裁判規則：采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。競拍預成交不同于書面國有土地使用權出讓合同，競買人無權排除強制執行。

案例1：《武漢亙星資源有限公司、武漢劍強人和置業有限公司申請執行人執行異議之訴再審民事判決書》【（2018）最高法民再400號】

最高法院認為，武漢亙星公司認為其雖然尚未簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》并辦理土地登記手續，但其已依法競得案涉地塊的建設用地使用權，享有建設用地使用權之期待權，該物權期待權足以排除強制執行。《中華人民共和國物權法》第一百三十八條第一款規定：“采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同”。據此,土地使用權出讓合同為要式合同。本案中，雖然武漢亙星公司在案涉地塊拍賣程序中競拍成功，并取得《國有建設用地使用權預成交通知書》，但其尚未與行政機關簽訂書面的《國有土地使用權出讓合同》，僅在競賣程序中拍得案涉地塊,而《國有建設用地使用權預成交通知書》《2016年第4號公告掛牌成交信息表》兩份文件以及武漢亙星公司繳納的競買保證金、土地出讓金等已達到土地成交價50%的事實，不足以認定武漢亙星公司對案涉地塊享有物權期待權，武漢亙星公司亦未指明其享有物權期待權的法律依據，故武漢亙星公司尚不享有足以排除強制執行的民事權益。

裁判規則： “原土地使用人”不能視為原國有土地使用權人。案涉土地在出讓前為國家所有，經競買人在公開市場上拍得并辦理登記后方取得土地使用權。對案涉土地前期開發進行了投入，不能以此認定其為案涉土地使用權人。

案例2：《武漢亙星資源有限公司、武漢劍強人和置業有限公司申請執行人執行異議之訴再審民事判決書》【（2018）最高法民再400號】

最高法院認為，由于執行程序（包括財產保全程序）的價值取向是效率，即要迅速地實現生效法律文書所確定的給付內容，所以，在被執行財產的權屬判斷標準上主要采取形式審查和表面判斷原則，也就是說，在確定一項財產的權屬是否屬于被執行人時，除非法律有特殊的規定，一般應當根據該財產的權利外觀表征來判斷是否屬于被執行人的責任財產……而本案的特殊性在于，案涉地塊的建設用地使用權并未登記在被執行人武漢人和公司名下。根據查明的事實，案涉地塊作為住宅用地，在人民政府作出征收決定并生效后，其所有權形式已經由集體所有形式變更為國家所有形式，而使用權應通過公開競價的方式出讓取得。武漢人和公司取得的《武漢市建設用地批準書》僅明確案涉土地用途為住宅用地，已辦理完畢征收土地批后手續，準予作為國有建設用地進行出讓，但武漢人和公司并未通過公開競價或協議等方式取得案涉國有土地使用權，案涉國有建設用地使用權至今尚未登記在武漢人和公司名下，武漢人和公司并未取得案涉土地權屬證書，不是案涉地塊國有建設用地使用權人。武漢人和公司僅因在案涉土地前期安置補償、場地騰退等方面的投入，而對土地競得人享有獲得補償的債權。劍強人和公司的舉證不能證實被執行人武漢人和公司對案涉建設用地使用權享有實體權利。執行法院根據查明的事實，在案外人異議審查程序中，對不符合執行程序中權屬判斷標準的錯誤查封執行行為予以糾正并中止對案涉地塊（即武漢亙星公司以外的其他案外人財產）的執行是正確的。

裁判規則：轉讓房地產需完成開發投資總額的25%以上，并非效力性強制性規定，不影響轉讓合同效力。受讓人滿足《執行異議和復議規定》第二十八條無過錯買受人條件的，有權排除強制執行。

案例3：《寧立欣、徐繼貴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申1814號】

最高法院認為，（一）關于案涉土地使用權轉讓合同的簽訂時間與合同效力。信開投資公司與徐繼貴就案涉22號地先后簽訂三份《國有土地轉讓合同》或《協議書》……案涉土地使用權出讓給信開投資公司時的土地用途為工業用地，信開投資公司將案涉土地使用權轉讓給徐繼貴，徐繼貴仍然將該地塊用作工業用地，并未改變土地性質、用途。《城市房地產管理法》第三十九條第二項規定以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產需完成開發投資總額的25%以上，但該項規定并非效力性強制性規定。因此，徐繼貴與信開投資公司簽訂的土地使用權轉讓合同，內容明確，不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，合法有效。

（二）關于徐繼貴是否在法院查封之前合法占有案涉22號地……案涉22號地雖未登記在徐繼貴或其控制的公司名下，徐繼貴非以物權人身份占有案涉22號地，但其通過與信開投資公司簽訂土地使用權轉讓合同，并支付土地使用權轉讓價款，其對案涉22號地的權屬得到信開投資公司的認可，屬于合法占有。

（三）關于徐繼貴是否已支付土地使用權轉讓價款……雖然寧立欣主張該匯款單據上付款性質為“往來款”，但徐繼貴提供的匯款憑證已經可以證明其于2010年3月1日向信開投資公司匯款2000萬元的事實，信開投資公司亦認可收到22號宗地土地使用權轉讓價款，結合雙方在《國有土地轉讓合同》中約定轉讓土地使用權及在《協議書》中確認2010年3月1日匯款2000萬元系支付土地使用權（包括案涉22號地）轉讓價款的事實，可以認定徐繼貴已履行支付案涉22號地的土地使用權轉讓價款的義務。

（四）關于案涉土地使用權轉讓未辦理過戶登記的原因……根據上述分析認定，徐繼貴對案涉22號地的土地使用權享有排除執行的權利，徐繼貴提出的執行異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的情形，二審法院判決停止執行案涉22號地的土地使用權，并無不當。

裁判規則：受讓土地使用權一方簽訂合同時既已明知的商業風險和法律障礙，受讓人不能辦理過戶不能歸咎于他人的合法行為，更不能阻礙行使抵押權。

案例4：《葫蘆島渤船海洋化工有限公司、葫蘆島渤船海洋經貿實業有限公司案外人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申1489號】

最高法院認為，2011年9月28日，渤船經貿公司與渤船化工公司簽訂《土地使用權轉讓協議》，約定轉讓案涉土地，渤船經貿公司于2011年12月31日前辦理完成解除抵押擔保手續，但是雙方一直未辦理過戶登記。據此可知，渤船化工公司簽訂該協議時明知案涉土地上存在他人抵押權。2012年3月14日，渤船經貿公司第三次與農行龍港支行簽訂《最高額抵押合同》并依約辦理抵押登記。雖然在時間上該《最高額抵押合同》簽訂于案涉《土地使用權轉讓協議》之后，但如前所述并不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的無效情形，屬于合法有效合同。進而，農行龍港支行已辦理抵押登記，案涉土地抵押權的設立合法有效，不屬于侵權行為。渤船化工公司僅依據未辦理過戶登記的《土地使用權轉讓協議》不能產生受讓案涉土地使用權的法律效力，不能辦理過戶登記是其在簽訂合同時既已明知的商業風險和法律障礙，不能歸咎于他人的合法行為，更不能阻礙行使抵押權。綜上所述，農行龍港支行對案涉土地依法享有抵押權，渤船化工公司對案涉土地不享有足以排除強制執行的民事權益。

裁判規則：土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立，承包人是否支付土地轉包費用及是否實際占有使用案涉土地，屬于合同履行問題，不影響其享有土地承包經營權，土地承包經營權人有權排除執行。

案例5：《黑龍江倍豐種業有限公司、王麗華再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申3385號】

最高法院認為，本案中，萬慶村委會與墾農公司于2014年4月25日簽訂《土地租賃合同書》，該份合同經過萬慶村村民代表三分之二以上表決同意，并進行備案。該合同系當事人真實意思表示，亦不違反法律、法規強制性規定，應為有效協議。萬慶村委會與墾農公司《土地租賃合同書》約定，“乙方在本合同有效期內有權同他人聯營、轉租他人經營的權利，也可抵押貸款、繼承等權利。但必須告知甲方并提供相關手續，否則無效。”墾農公司與王麗華簽訂《萬慶村土地轉包合同》時，萬慶村委會作為《萬慶村土地轉包合同》一方當事人加蓋了公章,時任萬慶村村委會主任劉洪君亦在合同上簽名，雖然劉洪君在哈爾濱市中級人民法院詢問筆錄中稱加蓋公章的行為系其個人幫墾農公司法定代表人柳昭來的忙，村委會不知情、不代表村委會，否認該行為系村委會認可墾農公司將案涉土地轉租給王麗華。但根據《土地租賃合同書》的約定，墾農公司在合同有效期內轉租他人經營，只需告知甲方，并提供相關手續。劉洪君作為村委會主任知道墾農公司將案涉土地轉租王麗華的事實，并加蓋了公章，其行為可以視為村委會知情并認可轉租的事實。原審法院根據《物權法》第一百二十七條的規定，認定王麗華對案涉土地享有土地承包經營權可以阻卻案涉土地的執行，并無不當。

裁判規則：股東在將其財產向公司出資完成之后，該出資即成為公司財產的組成部分，獨立于股東的個人財產。未經法定程序，股東與公司協議撤回出資屬于抽逃出資，損害公司及債權人利益，應為無效，無權排除執行。

案例6：《四川省成都市大邑縣酒廠、馮軍再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申2418號】

最高法院認為，現大邑酒廠根據與聚隆置業公司簽訂的《土地投資開發合同》的約定將案涉房地產權利轉移登記至聚隆置業公司名下，故聚隆置業公司享有對案涉房地產的物權，人民法院在根據馮軍申請而對聚隆置業公司的強制執行中對案涉房地產采取相應的強制執行措施，于法有據。從案涉房地產的流轉過程來看，2013年5月8日，大邑酒廠與聚隆置業公司簽訂《土地投資開發合同》……大邑酒廠將案涉房地產轉移登記至聚隆置業公司名下，即履行了《土地投資開發合同》約定的股東出資義務。雖然聚隆置業公司未辦理任何變更（增加）股東的內部、外部手續，未向公司登記機關辦理股東及注冊資本的變更登記，但不影響對大邑酒廠已按照《土地投資開發合同》約定實際履行了向聚隆置業公司的出資義務這一基本事實的認定。再次，股東在將其財產向公司出資完成之后，該出資即成為公司財產的組成部分，而獨立于股東的個人財產……法律禁止股東未經法定程序而為的抽回出資行為。本案中，2016年1月5日，大邑酒廠與聚隆置業公司簽訂《撤銷協議》，撤銷土地投資開發合同，協議將案涉房地產過戶回大邑酒廠，該約定顯然有違《公司法》關于公司法人財產權、股東取回出資等規定，且該行為將減少聚隆置業公司的責任財產，可能損害聚隆置業公司其他債權人利益，二審判決據此認定該協議無效，并無不當。

裁判規則：土地使用權證記載權利人先前書面認可并非實際權利人，之后以其持有國有土地使用權證并實際占有使用訴爭房屋為由，主張對訴爭房屋享有所有權排除執行，不予支持。

案例7：《四川省大竹縣成龍房地產開發總公司、馮宗偉再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申2747號】

最高法院認為，本院(2015)民抗字第20號民事判決認定成龍公司、大竹農行、金隆公司于2000年6月27日向房管部門提交申請，將本案訴爭房屋移交給金隆公司，請求將該房產的產權證變更為金隆公司。此后成龍公司又以書面形式承諾，其對于本案訟爭房屋所占用的土地不具有使用權，權屬應歸金隆公司所有。在此情況下，成龍公司以其持有國有土地使用權證，并實際占有使用訴爭房屋為由，主張對訴爭房屋享有所有權的理由不能成立。根據上述判決認定的事實，成龍公司并不享有對訴爭房屋排除強制執行的權利。原審法院據此駁回成龍公司的訴請并無不當。

裁判規則：土地二次流轉的情況下，受讓人對土地使用權過戶存在權利障礙有一定預期的，對土地不能及時變更登記存在過錯，無權排除執行。

案例8：《陳永奏、黃奇松再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申239號】

最高法院認為，關于陳永奏對案涉土地未辦理變更登記是否存在過錯的問題。如前所述，黃奇松于2008年將案涉土地轉讓給蔡思偉，直至2014年仍然未辦理變更登記到蔡思偉名下。陳永奏在2014年6月18日與蔡思偉簽訂《土地轉讓協議》，約定蔡思偉將案涉土地轉讓給陳永奏，此時陳永奏對蔡思偉受讓該土地多年后仍未辦理變更登記應屬明知。在《關于的補充合同》中，亦明確載明當案涉土地因產權糾紛或債權債務不能變更登記時，由蔡思偉負責賠償，說明陳永奏在簽訂協議時已對案涉土地的及時過戶存在權利障礙有一定預期。因此，原審法院認定案涉土地存在二次流轉的情況下，陳永奏向并未取得土地使用權的蔡思偉購買案涉土地，對該土地不能及時變更登記存在過錯，有事實依據。原審法院根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，認定陳永奏對不能辦理案涉土地變更登記存在明顯過錯，其就本案標的不享有足以排除強制執行的民事權益，并無不當。

裁判規則：在土地的權屬沒有依法最終確定前，換發土地的土地證，會造成“一地兩主”的問題，屬于執行行為合法性審查的范圍，不能在執行異議之訴中審查。

案例9：《海南鑫銘房地產有限公司、海南華琦實業開發公司二審民事裁定書》【（2019）最高法民終268號】

最高法院認為，鑫銘公司主張華琦公司要求撤銷鑫銘公司土地使用權證的訴訟，華琦公司因不服一審，上訴至海南省高級人民法院。在涉案土地的權屬沒有依法最終確定前，換發涉案土地的土地證，會造成“一地兩主”的問題，屬于執行行為合法性審查范圍，鑫銘公司可依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條“當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。”的規定予以主張，而本案屬于案外人就執行標的提出異議的訴訟程序，故其就執行行為的異議主張本院不予審查。

裁判規則：國土部門將土地與房產分離單獨公開出讓(地上房產未納入出讓范圍)，買受人僅競得涉案土地，并未同時競得附著于該宗土地之上的涉案房產。無權根據房隨地走的原則，主張實際取得涉案房產的所有權和使用權。

案例10：《山東國恒機電配套有限公司、徐光案外人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申5187號】

最高法院認為，《中華人民共和國物權法》第一百四十六條規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。本案中，滕州市國土資源局將涉案土地與房產分離單獨公開出讓(地上房產未納入出讓范圍)，國恒公司僅競得涉案土地，并未同時競得附著于該宗土地之上的涉案房產。在此情況下，應由滕州市國土資源局、涉案土地競得人國恒公司、涉案房產所有人金浩公司和申請執行人徐光協商解決涉案房產的歸屬和處置問題，國恒公司并不當然取得涉案房產的所有權和使用權。因此，國恒公司關于“根據房隨地走的原則，國恒公司實際取得涉案房產的所有權和使用權”的再審事由不能成立。

裁判規則：在尚未辦理土地使用權登記的情況下，《建設用地批準書》作為用地單位合法使用土地的法律憑證，能夠對不動產的權屬起到證明作用。

案例11：《廣州市三輝房地產開發有限公司、廣州合民投資策劃有限公司案外人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申4390號】

最高法院認為，在尚未辦理土地使用權登記的情況下，《建設用地批準書》作為用地單位合法使用土地的法律憑證，能夠對不動產的權屬起到證明作用。本案中，案涉批準書上也載明三建房產分公司已就案涉土地辦理有償使用手續，原判決以此認定三建房產分公司為案涉土地的合法產權人，有事實和法律依據。另據原判決查明的事實，廣州市國土局曾于2001年1月發出《關于建設用地批文延期及更改建設用地單位的復函》（穗國土建用函[2001]20號），同意將案涉土地建設單位改為三輝公司，要求三輝公司接文后應在規定期限內辦結土地有償使用手續和領取《建設用地批準書》。但事實上，三輝公司至今未按規定辦理相關用地手續，完成相應的變更登記。因此，三輝公司雖然曾經獲得有關國土和規劃行政部門函復同意變更其為案涉土地的用地單位，但本案未有證據證明案涉土地使用權人已由三建房產分公司變更為三輝公司。本案一審期間，廣州市國土資源和規劃委員會向一審法院出具的復函，已明確案涉地塊不再涉及以協議方式辦理建設用地使用權問題，即三輝公司日后已經不可能再以歷史遺留問題采用協議方式取得案涉地塊的使用。綜上，三輝公司有關其享有案涉土地的使用權，并能夠排除對案涉土地執行的主張不能成立，本院不予支持。

裁判規則：查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，公司接受股東以土地使用權出資的存在過錯，無權排除執行。

案例12：《煙臺桃花源置業有限公司、黑龍江恒泰建設集團有限公司煙臺分公司再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申2018號】

最高法院認為，桃花源公司成立前，一審法院已于2012年11月30日查封了歐尚花園2號樓在建工程，根據《查封扣押凍結財產規定》第二十三條規定，查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，一審法院查封歐尚花園2號樓時雖未對土地使用權一并查封，但查封效力及于相應的土地使用權。中簡公司在明知歐尚花園2號樓被查封的情況下，仍以歐尚花園2號樓項下的土地使用權出資，與上海和盤公司共同成立桃花源公司，存在明顯過錯。根據二審法院查明的事實，上海和盤公司的法定代表人張恩偉系上海眾喜公司的監事，中簡公司的法定代表人郁小毛系上海眾喜公司的前法定代表人，以上公司之間存在一定的關聯關系。原判決認定中簡公司以被查封的土地使用權出資存在明顯過錯，結合上述公司之間存在的關聯關系推定桃花源公司應當明知案涉土地使用權已被查封，從而認定桃花源公司受讓案涉土地使用權存在瑕疵，并無不當。

裁判規則：新證換舊證，在法院認定舊國有土地使用證與其他權利人持有的土地使用權證重疊部分違法的情況下，新證中記載的重疊部分亦失去合法權利淵源，權利人無權以其持有的新證排除重疊部分土地的執行。

案例13：《海南晟盛房地產有限公司、海南華琦實業開發公司二審民事裁定書》【（2018）最高法民終429號】

最高法院認為，原審法院(2014)瓊行終字第50號行政判決認定，澄邁縣政府給晟盛公司頒發的老城國用(2002)字第00542號《國有土地使用證》，與華琦公司名下老城國用(1997)字第183號《國有土地使用證》項下的土地重疊部分違法。晟盛公司持有的海口市國用(2013)字第005029號《國有土地使用證》，系承繼自老城國用(2002)字第00542號《國有土地使用證》。所以，即便海口市國用(2013)字第005029號《國有土地使用證》目前仍然存在，但其項下前述土地重疊部分，亦已失去合法權利淵源。晟盛公司再以海口市國用(2013)字第005029號《國有土地使用證》為據主張排除對涉案重疊部分土地使用權的執行行為，依法不應支持。

裁判規則：土地未達到開發建設25%以上即轉讓，受讓人不能辦理土地分割登記手續的原因為轉讓土地未達到《房地產管理法》第三十九條規定的轉讓條件。受讓人存在過錯，無權排除執行。

案例14：《九江東盟集團有限公司、國紅再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申939號】

最高法院認為，根據原審查明的事實，2011年3月25日，元亨公司與九江公司簽訂案涉《協議書》，確認了元亨公司欠付九江公司的欠款數額及還款時間。2012年11月16日，元亨公司與九江公司簽訂案涉《債務抵頂轉讓協議書》，約定將案涉爭議的土地使用權抵頂轉讓給九江公司，但雙方并未辦理土地使用權變更登記手續。原審根據《中華人民共和國物權法》第九條、第十四條關于物權變動效力的規定，認定雙方關于案涉土地使用權的轉讓并未產生物權變動效力，適用法律正確。九江公司主張其已經取得案涉土地使用權沒有法律依據。對于九江公司主張其符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，對案涉土地享有物權期待權。本院認為，根據九江公司申請再審陳述的事實，案涉土地使用權未變更登記過戶至九江公司名下是因土地部門規定未達到開發建設25%以上不能辦理土地分割登記手續，該事實表明案涉土地未辦理變更登記的原因系未達到《中華人民共和國房地產管理法》第三十九條規定的轉讓條件。且九江公司申請再審中稱案涉地塊政府仍未拆遷完畢，不能成為凈地交給元亨公司進行開發建設，而其申請再審中亦沒有主張或提供證據證明案涉土地已經實際交付給了九江公司。據此，九江公司不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的已經合法占有及非因買受人自身原因未辦理過戶登記的情形。原審認定九江公司基于案涉《債務抵頂轉讓協議書》對元亨公司享有的權利屬性仍然屬于債權范疇，對案涉土地不享有足以排除強制執行的民事權益，適用法律并無不當。

裁判規則：我國對不動產的權屬問題實行登記生效主義，即對不動產權屬的認定原則上以登記為準。當事人在協議的履行過程中并未體現出物權轉移的合意和意愿，協議的履行結果也沒有達到物權變動的法律效果，債權人未取得抵債物的所有權，無權排除執行。

案例15：《執行案外人、眉山稻田食品有限責任公司再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申181號】

最高法院認為，于涉案財產是否整體抵償給劉成俊。劉成俊主張其通過與高朝華、稻田公司簽訂的《協議書》，因抵償債務而取得涉案房屋所有權和土地使用權。雖然《協議書》中約定了高朝華、稻田公司將稻田公司名下涉案資產作價1550萬元轉讓給劉成俊以清償借款本息的內容，也約定具體履行過程中由劉成俊指定胡坡作為代表，以高朝華出具委托的方式代為持有股權。但是，從雙方實際履行情況分析，涉案房屋所有權和土地使用權并未整體抵償給劉成俊。首先，高朝華與胡坡簽訂的《委托持股協議》約定，胡坡代為處置稻田公司的股權或資產，處置價款用于歸還劉成俊債務本息和交易稅費后，剩余款項歸高朝華所有。《委托持股協議》中約定的剩余款項歸屬顯然與《協議書》約定的資產整體轉讓后果存在矛盾。因為，依照劉成俊的主張，《協議書》約定的是將涉案財產整體抵償給劉成俊，則當稻田公司資產處置價款清償債務后尚有剩余時，剩余款項理應歸作為權利人的劉成俊所有。其次，《協議書》約定協議生效后高朝華和稻田公司應立即將擬轉讓的房屋和土地上的抵押權解除并將所有權人變更為劉成俊，但實際上，劉成俊并未提供證據證明其向相關部門提交了變更權屬至自己名下。因稻田公司的唯一登記持股人胡坡系受高朝華的委托持股，并非代劉成俊持股，劉成俊申請再審中主張的房產權屬和土地使用權證由羅漢公司變更為稻田公司的事實，不能證明劉成俊提出過物權變動的主張。再次，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，我國對不動產的權屬問題實行登記生效主義，即對不動產權屬的認定原則上以登記為準。就本案現有證據而言，涉案房屋和土地的登記權利人為稻田公司而非劉成俊。綜上，當事人在協議的履行過程中并未體現出物權轉移的合意和意愿，協議的履行結果也沒有達到物權變動的法律效果，劉成俊的真實意圖是取得涉案財產處置后的款項以實現1550萬元的債權，而非取得涉案財產本身。二審法院認定涉案房屋和土地使用權并未整體抵償給劉成俊并無不當。

裁判規則：宅基地及地上房屋是農村村民的基本生活保障，宅基地用地權應當屬于家庭成員共同享有，執行中應當根據土地管理法的規定，保護產權共有人的合法權利，保障被執行人及其所扶養家屬的生活所需。

案例16：《苑秀英、于明祥再審審查與審判監督民事裁定書》【(2017)最高法民申2003號】

最高法院認為，本案中，苑秀英所舉證據并不能證明自己是案涉房產唯一權利人、對涉案房產享有足以排除強制執行的民事權益。其一，根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱土地管理法）第六十二條第一款規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。雖然涉案房產《集體土地建設用地使用證》載明使用者為王雙喜，但該宅基地用地權應當屬于家庭成員共同享有。王雙喜去世后其家庭成員除苑秀英外，還有王國強等一子二女，故不能證明涉案集體土地用地權只歸屬苑秀英一人所有，不能排除王國強在其上享有權利的可能性。其二，涉案房產系在老房子全部拆除后的新建房產，苑秀英未能提供房屋翻建過程中由其個人全部出資的相關證明；證人王石頭、李秀蘭均不能證明新建房屋系苑秀英個人出資。其三，土地管理法第十一條第一款規定，農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權；第六十二條第三款規定，農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準。因此，縣級人民政府是宅基地的批準機構和證明機構，南金莊村村委會出具的證明材料證明力不足。綜上，苑秀英的再審申請理由不能成立，本院不予采信。本院認為，宅基地及地上房屋是農村村民的基本生活保障，本案查封的房屋系苑秀英及王國強等人共同生活居所，執行中應當根據土地管理法的規定，保護苑秀英等產權共有人的合法權利，保障王國強及其所扶養家屬的生活所需。