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裁判要旨
1.以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。
2.同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款，若抵押權均已登記，按照登記的先后順序清償。
案號：
(2019)陜民終995號
審理法院：
陜西省高級人民法院
爭議焦點：
經發公司主張對案涉的抵押房產所占范圍內的土地使用權享有抵押權并優先受償能否成立？
案情簡介
2015年12月11日，寧夏銀行西安分行與華江公司簽訂《授信額度協議》，約定寧夏銀行西安分行向華江公司提供授信額度人民幣5000萬元整。經發公司等人提供最高額保證擔保，并約定若華江公司未能按時還款導致經發公司承擔保證責任，經發公司有權向華江公司在一定范圍內追償。
同日，寧夏銀行西安分行與經發公司簽訂《最高額保證合同》，約定經發公司為全部債權在最高債權余額1000萬元內提供連帶責任保證擔保。
經發公司又與星王公司簽訂《反擔保抵押合同》，約定星王公司在1000萬元內提供抵押反擔保，并將星王公司所有的27幢不動產辦理抵押登記。
經查，該抵押房產所涉的土地在星王公司為經發公司辦理抵押前已作了抵押登記，抵押權人為長安銀行絲綢之路支行。
陜西高院認為：
根據《物權法》第一百八十二條規定“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押?！?，經發公司享有案涉土地使用權的抵押權。
按照《物權法》第一百九十九條規定：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償?！薄?/p>
上訴人經發公司的抵押權登記晚于長安銀行絲綢之路支行，故上訴人清償順序在長安銀行之后。一審判決對此未予支持屬適用法律不當，應予糾正。
裁判結果
西安中院作出（2019）陜01民初1146號一審判決：
一、華江公司向經發公司償還代償款11899001.04元；
二、華江公司向經發公司支付代償款利息；
三、華江公司向經發公司支付違約金1000000元；
四、華江公司向經發公司支付律師代理費400000元；
五、華江公司逾期不清償上述債務，經發公司有權以星王公司提供的抵押物房產拍賣、變賣所得價款優先受償；
六、被告王應虎、王輝對上述第一、二、三、四項華江公司應付債務承擔連帶清償責任。星王公司、王應虎、王輝承擔責任后有權向華江公司追償；
七、駁回原告其余訴訟請求。
陜西高院作出(2019)陜民終995號二審判決：
一、維持西安市中級人民法院（2019）陜01民初1146號民事判決第一、二、三、六項；
二、撤銷第七項；
三、變更第四項為：華江公司向西安經發融資擔保有限公司支付律師代理費400000元、執行費40935.29元；
四、變更第五項為：經發公司對星王公司所有的5幢房產及所占用范圍內的土地使用權拍賣、變賣所得價款次于長安銀行絲綢之路支行優先受償。
律師觀點
1. 在房、地分別抵押，兩個抵押權產生沖突的情形下，如何確定抵押權清償順序，實踐中一直存在爭議。現《全國法院民商事審判工作會議紀要》第61條明確了房、地分別抵押，即建設用地使用權抵押給一個債權人，而其上的建筑物又抵押給另一個人的情況下，可能產生兩個抵押權的沖突問題。基于“房地一體”規則，此時應當將建筑物和建設用地使用權視為同一財產。本案例中二審判決正確理解適用了該規定，具有典型意義和參考價值。
2. 在辦理抵押登記時，權利人應當及時、全面地查詢抵押房產及土地的擔保情況，避免陷入上述案例中經發公司的困境。
3. 應予注意的是建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。就該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但該建設用地使用權的抵押權人無權優先受償處分新增建筑物所得的價款。
相關法條：
注：《民法典》已于2021年1月1日施行，原《物權法》已廢止，相應規則已并入《民法典》“物權編”。
《民法典》第三百九十七條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。
第四百一十四條：同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
（一）抵押權已經登記的，按照登記的時間先后確定清償順序；
（二）抵押權已經登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。
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