裁判法院：最高人民法院

裁判案號：（2019）最高法民申4280號

案件索引：再審申請人中國農業銀行股份有限公司重慶渝北支行與被申請人劉林敏、重慶市文杰京華農貿市場有限公司、重慶市銀鷹實業集團房地產開發有限公司申請執行人執行異議之訴一案

關于本案應否適用執行異議復議規定第二十八條的問題。

根據執行異議復議規定第二十八條的規定，其適用于金錢債權執行中，人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系買受人為由而提起執行異議的情形。在執行異議之訴案件的審理中，人民法院一般也應參照該條對買受人排除強制執行的請求能否成立予以審查。本案中，銀鷹地產公司因以案涉車庫為文杰京華公司向農行渝北支行的借款提供抵押擔保而承擔責任，從而導致案涉車庫被人民法院查封，劉林敏主張其享有排除執行的權益，原審法院參照適用執行異議復議規定第二十八條規定進行審理，并無不當。關于農行渝北支行提出的應當適用執行異議復議規定第二十五條的主張，本院認為，執行異議復議規定第二十五條規定的是人民法院判斷案外人是否為權利人的一般標準，第二十八條則是針對人民法院判斷不動產買受人是否享有足以排除強制執行的民事權益作出的更為明確具體的規定。農行渝北支行以執行異議復議規定第二十五條排除第二十八條適用，邏輯上不能成立。

關于案涉車位是否為查封對象的問題。

2010年7月6日，銀鷹公司取得案涉車庫的產權證，并于2010年8月13日在房屋行政主管部門進行了房屋分割變更登記，其中包含案涉車位。車庫未經最終的面積測繪雖然可能給銀鷹公司與買受人就案涉車位進行產權轉移登記帶來一定影響，但是并不影響銀鷹公司出售、附贈或者出租車位的權利。2017年5月5日，由于案涉車庫仍登記在銀鷹公司名下，執行法院查封了案涉車庫，案涉車位包含其中。農行渝北支行主張被查封的對象不包括案涉車位，明顯與事實不符，不能成立。

關于《車位轉讓協議書》的效力問題。

銀鷹公司與劉林敏于2014年7月21日簽訂的《車位轉讓協議書》對車位轉讓價款、交付時間、產權辦理等事宜作出了明確約定，具備買賣合同的主要條款。協議文本約定劉林敏受讓“車位使用權”，但當事人實際買賣的標的物是車位所有權。盡管銀鷹公司系先將案涉車庫設立抵押后再與劉林敏簽訂《車位轉讓協議書》，違反了《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款的規定，但抵押人未經抵押權人同意轉讓抵押財產的法律后果是不能產生物權變動的效力，而非導致《車位轉讓協議書》無效。綜上，農行渝北支行關于《車位轉讓協議》效力的異議不能成立，原審法院認定銀鷹公司與劉林敏簽訂的《車位轉讓協議書》合法有效，并無不當。

關于劉林敏是否已合法占有車位的問題。

根據2014年3月1日銀鷹公司與鑫龍物業集團公司簽訂的《銀海新城前期物業服務合同》及2015年6月26日重慶市綦江區銀海新城小區業主委員會與鑫龍物業集團公司簽訂的《銀海新城物業管理服務合同》，鑫龍物業集團公司為案涉車位所在的銀海新城小區提供物業管理服務，期限五年。銀海新城小區位于重慶市綦江區，是鑫龍物業集團公司綦江分公司營業場所所在地。故原審法院認為鑫龍物業集團公司綦江分公司作為具體提供物業服務的單位，對案涉車位使用情況最為清楚，進而采信其出具的《二號車庫已購車位使用明細》，具有合理性。除該明細外，原審法院還綜合考慮了《車位轉讓協議書》簽訂時案涉車庫已經取得產權證以及劉林敏為銀海新城小區業主等事實，認為劉林敏自《車位轉讓協議書》約定的車位交付時間次日起合法占有車位，符合生活常理。農行渝北支行對加蓋銀海新城管理處公章的《二號車庫已購車位使用明細》的異議，不足以推翻上述事實。

關于是否因劉林敏自身原因未辦理案涉車位權屬轉移登記的問題。

第一，銀鷹公司以案涉車庫為文杰京華公司向農行渝北支行的借款多次提供抵押擔保，每個抵押擔保合同都對應有獨立編號的《中國農業銀行股份有限公司流動資金借款合同》，有獨立的抵押期。重慶市綦江區國土資源和房屋管理局對抵押權進行了相應的登記、注銷，具有間斷性，故多個抵押擔保不能混為一談。案涉《車位轉讓協議書》簽訂時車庫雖被抵押，但該抵押有期限，買受人對解除抵押有合理預期，不應認定買受人未盡基本的注意義務。第二，預告登記并非買受人必須履行的法定義務，網簽、備案系房屋行政主管部門為規范商品房銷售行為對房地產開發企業提出的管理性要求，故劉林敏未就案涉車位申請辦理預告登記、網簽或備案與造成案涉車位未辦理權屬轉移登記并無必然聯系。第三，銀鷹公司未履行與劉林敏關于18個月后辦理車位產權證的約定，再次用案涉車庫提供抵押擔保，導致劉林敏未能辦理權屬轉移登記，過錯方顯屬銀鷹公司。

綜上，農行渝北支行關于未辦理車位權屬轉移登記系因劉林敏自身原因的主張，不能成立。

此外，在已抵押不動產買賣交易中，抵押權人和買受人均應充分注意到抵押人（出賣人）的失信可能，盡量減少或者避免抵押權人的優先受償權與買受人基于買賣關系而對物權轉移及物的交付的權益產生沖突。作為抵押權人，尤其是專業從事金融業務的金融機構，應注意對房地產開發企業提供的抵押物進行動態監管，避免已抵押不動產轉讓價款的流失和債權的損失。作為買受人，在簽訂合同及付款時應留意抵押權人權利保障的方式，注意留存合同簽訂、占有使用、價款支付的原始憑據，以防范因標的物上存在權利瑕疵而帶來的相應風險。