保全與執行 作者：李舒、李元元、李營營
編者按
一手房交易中，房產商在什么情況下能夠排除執行？其有權排除哪些主體的執行？二手房交易中，出賣人在情況下可以排除執行？借名買房的情況下，實際出資購房人能否排除執行？對于上述司法實踐中常見的問題，我們以專題形式進行了研究。
閱讀提示：《合同法》第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！睋?，買賣合同解除后，在標的物存續且未被第三人取得的場合，出賣人可要求“恢復原狀”，即要求返還標的物。
但該返還請求權，是物權請求權還是債權請求權，在司法實務中爭議頗大。過往司法實踐中，有觀點認為合同解除后返還財產的請求權為債權請求權，故出賣人無從排除買受人的金錢債權人對標的物的強制執行。
但最高人民法院于2019年11月發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱“九民紀要”）第124條第二款認為，合同解除后，返還財產的請求權為物權請求權，可排除強制執行，否定了此前司法實務中認為該請求權為債權請求權的觀點。同時，紀要制定者考慮到合同解除后雙務合同的牽連性，為確保公平，又為出賣人請求排除強制執行設置了一定的前提條件，即：僅在出賣人已返還全部價款的情況下，才支持其排除強制執行的權利。
裁判要旨
買賣合同解除后，其要求買受人返還財產的請求權為物權請求權。出賣人已經返還價款的，有權排除買受人的金錢債權人的強制執行。
案情簡介
一、2015年6月5日，新東升置業公司與陳建國（已死亡）等簽訂房屋買賣合同及補充協議并辦理網簽備案，陳建國等支付全部房款（其中191萬元為銀行按揭）并實際占有使用。
二、2018年2月6日，新東升置業公司取得案涉房屋初始登記。后因陳建國等未按期償還銀行貸款本息，張店區法院判決新東升置業公司對王某所欠該行購房借款本息等損失承擔連帶保證責任。
三、2018年6月5日，新東升置業公司向張店區法院請求解除與陳建國等簽訂的買賣合同及補充協議。后，張店區法院判決房屋買賣合同解除。
四、因瑞隆能源公司與陳建國等買賣合同糾紛一案，林口法院已作出判決，陳建國需支付貨款。后，該案執行法院牡丹江中院對先前預查封的案涉房屋拍賣。新東升置業公司提出案外人執行異議，主張對涉案查封房屋的所有權。牡丹江中院駁回新東升置業公司的異議。
五、新東升置業公司遂提起案外人執行異議之訴，請求確認其對案涉房屋的所有權并停止執行。牡丹江中院以被執行人陳建國等對案涉房屋享有物權期待權為由，判決駁回了新東升置業公司訴請。
六、新東升置業公司上訴至黑龍江高院，該院以新東升置業公司未返還價款為由，判決駁回上訴，維持原判。
裁判要點及思路
本案新東升置業公司敗訴原因并不在于其沒有排除強制執行的權利，而在于其在合同解除后未履行返還價款的義務。黑龍江高院出于公平的考慮，否定了新東升置業公司要求排除強制性的權利。本案核心法律問題為：新東升置業公司是否享有排除強制執行的權利？新東升置業公司能否排除強制執行？
1. 牡丹江中院認為，因陳建國等已支付的全部價款，對案涉房屋享有物權期待權。牡丹江法院預查封在先，新東升置業公司辦理初始登記在后，即便辦理了所有權登記，也不能取得對案涉房屋的所有權，故不享有排除強制執行的權利。因此，新東升置業公司無權排除強制執行。
2. 黑龍江高院認為，新東升置業公司要求返還房屋的生效判決為牡丹江中院裁定查封案涉房屋之后，根據《執行異議和復議規定》第二十四條第二款規定，人民法院不予支持該請求。但是，根據《九民紀要》第124條的規定，買賣合同解除后返還財產的請求權為物權性質的返還請求權，可排除金錢債權的強制執行。但在雙務合同無效或解除的情況下，雙方互負返還義務，為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。本案中，新東升置業公司雖享有可排除強制執行的權利，但因未返還價款而無權要求排除強制執行。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
一、買賣合同解除后，出賣人請求返還財產的請求權為物權請求權。關于合同解除后，要求返還財產的請求權性質為何，實踐中存在一定的爭議。根據最高人民法院對《九民紀要》的解讀，此處的返還請求權為“物權性質”的返還請求權，但并非“物權請求權”，原因在于出賣人為原來的所有權人。但我們認為，最高人民法院邏輯上并不一致，因為非“物權請求權”不能排除強制執行，而《九民紀要》第124條第二款明確規定“本可”排除強制執行。由此可見，紀要的制定者將該項請求權就是定位為物權請求權。但過往司法實踐中，有裁判觀點認為，合同解除后返還財產的請求權為債權請求權。（詳見延伸閱讀部分）
本所律師認為，將買賣合同解除后，出賣人要求返還標的物的性質定性為物權請求權，與我國現行的物權變動模式相一致。我國《民法典》采用的物權變動模式為債權形式主義的物權變動模式，不承認獨立的物權行為，更不承認所謂物權行為的無因性。買賣合同等以轉移所有權為目的的合同，為物權變動的原因行為。該原因行為被撤銷、確認無效或解除后，因物權變動的原因不復存在，物權自動恢復到原所有權人。故在合同撤銷、解除或被確認為無效后，原所有權人請求返還財產的請求權為物權請求權?！毒琶窦o要》將其定位為“物權性質的返還請求權”，有其法律依據，與我國當前的物權變動模式相契合。
二、買賣合同解除后，出賣人只有在返還價款的前提下，才享有對標的物排除強制執行的權利?！毒琶窦o要》第124條第二款規定：“但在雙務合同無效的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，將會使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行。”該規定并非否定合同解除時出賣人要求排除強制執行的權利，而是對出賣人行使該項權利設定了一定的前提條件。該前提條件的設置，其目的是考慮到了雙務合同解除后相互返還財產時權利義務上的對等性，以確保公平。此點，與《九民紀要》第33條、第34條的規定相呼應，意在一次性地解決爭議，并保證雙務合同的雙方當事人不因合同撤銷、確認無效或解除等原因，而發生權利義務上的失衡。
三、出賣人切勿“討巧”，企圖通過另案訴訟解除合同的方式排除對正在執行的標的物的強制性，將“竹籃打水一場空”。在適用《九民紀要》第124條第二款的過程中，應注意正確處理其與《執行異議和復議規定》第二十六條的關系?！秷绦挟愖h和復議規定》第二十六條第二款規定：“金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持?！币虼耍毒琶窦o要》第124條第二款的規定，適用范圍僅限于在執行標的被查封、扣押、凍結后作出前的解除合同的生效判決。對于已經進入執行程序的標的物，出賣人意圖通過另案提起訴訟解除合同的方式，“討巧”排除強制執行，將竹籃打水一場空。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
1.《民法典》
第五百六十六條第一款 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
2.《中華人民共和國物權法》（已失效）
第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
3.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十六條??金錢債權執行中,案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結前作出的另案生效法律文書提出排除執行異議，人民法院應當按照下列情形，分別處理：
（一）該法律文書系就案外人與被執行人之間的權屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉移財產權屬為目的的合同糾紛，判決、裁決執行標的歸屬于案外人或者向其返還執行標的且其權利能夠排除執行的，應予支持；
（二）該法律文書系就案外人與被執行人之間除前項所列合同之外的債權糾紛，判決、裁決執行標的歸屬于案外人或者向其交付、返還執行標的的，不予支持。
（三）該法律文書系案外人受讓執行標的的拍賣、變賣成交裁定或者以物抵債裁定且其權利能夠排除執行的，應予支持。金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持。
非金錢債權執行中，案外人依據另案生效法律文書提出排除執行異議，該法律文書對執行標的權屬作出不同認定的，人民法院應當告知案外人依法申請再審或者通過其他程序解決。申請執行人或者案外人不服人民法院依照本條第一、二款規定作出的裁定，可以依照民事訴訟法第二百二十七條規定提起執行異議之訴。
4.《九民紀要》
33. 【財產返還與折價補償】合同不成立、無效或者被撤銷后，在確定財產返還時，要充分考慮財產增值或者貶值的因素。雙務合同不成立、無效或者被撤銷后，雙方因該合同取得財產的，應當相互返還。應予返還的股權、房屋等財產相對于合同約定價款出現增值或者貶值的，人民法院要綜合考慮市場因素、受讓人的經營或者添附等行為與財產增值或者貶值之間的關聯性，在當事人之間合理分配或者分擔，避免一方因合同不成立、無效或者被撤銷而獲益。
在標的物已經滅失、轉售他人或者其他無法返還的情況下，當事人主張返還原物的，人民法院不予支持，但其主張折價補償的，人民法院依法予以支持。折價時，應當以當事人交易時約定的價款為基礎，同時考慮當事人在標的物滅失或者轉售時的獲益情況綜合確定補償標準。標的物滅失時當事人獲得的保險金或者其他賠償金，轉售時取得的對價，均屬于當事人因標的物而獲得的利益。對獲益高于或者低于價款的部分，也應當在當事人之間合理分配或者分擔。
34.【價款返還】雙務合同不成立、無效或者被撤銷時，標的物返還與價款返還互為對待給付，雙方應當同時返還。關于應否支付利息問題，只要一方對標的物有使用情形的，一般應當支付使用費，該費用可與占有價款一方應當支付的資金占用費相互抵銷，故在一方返還原物前，另一方僅須支付本金，而無須支付利息。
124. 【案外人依據另案生效裁判對金錢債權的執行提起執行異議之訴】作為執行依據的生效裁判并未涉及執行標的物，只是執行中為實現金錢債權對特定標的物采取了執行措施。對此種情形，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第26條規定了解決案外人執行異議的規則，在審理執行異議之訴時可以參考適用。依據該條規定，作為案外人提起執行異議之訴依據的裁判將執行標的物確權給案外人，可以排除執行；
作為案外人提起執行異議之訴依據的裁判，未將執行標的物確權給案外人，而是基于不以轉移所有權為目的的有效合同（如租賃、借用、保管合同），判令向案外人返還執行標的物的，其性質屬于物權請求權，亦可以排除執行；基于以轉移所有權為目的有效合同（如買賣合同），判令向案外人交付標的物的，其性質屬于債權請求權，不能排除執行。
應予注意的是，在金錢債權執行中，如果案外人提出執行異議之訴依據的生效裁判認定以轉移所有權為目的的合同（如買賣合同）無效或應當解除，進而判令向案外人返還執行標的物的，此時案外人享有的是物權性質的返還請求權，本可排除金錢債權的執行，但在雙務合同無效的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，將會使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行。
法院判決
以下為法院在裁判文書 “本院認為”部分就此問題發表的意見：
本院認為，根據各方當事人的訴辯主張及本院的庭審情況，解決本案爭議的關鍵問題在于：新東升置業公司是否享有足以排除強制執行的民事權益。
新東升置業公司為案涉房屋的建設單位，其與陳建國、王某簽訂《商品房買賣合同》后，未辦理房屋過戶登記前，作為原始取得人，無論是否將房屋的所有權登記在其名下，均享案涉房屋的所有權，無需人民法院再行確定。牡丹江市中級人民法院（2015）牡商終字第198號民事判決作出后，智晶貿易公司、陳建國均未履行生效判決確定的給付義務，一審法院預查封案涉房屋。根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十八條規定，預查封的效力等同于正式查封。由于陳建國、王某未按期償還銀行貸款本息，根據興業銀行淄博分行的訴請，張店區法院判決新東升置業公司對王某所欠該行購房借款本息、律師費損失承擔連帶保證責任，又扣劃新東升置業公司的存款。后新東升置業公司起訴陳建國、王某，請求解除合同，賠償損失。張店區法院于2019年5月16日作出民事判決，判令解除合同，王某等人協助撤銷案涉房屋的網簽備案手續，王某賠償違約金等。新東升置業公司以此為由請求停止對案涉房屋的執行。對于此種案外人依據另案生效裁判對金錢債權的執行提起執行異議之訴，最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀要》第一百二十四條的觀點為：“作為執行依據的生效裁判并未涉及執行標的物，只是執行中為實現金錢債權對特定標的物采取了執行措施。對此種情形，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）第二十六條規定了解決案外人執行異議的規則，在審理執行異議之訴時可以參考適用。依據該條規定，作為案外人提起執行異議之訴依據的裁判將執行標的物確權給案外人，可以排除執行；作為案外人提起執行異議之訴依據的裁判，未將執行標的物確權給案外人，而是基于不以轉移所有權為目的的有效合同（如租賃、借用、保管合同），判令向案外人返還執行標的物的，其性質屬于物權請求權，亦可以排除執行；基于以轉移所有權為目的有效合同（如買賣合同），判令向案外人交付標的物的，其性質屬于債權請求權，不能排除執行。應予注意的是，在金錢債權執行中，如果案外人提出執行異議之訴依據的生效裁判認定以轉移所有權為目的的合同（如買賣合同）無效或應當解除，進而判令向案外人返還執行標的物的，此時案外人享有的是物權性質的返還請求權，本可排除金錢債權的執行，但在雙務合同無效的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，將會使申請執行人既執行不到被執行人名下的財產，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，只有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行?！?br/>
首先，前述會議紀要表明：《執行異議和復議規定》第二十六條規定了解決案外人執行異議的規則，在審理執行異議之訴時可以參考適用。在王某、新東升置業公司、興業銀行淄博分行基于案涉房屋形成的買賣合同及擔保合同關系中，三方在查封后另行訴訟解除買賣合同及擔保合同，新東升置業公司以此為由排除執行，按照《執行異議和復議規定》第二十六條第二款“金錢債權執行中，案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持”的規定，其排除執行的主張應予駁回。
其次，即使《執行異議和復議規定》第二十六條不作為審理執行異議之訴案件的依據，在三方的買賣合同及擔保合同解除后，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”的規定，出賣人新東升置業公司亦具有將購房款的本金及利息返還買受人王某的法定義務。與會議紀要中表明的案外人未返還價款，允許其排除金錢債權的執行有失公允的情形一致，故只有在新東升置業公司返還購房款1,034,265元，即將該款交付一審法院執行機構的情況下，才能排除案涉普通債權的執行。至于新東升置業公司根據兩份張店區法院需承擔逾期利息、罰息、律師費等，及應取得的違約金等費用，均是王某、新東升置業公司、興業銀行淄博分行在履行買賣合同及擔保合同過程中所產生的費用，與本案申請執行人瑞隆能源公司無關，不應在本案中扣抵。
案件來源
《新東升置業集團有限公司、黑龍江龍煤瑞隆能源有限責任公司案外人執行異議之訴二審民事判決書》[黑龍江省高級人民法院（2019）黑民終506號]
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：
1.合同解除后返還財產的請求權為債權請求權，出賣人不能要求排除對標的物強制執行。
案例1：《溫顯露、中能源電力燃料有限公司二審民事判決書》[最高人民法院 （2018）最高法民終654號]
最高人民法院認為：“關于溫顯露對案涉股權是否享有民事權益的問題。本案中，溫顯露主張其對江蘇高院（2013）蘇執字第0004號中能源公司與中煤煤電公司、創益能源公司買賣合同糾紛強制執行一案中的執行標的，即創益能源公司名下彩虹晶體公司70%股權中的28%享有足以排除強制執行的民事權益，其依據在于內鄉法院（2016）豫1325民初第704號民事判決已經解除溫顯露與創益能源公司簽訂的股權轉讓協議，創益能源公司在彩虹晶體公司的案涉28%股權歸溫顯露所有。但溫顯露在該案中的訴訟請求為解除雙方之間的股權轉讓協議，并由創益能源公司歸還案涉股權。故內鄉法院（2016）豫1325民初第704號民事判決關于‘創益能源公司在彩虹晶體公司的案涉28%股權歸溫顯露所有’的判項，只能解讀為系針對合同解除產生的股權返還請求權這一債權所作出的確認，并非對案涉股權歸屬的確權。況且，在該民事判決作出之前，案涉股權已經被江蘇高院依法查封凍結，具有限制權利變動的法定效力。因此，內鄉法院（2016）豫1325民初第704號民事判決的生效，并不能直接產生股權變動的效力，溫顯露僅得因該民事判決而要求創益能源公司返還案涉股權。”
2.房屋買賣合同解除后未發生物權變動的，出賣人對房屋的權利不屬于足以阻卻法院強制執行的民事權益。
案例2：《北京亞通房地產開發有限責任公司與內蒙古匯通擔保有限公司、喬磊二審民事判決書》[內蒙古自治區高級人民法院（2016）內民終265號]
內蒙古自治區高級人民法院認為：“2010年3月17日，亞通公司與喬磊簽訂《商品房預售合同》（合同編號：Y946603）約定，喬磊購買亞通公司開發的坐落于北京市通州區梨園鎮魏家墳村久居雅園A區9#住宅樓四層1單元402室房屋一套，房屋總價款4117894元，喬磊支付首付款1647894元，剩余2470000元辦理了商業貸款并向亞通公司支付。該房屋已辦理了權屬證書，所有權人登記為喬磊。之后，北京市通州區人民法院于2015年4月20日作出（2014）通民初字第14153號民事判決，解除了亞通公司與喬磊簽訂的《商品房預售合同》及補充協議，但并未對該房屋的權屬作出認定，現涉案房屋的所有權仍登記在喬磊名下。故依據亞通公司提供的證據，不能證明其對涉案房屋享有足以阻卻法院強制執行的民事權益，其上訴請求本院不予支持。”
3.股權轉讓協議解除后未變更股權登記的，原股權轉讓方對原股權受讓方享有的權利為債權請求權，不能排除法院的強制執行。
案例3：四川中西世紀教育留學咨詢服務有限公司、寧高案外人執行異議之訴二審民事判決書[四川省高級人民法院（2019）川民終498號]該院認為：“即使根據（2018）川0191民初16432號民事判決結果，中西世紀教育公司與瑞信實業公司簽署的《股權轉讓協議》已于2018年2月6日解除，根據《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失?！敝幎ǎ形魇兰o教育公司可以要求恢復原狀，即其享有要求瑞信實業公司將案涉的四川中西環球教育科技有限公司20%股權恢復變更至其名下的請求權，但因案涉股權至今還登記在瑞信實業公司名下，由于我國在物權變動上采取物權變動與原因行為的區分原則，案涉股權的所有權并非隨中西世紀教育公司行使請求權而自動地、當然地復歸于中西世紀教育公司名下，故該請求權并非屬于物權請求權，而應當屬于債權請求權，且從本案一審查明的案件事實上看，該債權請求權的形成時間明顯晚于被上訴人寧高對案涉股權享有債權請求權的形成時間，故，一審法院認定中西世紀教育公司所提交的證據并不足以證明其對案涉20%股權享有足以排除法院執行的民事權益，具有事實和法律依據，應當予以維持。對中西世紀教育公司認為其是案涉20%股權的實際權利人，對該股權享有排除法院強制執行的權利的上訴主張，本院不予支持。”
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