在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1. 不動產(chǎn)辦理抵押登記后，未經(jīng)抵押權(quán)人同意出賣房屋，買受人符合購房消費者條件的，有權(quán)排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。

案例1：《交通銀行股份有限公司陜西省分行、賀強再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申1590號】

最高法院認為，《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十七條……原則上申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但同時規(guī)定了例外情況，即“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。換言之，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的享有優(yōu)先受償權(quán)的，其對抗案外人的執(zhí)行異議不是絕對的，如果法律、司法解釋另有規(guī)定的，申請執(zhí)行人即使對執(zhí)行標的享有優(yōu)先受償權(quán)，也不能對抗案外人的執(zhí)行異議。本院認為，《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條即為第二十七條規(guī)定的“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”中的司法解釋，第二十九條與第二十七條并不矛盾，因為它是第二十七條的但書內(nèi)容。第二十九條之所以作為第二十七條的但書，是為了優(yōu)先保護符合相關(guān)情形的房屋購買者的居住權(quán)，因為從價值衡量來看，該種情形下的居住權(quán)與抵押權(quán)相比，居住權(quán)優(yōu)先。據(jù)此，在賀強的行為符合第二十九條規(guī)定的情形下，即使交行陜西分行在案涉商品房上設定有抵押權(quán)，賀強也享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)利。本案中，賀強已承擔相應舉證責任，提供的證據(jù)足以證明其符合《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，二審法院參照適用該規(guī)定，根據(jù)《民事訴訟法司法解釋》第三百一十二條第一款第一項之規(guī)定，認定賀強享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，適用法律正確。

2. 被執(zhí)行人財產(chǎn)不足以清償全部債務時，工人工資債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)清償。

案例2：《中國銀行股份有限公司廣東省分行、譚偉彪再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2017）粵民申1227號】

最高法院認為，根據(jù)中行廣東省分行申請再審所述理由，本案爭議的焦點是在執(zhí)行分配中，工資債權(quán)與抵押債權(quán)的受償順位問題。工人工資是基于勞動合同產(chǎn)生的，維持勞動者生存權(quán)的特種債權(quán)，對工人工資債權(quán)應當優(yōu)先保護。盡管中行廣東省分行因?qū)ι姘阜慨a(chǎn)享有抵押權(quán)而對房屋拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)，但生效判決認定譚偉彪等人對穗粵公司享有工資職權(quán)，在穗粵公司已經(jīng)沒有其他財產(chǎn)來清償公司工資的情況下，原判決認定工人工資債權(quán)應當優(yōu)先于抵押債權(quán)受償，并無不當。

3. 申請執(zhí)行人不能證明買受人購買房屋時明知房屋被查封的，即使事實上買受人確系在查封后購買，亦構(gòu)成善意第三人，有權(quán)排除法院的強制執(zhí)行。

案例3：《李秋燕、煙臺德潤建筑有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審民事判決書》【（2017）最高法民再90號】

最高法院認為，李秋燕雖是在煙臺市中級人民法院作出查封財產(chǎn)的民事裁定之后與天府房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，辦理產(chǎn)權(quán)證書，但并無證據(jù)表明查封財產(chǎn)在李秋燕簽訂商品房買賣合同和辦理產(chǎn)權(quán)證書時已經(jīng)進行公示，亦沒有證據(jù)證明李秋燕簽訂商品房買賣合同和辦理產(chǎn)權(quán)證書時知道涉案房屋已被查封。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第三款關(guān)于“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”之規(guī)定，煙臺市中級人民法院的查封案涉房屋的行為不能對抗作為善意第三人的李秋燕。因案涉房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移至李秋燕名下，德潤建筑公司基于其對天府房地產(chǎn)公司的債權(quán)要求執(zhí)行案涉房屋，不能得到支持。天府房地產(chǎn)公司收到民事裁定書后仍然轉(zhuǎn)讓查封財產(chǎn)，國土局和房管局收到民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書后仍為查封財產(chǎn)辦理過戶手續(xù)，違反法律規(guī)定，德潤建筑公司可通過其他途徑主張權(quán)利。

4. 房屋被抵押且被查封后出賣的，應認定買受人明確知曉交易標的物上存在權(quán)利限制的事實，不適用善意取得制度。

案例4：《朱興兵、華鑫國際信托有限公司二審民事判決書》【（2019）最高法民終571號】

最高法院認為，根據(jù)銀川市興慶區(qū)人民法院（2017）寧0104刑初151號刑事判決已查明的事實，案涉房屋系玉成公司以抵賬方式處置給朱興兵。結(jié)合《領(lǐng)取鑰匙協(xié)議書》明確載明案涉房屋存在抵押且被法院查封等內(nèi)容這一事實，應當認定朱興兵在明確知曉案涉房屋被抵押且被查封的情況下，以案涉房屋抵銷玉成公司對朱興兵的債務。故朱興兵以自己不知曉案涉房屋被設定抵押為由主張自己屬于善意第三人的主張不能成立。

5. 在法院作出執(zhí)行通知書及財產(chǎn)報告令后送達查封通知前，被執(zhí)行人出賣房屋的，買受人符合無過錯買受人的，有權(quán)排除執(zhí)行。

案例5：《趙遠明與王紅軍申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書》【（2019）最高法民申3866號】

最高法院認為，正因為房屋處在對外租賃狀態(tài)，王紅軍在不能直接占有使用房屋的情況下與原房屋承租人簽訂房屋租賃合同補充協(xié)議。《執(zhí)行情況說明》的內(nèi)容是房屋由閔國志對外出租，與上述認定并不矛盾。二審法院認定王紅軍簽訂相關(guān)補充協(xié)議的行為構(gòu)成王紅軍與閔國志之間完成房屋合法轉(zhuǎn)移占有的形式要件，具有事實依據(jù)。趙遠明提出二審判決認定事實的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證的理由，不能成立。趙遠明提交的佳木斯市中級人民法院于2016年10月28日作出的執(zhí)行通知書及報告財產(chǎn)令，在原審程序中已經(jīng)存在，不符合再審新證據(jù)的形式要件。閔國志在接收執(zhí)行通知書及報告財產(chǎn)令后仍然出賣房屋，該行為亦不能證明房屋買受人王紅軍明知且與閔國志惡意串通轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。故趙遠明該項申請再審理由，不能成立。王紅軍與閔國志于2017年3月9日共同申請辦理過戶登記，而人民法院于次日向登記機關(guān)送達了查封通知以致過戶登記未能完成。故未能辦理過戶登記并非王紅軍自身原因造成。二審判決認定王紅軍享有的民事權(quán)益符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個法定要件，足以排除強制執(zhí)行，并無不當。

6. 第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請解除其占有，要求第三人在合理期間內(nèi)搬離。

案例6：《宜章華冠建材有限責任公司、吳志星再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申1796號】

最高法院認為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。據(jù)原審法院查明，《租賃協(xié)議書》《場地租賃合同》分別簽訂于2013年4月1日及2013年10月1日，華冠建材公司自此占有、使用涉案土地及房產(chǎn)。如前所述，涉案土地及房產(chǎn)早在2007年10月30日被法院查封并登記公示，華冠建材公司簽訂租賃合同，占有、使用涉案土地及房產(chǎn)系在法院查封期間。華冠建材公司未經(jīng)人民法院準許，占有、使用涉案標的物，人民法院依職權(quán)解除其占有和使用狀態(tài)，要求其在合理時間內(nèi)搬離，符合法律規(guī)定。華冠建材公司主張其承租的涉案土地及房產(chǎn)發(fā)生在法院查封公告之前，有權(quán)繼續(xù)占有、使用，于法無據(jù)，本院不予支持。

7. 法院采取強制措施之前，被執(zhí)行人放棄債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對申請執(zhí)行人造成損害的，申請執(zhí)行人可以提起撤銷權(quán)訴訟，但不能申請執(zhí)行已轉(zhuǎn)出的財產(chǎn)。

案例7：《庾志堅、韶關(guān)市衡溢置業(yè)有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【2018）最高法民申2298號】

最高法院認為，通常情況下，人民法院只能對被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)強制執(zhí)行，而不能執(zhí)行案外人的財產(chǎn)。即使在被執(zhí)行人的債務確定以后，除被執(zhí)行人的財產(chǎn)已被人民法院采取查封、凍結(jié)等權(quán)利限制措施外，作為一種社會資源，該財產(chǎn)仍然可以繼續(xù)進行交易等，從而使其得到有效利用。根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款的規(guī)定……本案中，根據(jù)原審已查明的事實，在一審法院于2013年12月10日對案涉韶府國用【2013】第030100030號國有土地使用權(quán)采取查封措施之前，該宗土地使用權(quán)已經(jīng)韶關(guān)市國土資源局批準于2013年3月28日登記在衡溢公司名下。該事實表明，中興公司變更登記案涉韶府國用【2013】第030100030號國有土地使用權(quán)的行為已經(jīng)韶關(guān)市國土資源主管部門批準同意，衡溢公司據(jù)此對案涉韶府國用【2013】第030100030號國有土地享有占有、使用、收益等權(quán)利，是該宗土地的合法使用權(quán)人。而中興公司享有的則是衡溢公司的股權(quán)，其與衡溢公司的財產(chǎn)相互獨立，不能等同。此情形下，原判決認定衡溢公司是案涉韶府國用【2013】第030100030號國有土地的使用權(quán)人，享有該宗土地的使用權(quán)，該權(quán)益足以排除庾志堅提出的強制執(zhí)行申請，符合法律規(guī)定。參照《最高人民法院關(guān)于依法制裁規(guī)避執(zhí)行行為的若干意見》第14條第二款的規(guī)定，被執(zhí)行人放棄債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對申請執(zhí)行人造成損害的，執(zhí)行法院可以告知申請執(zhí)行人依照《合同法》第七十四條的規(guī)定向有管轄權(quán)的人民法院提起撤銷權(quán)訴訟。如庾志堅認為中興公司存在放棄債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)等行為，并給其造成損害，可依照《合同法》第七十四條的規(guī)定向有管轄權(quán)的人民法院提起撤銷權(quán)訴訟，以此維護自身合法權(quán)益。原判決認定庾志堅提出的中興公司無償轉(zhuǎn)讓案涉土地使用權(quán)至衡溢公司名下及無償或者以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)的問題不屬本案審理范圍，并告知其可另循法律途徑解決，并無不妥。

8. 未經(jīng)抵押權(quán)人同意將不動產(chǎn)交付他人承建，承建人無權(quán)排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。

案例8：《眉山金泉貿(mào)易有限公司、四川仁壽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申4380號】

最高法院認為，同時，案涉財產(chǎn)已被生效司法文書確認由仁壽農(nóng)商行享有優(yōu)先受償權(quán)，并由一審法院查封和依法強制執(zhí)行。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款的規(guī)定“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。”本案中，人民水泥公司與明楊公司、金泉公司之間在相關(guān)合同中對于案涉資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)的約定，均涉及對已查封財產(chǎn)的權(quán)利設定負擔，而金泉公司不能舉證證明該行為已經(jīng)報請人民法院并經(jīng)抵押權(quán)人同意，故金泉公司與人民水泥公司的合同約定不能對抗設立在先的擔保物權(quán)，金泉公司不具有足以阻卻執(zhí)行的民事權(quán)益。

9. 房屋設定抵押后出賣的，買受人支付購房款并占有，對不能過戶存在過錯，無權(quán)排除抵押權(quán)人的執(zhí)行。

案例9：《張元鑄、定安縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2017）最高法民申3596號】

最高法院認為，首先，2013年7月18日，安定農(nóng)信聯(lián)社、三亞農(nóng)商銀行、瓊中農(nóng)信聯(lián)社辦理了在建工程了抵押登記,對案涉房屋享有抵押權(quán)且經(jīng)生效裁判文書予以確認。抵押權(quán)屬擔保物權(quán)的一種，具備物權(quán)的基本屬性和法律效力，相對于債權(quán)而言具有優(yōu)先性。其次，經(jīng)查明，張元鑄與兆祥公司簽訂《房屋訂購協(xié)議書》及《房屋訂購補充協(xié)議書》的時間分別為2014年3月17日及2014年6月25日，均晚于案涉抵押登記時間。且根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。在案涉房屋已經(jīng)設立抵押且商品房預售許可證已經(jīng)過期的情形下，張元鑄與兆祥公司簽訂《房屋訂購協(xié)議》及《房屋訂購補充協(xié)議書》，未就訂購房屋是否設定權(quán)利負擔進行核查，未盡到注意義務，存在過錯。再次，張元鑄主張其所購商品房系用于居住且名下無其他用于居住的房屋。從本案已查明的事實看，雖然案涉房屋已經(jīng)裝修并實際使用，但張元鑄并無其他證據(jù)證明其符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》所規(guī)定的所購房屋系用于居住且名下無其他房屋用于居住的情形。綜上，原判決認定張元鑄對涉案房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，適用法律顯無不當。

10. 善意取得抵押權(quán)的抵押權(quán)人申請執(zhí)行抵押物，所有權(quán)人無權(quán)排除執(zhí)行。

案例10：《五河縣利軍機械制造有限公司、安徽海龍投資有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申3779號】

最高法院認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”海龍投資公司與奧達面業(yè)公司于2010年11月16日達成抵押協(xié)議并辦理抵押登記時，案涉房產(chǎn)登記于奧達面業(yè)公司名下。不動產(chǎn)權(quán)屬登記具有權(quán)利推定效力和公示公信力，雖然其后安徽省蚌埠市中級人民法院（2012)蚌行終字第00060號行政判決撤銷了奧達面業(yè)公司的房屋所有權(quán)證,海龍投資公司取得案涉房屋抵押權(quán)在先，因此二審判決認定海龍投資公司善意取得的案涉房屋抵押權(quán)可以有效抗辯利軍機械公司的所有權(quán)，并準許執(zhí)行本案的執(zhí)行標的，適用法律并無不當。至于利軍機械公司的損失，在案涉房屋被抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)后，可以根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第二款的規(guī)定，向之前的無權(quán)處分人請求賠償。