房屋為建筑面積300余平方米的別墅，房屋規(guī)劃用途為酒店式住宅，僅依據王發(fā)年本人及其配偶、子女在臨沂當地無房產的證據，并不足以證明案涉房屋涉及其基本生存權益，故本案不應參照適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定排除強制執(zhí)行。

其次，本案也無法參照適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定排除強制執(zhí)行。本案中，王發(fā)年與晨始公司之間簽訂房屋買賣合同就此享有的債權權益為普通債權，原則上應當遵循不動產物權變動規(guī)則以及物權優(yōu)先于債權的基本原則，其權益能否排除強制執(zhí)行取決于是否完全滿足《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個要件，只要欠缺四個要件之一，即不能排除強制執(zhí)行。關于未辦理過戶登記的原因，人民法院查封前，案外人與出賣人已經共同向不動產登記機構提交辦理所有權轉移登記申請且經登記機構受理，或者案外人因辦理所有權轉移登記與出賣人發(fā)生糾紛并已起訴或者申請仲裁，或者新建商品房尚不符合首次登記條件等其他合理客觀理由的，可以認定為“非因案外人自身原因”。本案中，王發(fā)年并未舉證證明其在案涉房屋長期未能辦理過戶的情況下采取了有效措施主張權利。故王發(fā)年對于案涉房屋的權益亦不符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形。

一審法院對于王發(fā)年主張對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的請求未予支持，并無不當。

根據一審查明的事實，案涉房產目前仍然登記在晨始公司名下，故一審判決認定王發(fā)年僅對案涉房屋享有債權請求權，并對其要求確認對案涉房屋所有權的訴訟請求不予支持，并無不當。

標簽：標的異議丨執(zhí)行異議之訴丨消費者丨基本居住丨別墅

案例索引：最高人民法院（2020）最高法民終1094號“王發(fā)年、中國金融租賃有限公司二審民事判決書”（審判長劉敏審判員萬挺審判員潘杰），載《中國裁判文書網》（20210203）。

法律依據

《民事訴訟法》

第二百二十七條  執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五天內審查，理由成立的，裁定中止對該標的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

第九條  不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百零九條  不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

《物權法》舊

第一百七十條  擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優(yōu)先受償的權利，但法律另有規(guī)定的除外。

《民法典（物權）》新

第三百八十六條  擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優(yōu)先受償的權利，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百九十一條  抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

第四百零六條  抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第二十七條  申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第二十八條  金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條  金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

第三百零五條  案外人提起執(zhí)行異議之訴，除符合民事訴訟法第一百一十九條規(guī)定外，還應當具備下列條件：

（一）案外人的執(zhí)行異議申請已經被人民法院裁定駁回；

（三）自執(zhí)行異議裁定送達之日起十五日內提起。

人民法院應當在收到起訴狀之日起十五日內決定是否立案。

第四百二十三條  根據民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定，案外人對駁回其執(zhí)行異議的裁定不服，認為原判決、裁定、調解書內容錯誤損害其民事權益的，可以自執(zhí)行異議裁定送達之日起六個月內，向作出原判決、裁定、調解書的人民法院申請再審。

3、案外人、申請執(zhí)行人根據《民事訴訟法》第一百一十九條、第二百二十七條、《民訴法解釋》第三百零五條、第三百零六條，以及利害關系人根據《民訴法解釋》第五百零一條提起執(zhí)行異議之訴的，必須符合下列條件：

（1）經過執(zhí)行異議審查的前置程序，即對執(zhí)行法院已經作出的執(zhí)行異議裁定不服；

（3）有明確的訴訟請求、具體的事實及其理由；

（5）訴訟請求與作為執(zhí)行依據無關，即執(zhí)行標的與執(zhí)行依據中確定的標的不具同一性或相關性。

不符合上述條件之一的，裁定不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。

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原標題： 最高法院：案外人購買的度假豪華投資經營型住宅以及以物抵債房屋，不屬于家庭日常基本居住需要，不適用消費者購房條款