【人民法院判例】

法院可以根據(jù)債權(quán)人的請求預(yù)查封購房人未取得房產(chǎn)證的期房，開發(fā)商根據(jù)已解除的購房合同請求排除執(zhí)行的，法院予以支持

作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務(wù)所）

裁判要旨：

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第（三）項的規(guī)定，已經(jīng)賦予人民法院有權(quán)對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進行預(yù)查封。該預(yù)查封待房屋權(quán)屬完成登記后自動轉(zhuǎn)為正式查封登記，以保護債權(quán)人訴訟利益的實現(xiàn)。

案情介紹：

一、徐亞東與天安公司簽訂《商品房買賣合同》，約定徐亞東購買天安公司開發(fā)建設(shè)的天安別墅36-6幢101號房屋1套，建筑面積506.48平方米，總價款440.8萬元，房屋交付時間為2011年12月31日。

二、徐亞東未按約履行付款義務(wù)，天安公司訴至常州市武進區(qū)人民法院，請求判令解除與徐亞東簽訂的《商品房買賣合同》。該院經(jīng)審理于2012年9月6日作出判決：解除天安公司與徐亞東簽訂的《商品房買賣合同》；該判決作出后，雙方均未上訴，該判決業(yè)已生效。

三、2012年3月5日，常州中院因廣信小貸公司訴徐亞東借款合同糾紛一案，作出執(zhí)行裁定，并預(yù)查封了常州市天安別墅36-6幢101號房屋，且向天安公司發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求天安公司對徐亞東購買的天安別墅36-6幢101號房屋禁止辦理轉(zhuǎn)移、抵押手續(xù)。

四、執(zhí)行過程中，天安公司向常州中院提出執(zhí)行異議，請求中止對訴爭房屋的執(zhí)行。常州中院作出裁定，駁回天安公司的執(zhí)行異議。天安公司不服該裁定，向常州中院提起訴訟，請求中止執(zhí)行。常州中院認為天安公司有權(quán)要求停止對該房產(chǎn)的執(zhí)行，故判決：停止對常州市天安別墅36-6幢101號房屋的執(zhí)行。

五、廣信小貸公司不服原審判決，向江蘇高院提起上訴，請求撤銷原審判決，將本案發(fā)回重審或者依法改判。江蘇高院判決駁回其上訴請求，維持原判決。

裁判要點及思路：

根據(jù)法律規(guī)定，人民法院有權(quán)對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進行預(yù)查封，待房屋權(quán)屬登記后自動轉(zhuǎn)為查封登記，以保護債權(quán)人訴訟利益的實現(xiàn)。

預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。預(yù)查封亦屬于正式查封，本案雖然涉案房屋已被常州中院預(yù)查封，但天安公司（開發(fā)商）有權(quán)依法行使《商品房買賣合同》中約定的解除權(quán)。在人民法院已依法判決解除房屋買賣合同后，開發(fā)商作為房屋所有權(quán)人有權(quán)提出案外人異議以排除法院對其所有房屋的執(zhí)行措施。

廣信小貸公司認為天安公司在常州中院預(yù)查封后，起訴解除《商品房買賣合同》是規(guī)避執(zhí)行行為的上訴理由，法院未予支持。

實務(wù)要點總結(jié)：

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下，以供實務(wù)參考。同時也提請當事人在期房買賣中因購房人所負債務(wù)而引起房屋被查封的風險。結(jié)合高院裁判文書，在執(zhí)行實務(wù)中，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：

一、購房人因未履行所負債務(wù)，其購買的期房雖未實際交付或取得所有權(quán)，但法院依然有權(quán)對該房產(chǎn)進行預(yù)查封

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第（三）項的規(guī)定，法院有權(quán)對被執(zhí)行人購買并辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進行預(yù)查封，待房屋權(quán)屬登記后自動轉(zhuǎn)為查封登記。該《通知》第十八條規(guī)定“預(yù)查封的效力等同于正式查封”，所以在預(yù)查封期間被執(zhí)行人不得對該房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移和處分。

二、開發(fā)商在面對未實際交付的商品房被購房人的債權(quán)人申請查封的情況下，應(yīng)怎么處理

第一，判斷購房人是否已經(jīng)支付或有能力支付購房款。如果購房人已無能力繼續(xù)支付購房款，開發(fā)商可以根據(jù)購房人違約或合同約定為由解除合同。

第二，執(zhí)行法院在預(yù)查封之后會給開發(fā)商發(fā)《協(xié)助執(zhí)行通知書》要求開發(fā)商“禁止辦理轉(zhuǎn)移、抵押手續(xù)；若涉退房，則協(xié)助扣留退房款；辦理產(chǎn)權(quán)登記時，通知該院”。此時，房屋所有權(quán)未發(fā)生變動，開發(fā)商可以推進解除房屋買賣合同。

第三，開發(fā)商在簽署商品房預(yù)售合同時應(yīng)預(yù)先約定購房人違約的情形，并約定己方的單方解除權(quán)，以排除房屋在未交付前被查封而給己方造成的處分權(quán)限制的可能性。

三、購房人的債權(quán)人在債務(wù)人未能履約的情況下，可以選擇查封債務(wù)人雖未實際占有，但已作預(yù)售合同登記備案的房屋

債權(quán)人對債務(wù)人雖未實際占有，但已作預(yù)售合同登記備案的房屋申請預(yù)查封，可以有效的催促債務(wù)人積極履行還債義務(wù)。同時，在債務(wù)人未能履行債務(wù)時，可以該房產(chǎn)變價實現(xiàn)債權(quán)清償。而且可據(jù)此主張在償債順序上先申請查封的債權(quán)人優(yōu)先于后申請或沒有申請查封該房產(chǎn)的普通債權(quán)人。

四、此外，根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。本案中，徐亞東和天安公司于2009年11月26日簽訂《商品房買賣合同》后僅辦理了預(yù)售合同的備案登記，尚未辦理不動產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記，故徐亞東僅享有該合同的債權(quán)，涉案房產(chǎn)的所有權(quán)依然歸開發(fā)商所有。

相關(guān)法律：

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）

第十五條 下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：

（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；

（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

第十八條 預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。

《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》

第二十二條 國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。乏清償能力的，依照本法規(guī)定清理債務(wù)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》

第二十六條 被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。

以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于“購房人買的期房能否被執(zhí)行，開發(fā)商怎樣救濟損失”的詳細論述和分析。

二、常州中院對涉案房產(chǎn)進行預(yù)查封的行為并無不當。

根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第（三）項的規(guī)定，已經(jīng)賦予人民法院有權(quán)對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進行預(yù)查封，待房屋權(quán)屬登記后自動轉(zhuǎn)為查封登記，以保護債權(quán)人訴訟利益的實現(xiàn)。故本案中因徐亞東不履行法院所作生效法律文書確定的還款義務(wù)被常州中院強制執(zhí)行、該院執(zhí)行機構(gòu)裁定預(yù)查封徐亞東在天安公司所購涉案商品房的行為符合上述規(guī)定。

三、涉案《商品房買賣合同》經(jīng)法院生效判決解除后，針對該房屋權(quán)屬的執(zhí)行行為應(yīng)停止。

上述《通知》第二十二條規(guī)定，“預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”。上述針對查封財產(chǎn)的規(guī)定僅限制了被執(zhí)行人、第三人在查封標的上以規(guī)避執(zhí)行為目的而再次設(shè)定權(quán)利負擔、改變權(quán)屬及占有現(xiàn)狀的行為，但并未禁止非以規(guī)避執(zhí)行行為目的而對被查封財產(chǎn)上原有基礎(chǔ)關(guān)系依法變更的權(quán)利。本案中，雖然天安公司在涉案房產(chǎn)被查封后進行了初始登記，但該初始登記行為與上述規(guī)定所禁止的設(shè)定權(quán)利負擔、改變權(quán)屬現(xiàn)狀的規(guī)避執(zhí)行行為并不吻合，且也不影響購房人的利益。廣信小貸公司認為天安公司初始登記行為違法的主張不足以成立。因徐亞東尚未取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)，其僅享有該《商品房買賣合同》上的相關(guān)債權(quán)。正是基于此，常州中院在查封裁定中明確“天安公司禁止轉(zhuǎn)移、抵押查封財產(chǎn)；若涉退房，則協(xié)助扣留退房款”。該裁定也未禁止涉案房產(chǎn)基礎(chǔ)合同關(guān)系的變更。由于天安公司行使合同解除權(quán)符合法律規(guī)定，但徐亞東在該合同被解除后所退房款仍可作為執(zhí)行標的，故原審法院判決停止對天安別墅36-6幢101號房屋的執(zhí)行并無不當。

綜上，雖然涉案房屋已被常州中院預(yù)查封，但天安公司有權(quán)依法行使《商品房買賣合同》中約定的解除權(quán)，在人民法院已依法解除房屋買賣合同后，常州中院對涉案房屋應(yīng)不予執(zhí)行。

案件來源：

江蘇省高級人民法院：《常州市武進區(qū)廣信農(nóng)村小額貸款股份有限公司、常州天安元城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司等借款合同糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書》【(2015)蘇商終字第00079號】

延伸閱讀： 

關(guān)于購房人買的期房能否被執(zhí)行，開發(fā)商怎樣救濟損失的問題，以下是我們寫作中檢索到執(zhí)行程序中購房人因所欠債務(wù)，法院支持對其所購買的期房進行預(yù)查封的案例及相關(guān)裁判觀點，以供讀者參考。

案例一：《南通市紫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、黃菊萍等民間借貸糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書》［江蘇省高級人民法院二審 （2014）蘇民終字第00306號］

本院認為，“本案中，紫陽公司與江祖林就涉案房屋的買賣簽訂了商品房買賣合同，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，故涉案房屋的所有權(quán)人尚未發(fā)生變更，仍應(yīng)認定為紫陽公司，原審法院對此未予認定顯屬不當，本院予以糾正。

關(guān)于紫陽公司與江祖林通過民事調(diào)解書解除商品房買賣合同后，紫陽公司能否主張停止對涉案房屋的執(zhí)行。本院認為，依據(jù)《協(xié)助執(zhí)行通知》第十五條第三項的規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封。本案中，原審法院分別于2009年3月19日、2012年3月14日對涉案房屋進行了預(yù)查封及續(xù)封，此時，紫陽公司與江祖林簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)辦理了預(yù)售備案登記手續(xù)，故原審法院對涉案房屋進行預(yù)查封符合法律規(guī)定。”

案例二：《海南華峰園林有限公司與海南德和投資有限公司借款合同糾紛執(zhí)行裁定書》［海南省高級人民法院其他 （2016）瓊執(zhí)復(fù)79號］

本院認為，“根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十四條規(guī)定：”被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當履行義務(wù)部分的財產(chǎn)。”最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條規(guī)定：”下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：……（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。”海口中院查封被執(zhí)行人德和公司預(yù)購的已辦理了商品房預(yù)售備案登記的房產(chǎn)符合法律規(guī)定。”

案例三：《嘉興市中紳實業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴民事訴訟保全裁定書》［浙江省高級人民法院再審 （2015）浙民申字第2364號］

本院認為，“預(yù)查封房產(chǎn)的執(zhí)行對象應(yīng)是被執(zhí)行人在履行商品房預(yù)售合同過程中取得的可供執(zhí)行的財產(chǎn)權(quán)益，而非房產(chǎn)本身。

根據(jù)最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）第十五條”下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋”之規(guī)定，法院可以對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進行查封。嚴格來說，在預(yù)售商品房合同關(guān)系中，作為買受人的被執(zhí)行人對預(yù)售商品房僅擁有過戶請求權(quán)，本身不足以改變執(zhí)行標的物的權(quán)利歸屬，執(zhí)行標的物不是被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)。但在正常情況下，作為買受人的被執(zhí)行人在預(yù)售商品房符合過戶登記條件的情況下，得以請求開發(fā)商辦理過戶手續(xù)，最終取得所有權(quán)，預(yù)查封就轉(zhuǎn)化為對商品房的正式查封；在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因某些原因不能交付房產(chǎn)時，購房者向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主張返還的購房款及主張的違約金、損失等就可以成為法院的執(zhí)行對象。正是在這個意義上，被執(zhí)行人對預(yù)售商品房擁有的財產(chǎn)權(quán)益得以作為被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)予以”預(yù)查封”。基于商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)及預(yù)查封的目的，此類預(yù)查封房產(chǎn)的執(zhí)行對象應(yīng)是被執(zhí)行人在履行商品房預(yù)售合同過程中取得的可供執(zhí)行的財產(chǎn)權(quán)益，而非房產(chǎn)本身。”

案例四：《王玉彬、山東黃金地產(chǎn)旅游集團有限公司淄博分公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書》［山東省高級人民法院（2014）魯民一終字第479號］

本院認為，“涉案《商品房買賣合同》的效力、涉案購房款的支付情況及涉案《商品房買賣合同》是否已解除的問題，本院認為，李丙雙與黃金公司簽訂的涉案兩份《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均為有效。上述《商品房買賣合同》簽訂后，李丙雙支付涉案房屋首付款項1197355元，余款201萬元，通過向銀行貸款方式予以支付。后因李丙雙構(gòu)成刑事犯罪，其所交納的涉案房屋首付款項被依法認定為贓款，并被予以追繳；另，李丙雙未按約償還銀行貸款，致使黃金公司以擔保人承擔連帶清償責任方式歸還銀行貸款。根據(jù)上述事實，從客觀效果角度而言，黃金公司并未實際取得出賣房屋的對價。黃金公司出賣房屋卻不能取得完全對價，致使其簽訂涉案《商品房買賣合同》的合同目的不能實現(xiàn)，符合合同的法定解除情形。黃金公司向李丙雙發(fā)出《解除合同通知書》，系依法行使合同解除權(quán)，且李丙雙收到該《解除合同通知書》后未持有異議，故涉案《商品房買賣合同》自上述《解除合同通知書》到達李丙雙時解除。”

關(guān)于原審認定黃金公司對涉案案房屋享有所有權(quán)是否正確的問題，本院認為，“《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第三十條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”第三十一條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”本案中，涉案房產(chǎn)項目系由黃金公司依法開發(fā)建設(shè)，出賣給李丙雙后，涉案房屋至今未予辦理登記于李丙雙名下，根據(jù)上述法律規(guī)定，原審認定涉案房屋所有權(quán)歸屬黃金公司并無不當。同時，根據(jù)上述焦點問題一的分析，因涉案《商品房買賣合同》業(yè)已解除，李丙雙已喪失基于《商品房買賣合同》請求辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的合同權(quán)利。”  

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原標題： 高院:對未取得房產(chǎn)證的期房,開發(fā)商可通過解除合同排除其他人的強制執(zhí)行|判例20/100篇