承包人以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實質(zhì)是通過協(xié)商折價抵償，實現(xiàn)承包人就案涉項目房屋所享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。承包人與發(fā)包人以案涉房屋折價抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，能夠排除開發(fā)商普通債權(quán)人的強制執(zhí)行。

一、開發(fā)商大邑銀都公司不能償還對承包人建機工程公司的工程款，雙方簽訂《協(xié)議書》，約定將案涉13套房抵償欠付的工程款。建機工程公司可以將抵償?shù)姆课莩鍪郏笠劂y都公司配合購房人辦理權(quán)屬證書。

二、雙方針對抵償?shù)姆课萦趾炗啞渡唐贩抠I賣合同》，約定建機工程公司購買《協(xié)議書》附表中約定的房屋，房屋價款與《協(xié)議書》附表約定一致。

三、開發(fā)商大邑銀都公司與紫杰投資公司借款合同糾紛一案中，成都中院裁定對案涉13套房屋予以查封。建機工程公司對案涉l3套房屋提出執(zhí)行異議，成都中院裁定中止對案涉13套房屋的執(zhí)行。

四、紫杰投資公司不服裁定，向成都中院提起訴訟。成都中院經(jīng)審理認為，建機工程公司在雙方商品房買賣合同成立后，未辦理房屋權(quán)屬登記屬于建機工程公司自身的原因所致。本案不符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，不足以排除人民法院強制執(zhí)行，判決準予執(zhí)行案涉房屋。

五、建機公司上訴至四川省高院，建機工程公司的本意并非購買案涉房屋，本案不能參照《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定進行處理。建機公司僅享有債權(quán)，不享有所有權(quán)等實體權(quán)利，不能排除強制執(zhí)行，判決駁回上訴，維持原判。

六、建機公司向最高院申請再審，最高院認為，建機公司與大邑銀都公司以房屋折價抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，能夠排除開發(fā)商普通債權(quán)人的強制執(zhí)行，判決撤銷四川高院和成都中院的民事判決，駁回紫杰投資公司的訴訟請求。

本案的核心爭議焦點是：建機工程公司通過協(xié)商抵償方式獲得案涉房屋，能否排除發(fā)包人大邑銀都公司的普通債權(quán)人的強制執(zhí)行。

一審法院依據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條對本案進行審理，認為建機工程公司在簽訂商品房買賣合同成立后，由于自身過錯未辦理房屋權(quán)屬登記，因此無權(quán)排除執(zhí)行。

二審法院認為建機公司雖然簽訂了《商品房買賣合同》，但是建機工程公司的本意并非購買案涉房屋，本案不能參照《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定進行處理。二審法院認為，建機公司僅享有債權(quán)，不享有所有權(quán)等實體權(quán)利，不能排除強制執(zhí)行。

最高院同樣認為本案不適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條，但認為建機公司能夠排除強制執(zhí)行，裁判思路如下：

第一，建機工程公司以與大邑銀都公司簽訂以房抵債《協(xié)議書》的方式，行使了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。建機工程公司以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實質(zhì)是通過協(xié)商折價抵償?shù)姆绞剑瑢崿F(xiàn)建機工程公司就案涉項目房屋所享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，建機工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價抵償欠付工程款，符合合同法第二百八十六條規(guī)定的工程價款優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)方式。

第二，建機工程公司享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)足以排除紫杰投資公司的強制執(zhí)行。紫杰投資公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權(quán)，而建機工程公司作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，建機工程公司工程款債權(quán)優(yōu)先于紫杰投資公司的普通債權(quán)得到受償，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，本案不適用執(zhí)行異議和復議規(guī)定第二十八條，建機工程公司就案涉房屋享有的權(quán)利足以排除紫杰投資公司的強制執(zhí)行。

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、承包人與發(fā)包人以案涉房屋折價抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，能夠排除開發(fā)商普通債權(quán)人的強制執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法解釋》第五百零八條的規(guī)定，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)人可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的基礎(chǔ)權(quán)源從本質(zhì)上屬于債權(quán)，只是相對于普通債權(quán)而言具有優(yōu)先性而已，因此該權(quán)利并不足以排除強制執(zhí)行。（詳見“延伸閱讀”案例一）但是，當發(fā)包人已經(jīng)將房屋抵償給承包人時，符合合同法第二百八十六條規(guī)定的工程價款優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)方式，承包人已經(jīng)實現(xiàn)了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，用于抵償?shù)姆课菹倒こ炭顐鶛?quán)的物化載體，承包人能夠排除發(fā)包人的普通債權(quán)人對抵償房屋的強制執(zhí)行。

二、承包人與發(fā)包人簽訂以房抵債協(xié)議書，符合合同法第二百八十六條規(guī)定的工程價款優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)方式。《合同法》第二百八十六條和《民法典》第八百零七條均規(guī)定了承包人享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。” 可見，承包人與發(fā)包人簽訂以房抵債協(xié)議書，其實質(zhì)是通過協(xié)商折價抵償方式，實現(xiàn)承包人享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，符合合同法第二百八十六條規(guī)定的工程價款優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)方式。

三、承包人要注意在法定期限內(nèi)行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。在民法典生效前，根據(jù)《建設(shè)工程施工合同司法解釋（二）》第22條的規(guī)定，行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月。2021年1月1日實施的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十一條，將承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的期限延長到十八個月。承包人應在該法定期限內(nèi)行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，過期則喪失權(quán)利。承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的形式包括且不限于通知、協(xié)商、訴訟、仲裁等方式，承包人要在除斥期間內(nèi)以上述形式主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）

《合同法》

第二百八十六條　發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

《民法典》

第八百零七條 【發(fā)包人未支付工程價款的責任】發(fā)包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的,除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第五百零八條  被執(zhí)行人為公民或者其他組織，在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的其他已經(jīng)取得執(zhí)行依據(jù)的債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人的財產(chǎn)不能清償所有債權(quán)的，可以向人民法院申請參與分配。

對人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔保物權(quán)的債權(quán)人，可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)； 

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋[2020]25號）

第四十一條   承包人應當在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán),但最長不得超過十八個月,自發(fā)包人應當給付建設(shè)工程價款之日起算。

四川省建筑機械化工程有限公司、成都紫杰投資管理有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審民事判決書【最高人民法院（2020）最高法民再352號】