在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1. 《建設工程優(yōu)先受償權批復》第二條實質已經融入到2015年施行的《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的條款之中，后者施行后，不可僅適用前者進行裁判。

案例1：《廣西恒冠建設集團有限公司、趙紅穎申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申1991號】

最高法院認為，2002年施行的《建設工程優(yōu)先受償權批復》第二條規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。雖然該條亦規(guī)定了購買房屋的消費者對抗享有工程價款優(yōu)先受償權的承包人的條件，但該條規(guī)定實質已經融入到2015年施行的《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的條款之中，且第二十九條又進一步細化規(guī)定了三個要件。在新的司法解釋就買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議明確予以規(guī)定后，二審判決僅適用該批復進行裁判，屬適用法律不當。

2. 在適用《建設工程優(yōu)先受償權批復》時，亦可以參照《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的具體情形。

案例2：《廣西恒冠建設集團有限公司、蘭錦絮申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申1997號】

最高法院認為，關于原判決是否適用法律錯誤的問題。根據《批復》的規(guī)定，消費者的生存居住權應受法律的優(yōu)先保護;《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條亦系為了保護消費者的生存居住權,兩者的目的與宗旨相同，并無新舊規(guī)范適用的沖突。因此，在適用《批復》時，亦可以參照《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的具體情形。蘭錦絮除案涉房屋外，名下無其他用于居住的房屋，符合《批復》第二條消費者的定義，廣西高院適用《批復》支持蘭錦絮的執(zhí)行異議，并無不當。

3. 在《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》已經施行的情況下，法院僅適用《建設工程優(yōu)先受償權批復》進行裁判，屬適用法律不當。

案例3：《廣西恒冠建設集團有限公司、羅遠旺再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申1974號】

最高法院認為，2002年施行的《建設工程優(yōu)先受償權批復》第二條規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。雖然該條亦規(guī)定了購買房屋的消費者對抗享有工程價款優(yōu)先受償權的承包人的條件，但該條規(guī)定實質已經融入到2015年施行的《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的條款內容之中，且第二十九條又進一步細化規(guī)定了三個要件。在新的司法解釋針對買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議明確予以規(guī)定后，二審判決僅適用《建設工程優(yōu)先受償權批復》進行裁判，屬適用法律不當。

4. 案涉房屋的性質為商業(yè)用途，不屬于基本消費范疇，不適用《建設工程優(yōu)先受償權的批復》的有關規(guī)定。

案例4：《于鴻巖、柳河恒合小額貸款有限責任公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2017）最高法民申4727號】

最高法院認為，《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償的批復》第二條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。”其規(guī)范的是消費者與承包人之間就案涉商品房的優(yōu)先受償權問題，而本案案涉房屋的性質為商業(yè)用途，不屬于基本消費范疇，故本案不應適用《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償的批復》的有關規(guī)定。

5. 《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條與第二十九條之間并非排斥關系而是并列關系，案外人只要舉證證明符合其中任何一條規(guī)定的條件即可排除強制執(zhí)行。

案例5：《執(zhí)行案外人）、王嘉庸二審民事判決書》【（2019）最高法民終508號】

最高法院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條之間并非排斥關系而是并列關系，案外人只要舉證證明符合其中任何一條規(guī)定的條件即可排除強制執(zhí)行，故一審法院對本案是否符合上述兩條進行逐一審查，并未加重趙波的舉證義務，反而是從慎重保護趙波對案涉房屋享有的合法權利的角度出發(fā)而為。因此，趙波上訴主張一審法院同時參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條系適用法律錯誤的理由不能成立。

6. 《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條、第二十九條屬于第二十七條的除外規(guī)定，滿足第二十八條的，即可對抗享有擔保物權等優(yōu)先受償權的申請執(zhí)行人的強制執(zhí)行。

案例6：《中國東方資產管理股份有限公司重慶市分公司、趙振博申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【（2018）最高法民終714號】

最高法院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”一般而言，案外人就執(zhí)行標的提出的異議，常因申請執(zhí)行人享有擔保物權等優(yōu)先受償權而得不到支持，但該司法解釋第二十八條、第二十九條也分別針對不動產和用于居住的商品房規(guī)定了除外情形,其中第二十八條規(guī)定：“……”符合該條規(guī)定的四個條件的不動產買受人的物權期待權，即可對抗享有擔保物權等優(yōu)先受償權的申請執(zhí)行人的強制執(zhí)行。

7. 《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條是第二十七條規(guī)定的“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”中的司法解釋，第二十九條與第二十七條并不矛盾。

案例7：《交通銀行股份有限公司陜西省分行、李少杰申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申1409號】

最高法院認為，《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條即為第二十七條規(guī)定的“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”中的司法解釋，第二十九條與第二十七條并不矛盾，因為它是第二十七條的但書內容。第二十九條之所以作為第二十七條的但書，是為了優(yōu)先保護符合相關情形的房屋購買者的居住權，因為從價值衡量來看，該種情形下的居住權與抵押權相比，居住權優(yōu)先。據此，在李少杰的行為符合第二十九條規(guī)定的情形下，即使交行陜西分行在案涉商品房上設定有抵押權，李少杰也享有足以排除強制執(zhí)行的民事權利。

8. 《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條是第二十八條規(guī)定的特殊情形，專指房地產開發(fā)企業(yè)商品房出售的情形。

案例8：《中國華融資產管理股份有限公司云南省分公司、史雪瑩二審民事判決書》【（2017）最高法民終278號】

最高法院認為，第二十八條與第二十九條相同之處為申請執(zhí)行的債權都是金錢債權，均要求在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。不同之處在于，第二十八條是買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出的異議，而第二十九條則針對的是買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出的異議。應當說，第二十九條的規(guī)定是第二十八條規(guī)定的特殊情形，即專指房地產開發(fā)企業(yè)商品房出售的情形。而根據本案查明的事實，案涉房屋系房地產經營者明豐公司所開發(fā)的商品房，史雪瑩系向房地產開發(fā)企業(yè)明豐公司認購商品房，訟爭的被執(zhí)行的房屋即是登記于房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房，故本案依據史雪瑩訴訟主張的權利基礎，應適用第二十九條之規(guī)定。華融資產云南分公司認為一審法院適用法律錯誤，本案應當適用第二十八條的上訴請求，于法無據，本院不予支持。

9. 第二十八條與第二十九條在適用情形上存在交叉,只要符合其中一條的規(guī)定，買受人即享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

案例9：《北京長富投資基金、高陽申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【（2018）最高法民終1094號】

最高法院認為，在金錢債權執(zhí)行中，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條適用于買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議的情形，系普適性的條款，對于所有類型的被執(zhí)行人和不動產均可適用。而第二十九條則適用于買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形，是專門針對被執(zhí)行人為房地產開發(fā)企業(yè)和商品房而規(guī)定的特別條款。第二十八條與第二十九條在適用情形上存在交叉,只要符合其中一條的規(guī)定，買受人即享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

10. 對于不動產買受人來說，如果其不能作為消費者得到特殊保護，法院需進一步考察是否符合第二十八條規(guī)定的情形。

案例10：《曹建新、張俊杰再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申2660號】

最高法院認為，關于法律適用問題。《最高人民法院關于辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定系對房屋消費者期待物權的保護，曹建新所稱購買房屋雖系該條規(guī)定的登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下，但房屋為商鋪并非用于居住，本案并不符合該條規(guī)定情形。《最高人民法院關于辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條系對無過錯不動產買受人期待物權的保護，對于不動產買受人來說，如果其不能作為消費者得到特殊保護，則需進一步考察是否符合第二十八條規(guī)定的情形。如前所述，現有證據不足以證明曹建新與萬誠置業(yè)泗縣分公司簽訂了房屋買賣合同并支付房款等事實，故本案亦不符合第二十八條規(guī)定的情形。一審判決僅適用第二十九條規(guī)定確有不當，二審判決雖未明確指出一審判決適用法律存在的問題，但實際上進行了糾正，并未影響本案處理結果。曹建新以此申請再審，本院不予支持。