商品房買賣合同糾紛案件的處理往往因涉及了多重法律關系而增加了其復雜性。有些糾紛案件既涉及了買賣合同法律關系本身，例如針對買賣合同效力、合同履行和解除以及違約賠償責任的認定和處理，也涉及了與房屋相關聯的不動產物權法律關系和隱藏在房屋買賣當中的借貸關系，例如對房屋抵押和名為買賣實為借貸擔保的調處等。每一種糾紛類型和每一處法律關系節點都需要緊扣相應的法律、法規和結合相關的司法實踐來準確把握和分析處理。

為了使商品房買賣合同糾紛的處理更加具有適法性和針對性，筆者依照法律和司法解釋規定以及主要參考本省高院適法指引，并結合自己多年的司法審判經驗對商品房買賣合同糾紛領域中突出的法律問題作一些梳理和總結，以期指導實踐，裨益工作。

《商品房認購書》一般屬于預約合同，只是雙方當事人承諾在約定的期限內訂立正式買賣合同即本約的準備性協議，不得因此認定本約已經訂立。在此情況下，未取得商品房預售許可證明就不應成為當事人訂立預約合同行為的法律障礙。對此，《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》（粵高法【2017】191號）第三條規定：“就預售商品房簽訂的認購書、訂購書等預約合同,出賣人未取得商品房預售許可證明的,不影響預約合同的效力。”

但是，如果《商品房認購書》因具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要條款，且出賣人已經按照約定收受購房款而應被認定為商品房買賣合同的，則仍受到《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（《商品房買賣合同解釋》）關于取得商品房預售許可證明強制性前提條件的限制，存在無效的可能性。

1.房地產開發企業資質。《城市房地產開發經營管理條例》第九條規定：“房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。”建設部《房地產開發企業資質管理規定》第二條規定：“未取得房地產開發資質證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。”《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規定：“合作開發房地產合同的當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效，但起訴前乙方取得房地產開發經營資質的，應當認定有效。”

2.預售許可。房地產市場實行預售許可制度，未經許可的屬于違法建設或違法銷售。比如《城市房地產管理法》第四十五條第（四）項及《商品房買賣合同解釋》第二條關于商品房預售許可證的規定。當然這些行政許可事項如果在起訴前獲得許可的，則可以補正買賣合同的效力。另外，粵高法【2017】191號第六條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明與買受人簽訂商品房預售合同,但在一審法庭辯論終結前房屋竣工驗收合格,當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的,不予支持。”廣東省高院該規定是以房屋竣工驗收合格取代了預售許可，從而使期房預售法律關系轉化為現房買賣法律關系，具有普遍司法審判指引意義。

3.土地用途變更。未經批準的對土地用途的變更將導致合同效力受到影響，比如《城市房地產管理法》第四十條關于轉讓劃撥土地的規定，第四十四條關于合同履行中途改變用途的規定。以劃撥方式取得的土地主要用于公共利益，如果未經批準進行私下轉讓，將造成國有資產流失，危機社會公共利益，故依法應認定無效。

4.被依法收回土地使用權。《城市房地產管理法》第三十八條第（三）項規定了被依法收回土地使用權的房地產不得轉讓，此條是對房地產流通的禁止性規定，不具備合法土地使用權的房地產轉讓合同依法無效。

1. 商品房買賣合同履行。對于合同履行中的瑕疵事項可以通過合同的解除或追究違約責任解決，無需否定合同的效力。比如《城市房地產管理法》第三十八條第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）項的規定，第三十九條第（一）項和第四十五條第（一）、（二）、（三）項關于取得土地使用權證、建設工程規劃許可證和總投資比例的規定；《城市房地產開發經營管理條例》第十七條和第十八條關于竣工驗收的規定，第二十六條關于虛假宣傳廣告的規定；《商品房銷售管理辦法》第十一條關于一房二賣的規定。

2.行政機關管理事項。房地產管理機關基于行政管理目的作出的規定不影響當事人之間的民事權利義務關系。比如《城市房地產開發經營管理條例》第三十條關于價格的規定，第三十一條關于提供“兩書”的規定，第三十三條關于登記的規定；《商品房銷售管理辦法》第二十八條關于溢價款收費的規定。

3．買賣合同形式。《城市房地產開發經營管理條例》第二十八條規定商品房銷售應簽訂書面合同，但該規定是從合同管理和控制的角度出發，并不影響當事人權利義務的確定。

4.售后包租。《商品房銷售管理辦法》第十一條規定房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但是，該規定應屬于管理性規定，且非法律和行政法規，因此不影響售后包租行為的效力。

該規定對于商品房買賣沒有排除適用，但同時并不排除其他利益相關人依法主張買賣合同無效。比如，房屋部分共有人未經其他共有人同意擅自向知情人（非善意）出售房屋，其他共有人可以買賣雙方惡意串通損害其利益為由主張買賣合同無效。

《商品房買賣合同解釋》第二條所指的起訴前取得商品房預售許可證明，實質是指法院對合同效力作出實體判決的那次訴訟，由于當事人撤訴導致法院并沒有對合同效力作出實體判決，因此再次起訴之前，該合同效力未被納入司法審查，法院只能以再次起訴時開發商有無取得預售許可證明來對合同效力作出評價。

（六）登記備案不是預售合同的生效條件，未經辦理登記備案手續不影響預售合同的效力

《商品房買賣合同解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”

司法實踐中，對惡意串通行為的認定應注意以下兩點：1.判斷當事人是否具有主觀惡意和通謀，即確認行為人是否明知或應知其行為侵害他人的合法利益，以及行為人之間對造成他人利益受損的合意和放任。比如后手買受人對前手買受人買受房屋情況的知悉程度，以及對房屋使用情況的了解程度等等；2.認定行為人明知或應知其行為侵害他人合法利益，應當在全面分析合同訂立、合同內容及合同履行情況的基礎上，綜合加以判斷。比如，分析審查買賣雙方的實際簽約時間及有無實際付款行為等。

粵高法【2017】191號第七條：當事人以房屋買賣合同存在下列情形之一為由主張合同無效的,不予支持:

(一)出賣人未領取權屬證書的;

(二)買賣未經抵押權人同意的;

(三)買賣未經預告登記權利人同意的;

(四)房屋被國家機關依法采取查封等強制措施的;

(五)部分共有人擅自出賣共有房屋的;

(六)按份共有人違反法律規定轉讓其份額,侵害其他共有人優先購買權的;

(七)出租人違反法律規定出售房屋,侵害承租人優先購買權的;

(八)違反政府房地產市場調控政策,但不違反法律、行政治法規效力性強制性規定或者公序良俗的。

該規定體現了廣東省司法審判實踐中對效力性和管理性規定的梳理和區分。

上述規定體現：1.房屋連環買賣中，不能以前一手合同無效為由主張后一手合同同樣無效，除非能舉證證明該合同存在《合同法》第五十二條規定的無效情形，否則后一手合同有效。2.后一手合同合法有效，并不一定意味著買受人必然能夠取得房屋所有權。前一手合同的當事人想要追回涉案房屋可以考慮主張買受人不構成善意取得，進而要求返還房屋。3.在房屋買賣過程中，買受人應盡到合理的注意義務，簽訂合同時須謹慎調查房屋所有權歸屬及流轉記錄，在簽訂買賣合同后應盡快按約定交付房款并完成過戶。

物權法規定了業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，也規定了建筑區劃內的道路、綠地及其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有，因此商品房買賣合同無權對上述建筑和設施約定歸屬和利用。對此，粵高法【2017】191號第十一條規定：“商品房買賣合同違反規劃,約定將業主共有的綠地、空地、露臺等贈與買受人或者由買受人專用,或者約定出賣人利用建筑物共有部分的,屬于違反物權法第七十條、七十六條的規定,應當認定該約定無效。”

出借人向借款人出借款項時不簽訂書面借款協議，而是通過簽訂商品房買賣合同的方式作為履約擔保，同時也約定了在一定條件下的房屋回購條件，以達到借貸和擔保的目的。當事人采取這種做法真實的意思表示是借貸款項而非商品房買賣。按照《民法總則》第一百四十六條的規定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。”當事人的借貸行為是隱藏在虛假的商品房買賣行為之后的，因此所簽訂的商品房買賣合同應屬無效。至于隱藏的借貸行為則應根據具體情況并依照法律規定處理。

出借人向借款人出借款項時既簽訂了商品房買賣合同又簽訂了借款協議，并約定如到期償還債務則解除商品房買賣合同；如到期未能償還則履行商品房買賣合同。實際上，雙方當事人對于履行商品房買賣合同還是借款協議是具有選擇性的，即無論是清償債務，還是履行商品房買賣合同，均符合雙方當事人的意思表示，因此商品房買賣合同和借款協議均是合法有效的民事法律行為。至于最終的履約內容和合同解除則要依據當事人的選擇而定，如選擇履行商品房買賣合同則須解除借款協議無須償還款項。

二、關于合同履行問題

合同法第八條規定依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。合同在相對人之間發生效力，除法律明確規定外，一般不能約束合同以外的第三人。對于連環買賣，雖然針對同一標的物，且交易彼此連續，但仍屬于不同的主體和不同的法律關系，故第三人不能突破合同相對性直接向出賣人主張權利，除非符合合同法第七十三條關于代位權的規定。另外，如果允許第三人直接向出賣人主張過戶，將使中間環節的稅收被規避，導致國有資產流失。

《買賣合同司法解釋》第九條規定：“出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：(一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持;(二)均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持;(三)均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。”商品房買賣合同作為特殊買賣合同可以參照該規定處理一房數賣問題，具體處理方式如下：

1.數份合同均為有效合同。依照合同法規定，只要不存在合同無效或者可撤銷的法定情形，雙方當事人經過平等協商而自愿簽訂的合同都是有效合同。

2.數份合同均未履行的情況下，應堅持簽訂在先的原則。先簽訂合同的買受人有權取得標的物所有權，后簽訂合同的買受人由于不能取得標的為所有權，有權要求出賣人承擔違約責任。

3.一方買受人已經取得標的物所有權的，應堅持物權優先的原則。

4.買受人均未取得標的物所有權的，應堅持占有在先的原則。

5.一方當事人已經履行合同的，應堅持履行在先原則。

建設部《房屋登記辦法》第六十七條第（二）項規定以預購商品房設定抵押可以申請預告登記。物權法第二十條第（二）款規定：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。《房屋登記辦法》第六十八條第（二）款做了相同的規定。從該規定看，預抵押登記權利人享有的僅是請求辦理抵押權正式登記的權利，并不享有現實的抵押權。因此，在該情況下貸款人主張對預抵押房屋行使抵押權的，不應支持。

通常認為該條并非效力強制性法律規定，故抵押權存續期間，出賣人未經抵押權人同意銷售商品房的，不影響商品房買賣合同效力。但在約定的履行期限屆滿時仍未消滅抵押權導致買受人無法辦理商品房權屬轉移登記的，買受人有權要求解除合同，并要求出賣人承擔違約責任。若買受人要求履行合同的，法院可以向其釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失，堅持不變更的，駁回訴訟請求，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

根據《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》(建房〔2010〕53號)第十一條的規定,交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格并已在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。實踐中，以開發商取得房屋竣工驗收備案表為法定交付標準。

上述房屋交付條件是法律法規規定必須達到的標準，除此之外，當事人可以另行約定交付條件。合同約定的交付條件（如具備永久用水、用電、通郵等）高于前款標準的,以合同約定為準;合同約定的交付條件低于前款標準的,按前款規定認定。

（六）買受人有證據證明商品房在交付時存在嚴重影響正常居住使用的質量問題的可拒絕收樓，并要求出賣人承擔逾期交房違約責任

粵高法【2017】191號第三十一規定：“出賣人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件,買受人以商品房質量存在瑕疵為由拒絕接收,并要求出賣人承擔逾期交房違約責任的,不予支持,但買受人有證據證明商品房在交付時存在嚴重影響正常居住使用的質量問題的除外。買受人接收商品房不影響出賣人對商品房質量問題承擔保修義務。商品房符合合同約定的交付條件,且合同約定的交付期限屆滿,出賣人已經依約通知買受人接收商品房,買受人無正當理由拒絕接收的,視為辦理交付手續的期限屆滿之日商品房已經交付。”

買受人對于房屋瑕疵交付的情況知情且同意接收的，視為對其放棄追究出賣人因房屋質量問題導致的逾期交房違約責任，但不影響買受人逾期繼續履行和賠償損失的權利。

房屋初始登記（大確權）是房屋所有權轉移登記（小確權）的履行前提。

房屋被依法查封并不導致買賣合同無效，但是房屋所有權轉移在法律上和事實上不能履行，此種情況下，買受人須另循法律途徑解決。

司法解釋雖然肯定了出賣人無權處分房產的合同效力，但是如果該無權處分行為得不到權利人的追認或同意，那么房屋過戶就存在法律上的障礙，合同不能履行。粵高法【2017】191號第二十二條規定：“出賣人無權處分不影響房屋買賣合同的效力，但買賣合同屬于合同法第一百一十條第一項規定的法律上不能履行的情形，買受人請求出賣人繼續履行合同的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失。”

借名購房協議屬于普通債權協議范疇，且不屬于《物權法》第二十八條至三十條規定的可直接設立物權的法律行為，因此借名購房人不能直接請求確認房屋歸屬，只能在符合法律規定的情況下請求履行協議。

以房屋擔保貸款作為付款方式，一般需要出賣人配合辦理相關手續，在出賣人拒絕配合的情況下，買受人符合下列條件之一的，仍然可以請求出賣人繼續履行合同：（1）已經依約付清購房款，或者同意在合理期限內一次性付清全部購房款且有充分證據證明其有履行能力的；（2）同意代為清償債務以消滅房屋上的抵押權，并且同意在合理期限內一次性付清購房款且有充分證據證明其有履行能力的；（3）已經取得銀行貸款承諾函，且貸款銀行在訴訟中明確表示同意按照承諾函發放貸款的。

三、關于合同解除問題

可見，在遲延履行的情況下，催告是當事人行使解除權的前提。雖然《商品房買賣合同解釋》第十五條內容只涉及出賣人遲延交付房屋及買受人遲延支付購房款的行為，但是在司法實踐中可催告的情形也包括了出賣人遲延辦證的違約行為，該做法也是符合《合同法》規定的。

此條規定了通知為當事人主張解除合同的前提，但是上述《商品房買賣合同解釋》第十五條第一款也規定了經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的，當事人可以請求解除合同的，可見，對于符合該條規定的違約行為，守約方可直接訴請法院或仲裁機構解除合同。另外從司法實踐的角度看，當事人訴請法院或仲裁機構解除合同，法院或仲裁機構會依法向對方送達起訴狀副本，此時可視為合同解除權人履行了通知義務。若對方對合同解除有異議可在訴訟或仲裁階段以答辯或反訴提出，由法院或仲裁機構一并審查并作出裁判即可。

雖然《合同法》沒有規定當事人針對合同解除提異議的期間，但是《合同法解釋（二）》第二十四條予以了明確：“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持;當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。”對此，當事人提異議須嚴格按照法律規定實行。

對于提異議的方式，《合同法》第九十六條規定了收到通知解除的當事人有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。若當事人以其他形式提出異議的，基于合同解除權的形成權性質，解除權人的意思表示到達相對人處，即可發生合同解除的效力。

該款規定了當事人行使合同解除權的期限問題，但是并非解除權行使期限屆滿或者當事人放棄解除權后就不存在合同解除問題。對此，《合同法》第九十七條規定了當事人可以解除合同的幾種情況，包括了因不可抗力致使不能實現合同目的;在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;法律規定的其他情形。所以，在符合上述法定條件的情況下，守約方仍然可以請求解除合同。

《商品房買賣合同解釋》第十三條規定，因房屋質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。實踐中，存在以下情形一般可以認定為嚴重影響正常居住使用：（1）水電和煤氣設備設施無法實際投入和正常使用；（2）出賣人擅自改變房屋朝向、布局、戶型等；（3）房屋層高明顯與合同約定不符；（4）房屋存在嚴重滲漏等異常情況，原因不明或經出賣人維修后仍無法消除影響的；（5）房屋存在違反善良風俗情形，買受人不知情的；（6）其他嚴重影響正常居住使用情況。

此條規定可以解除商品房擔保貸款合同的當事人應包括房屋買賣雙方。從合同主體相對性來說，貸款合同的當事人為買受人和銀行，出賣人不屬于合同當事人，無權提出解除貸款合同的請求。但可能導致的后果就是買賣合同解除而貸款合同未能解除，所涉房屋仍被設定了預告抵押，影響了出賣人繼續出售房屋。因此，在因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現的情況下，應對該條規定的當事人擴張解釋為具有連帶關系的合同當事人，從而允許出賣人請求解除商品房擔保貸款合同。

出賣人在與買受人簽訂商品房買賣合同的同時指定買受人與其另行簽訂了裝修合同，并分別約定了房價款和裝修款，但其實雙方的意思表示是將商品房和裝修部分作為一個整體的標的物進行交易，兩份合同共同構成了完整的商品房買賣合同，因此，在因裝修質量嚴重影響居住使用的情況下，買受人有權一并請求解除商品房買賣合同和裝修合同。

四、關于合同違約責任問題

商品房買賣合同中明確約定逾期交房、逾期辦證和逾期付款違約金的，一般應按照約定履行，不輕易否定和變更該約定。當事人主張違約金標準過高或過低要求調整的，必須對此承擔相應的舉證責任。調整標準具體適用《商品房買賣合同解釋》第十六條的規定，即當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。另外，約定違約金的上限應參照民間借貸利率標準，最高不得超過已付購房款的24%。

商品房買賣合同沒有明確約定違約金的，按照《商品房買賣合同解釋》第十七條的規定，應參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。上述標準中由于逾期貸款利息已由《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發[2003]251號)所更改，所以可按同期貸款利率水平上加收30%-50%標準計算。另外，對于逾期辦證違約金，司法實踐中可以已付購房款總額為基礎，按年利率6%標準計算違約金。

《商品房買賣合同解釋》第八條的規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人或者出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。該條是針對出賣人先賣后抵、一方數賣的嚴重違約行為的懲罰性賠償規定。審判實踐中，若出賣人惡意違約，則應判決較高的賠償金額至買受人已付房款的一倍；若出賣人因買受人或第三人的過錯而過失違約，則可酌情減輕出賣人的賠償責任。

按套內建筑面積計價房屋的面積誤差一般按照《商品房買賣合同解釋》第十四條規定處理。按單位建筑面積計價房屋的面積誤差，一般存在三種情形，第一種是建筑面積符合約定，但套內面積增加，公攤面積減少；第二種是建筑面積符合約定，但套內面積減少，公攤面積增加；第三種是建筑面積、套內面積均減少或增加。實踐中，應以房屋面積誤差是提高或降低了房屋實際使用率來認定房屋面積誤差比值的提高或降低，以適用本條解釋的規定。例如交付的房屋雖然建筑面積符合合同約定，但套內面積降低了必然有損買受人對房屋的實際使用利益，買受人仍然有權要求賠償損失。

房地產調控政策對于買賣雙方而言雖屬于不可預見和避免的客觀因素，也會對合同履行造成一定的影響，但是就具體情況來看，調控政策對買賣雙方履行合同的影響主要體現在政策發生的時間節點上，即簽約前或簽約后。而具體違約責任仍須根據當事人合同約定來處理。